수익률 계산방법 2015년 6월 6일 토요일
수익률계산방법을 아시나요..
통상적으로 수익률은 은행 정기적금의 이율에 2,3프로 더하여 산정함
이율이적을때와 많을때에 따라서 수익률의 기준이 다르다
다만 평균적으로 5프로 이상은 적정 이하는****************
매매가 4억 . 월세 200만원. 보증금 4천만원.
(은행융자 1억 / 이율 5% ) ㅡ 은행이자 1억 *년이율 5% =500 만원
( (월세 × 12 개월 - 은행이자 / 매매가격 -( 보증금 + 은행융자 ))×100 = 5.3%
(이백만원*12-오백만원 / 사억-(사천+일억)*100
(2,000,000*12 - 5,000,000) 나누기 400,000,000-(40,000,000+5,000,000)*100
24,000,000-5,000,000=19,000,000 400,000,000-45,000,000*100
19,000,000/355,000,000*100=5.3%
상가를 사실때 수익률(연 소득수익률)은 이렇게 계산합니다.
o 매매가 3억 3,000만원 상가를 사실때 임대가가 보증금 3,000만원에 월세 130만원
이라면 1년 월세 130만원*12개월=1,560만원을
o 매매가(3억 3,000만원)에서 보증금(3,000만원)을 뺀 실투자비 3억으로 나누면 5.2%의 수익률인 것이지요.
- 거래금액이 큰(통상 20억원이상) 상가매매에서는 세금관계나 공실률(5~10%) 계산을 하여 매매가격이 결정되지만,
소규모 상가에서는 세금이나 공실률을 무시하고 상기방법으로 상가 수익률을 계산하여 상가매수의
적정금액을 판단하시면 됩니다.
- 상가를 분양하는 입장이나 매도인 입장에서는 은행대출금을 고려하여 수익률을 높이겠지만
매수인은 상기방법으로 수익률을 계산합니다.
- 통상 상가분양가(매매가)의 60%정도가 상가 전세금이며, 상가 전세금의 20%정도를 보증금 으로 하고,
나머지금액의 1%를 월세로 산정합니다. 이경우 상가수익률은 6.5%정도가 나옵니다.
(상가전세금을 역으로 계산하면 적정 상가분양가도 알수 있겠지요?)
예를들어,
상가분양가가 8억원이라면 4억8,000만원이 상가전세금이고, 4억8,000만원 의 약20%인 (96,000,000)
1억원이 보증금이 되며, 월세는 380만원(3억8,000만원의 1%)이 나와야
수익률은 380만원*12개월=4,560만원/7억원(분양가8억원-보증금1억원)이 되어 6.51% 가 되는것입니다.
약간 복잡한듯 하지만 상가 수익률 계산을 이렇게 하시면 됩니다
