위례신도시분양권 최고치 2015년 11월 15일 오후 03:46
위례신도시 분양권 최고치 허허 15.11월 현재
작년보다 분양권 거래 건수 30%, 거래 대금 2兆 증가]
수도권 민간택지 전매제한 1년에서 6개월로 줄고 차익 노린 투자자 늘어
매물 귀한 위례 신도시, 양도세까지 얹어 팔기도 일부 과열… 투자 신중해야
부동산 활황의 여파가 기존 주택 거래를 넘어 입주를 앞둔 새 아파트의 분양권 거래 시장으로까지 확산하고 있다.
올해 수도권 아파트의 분양권 거래 건수가 작년보다 30%, 거래 대금은 2조원쯤 각각 증가한 것이다.
분양권(分讓權)은
새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리로 수도권의 경우 최초 분양계약자가 6개월~1년이 지나면 되팔 수 있다.
분양권에 붙은 웃돈(프리미엄)도 뛰고 있다.
위례신도시의 경우 최초 분양가에 이미 최대 2억원의 프리미엄이 붙었다. 함영진 부동산114리서치센터장은
"프리미엄은 아파트의 미래 가치를 반영하는 것"이라며 "일부 지역의 경우 실제 가치보다 가격이 과도하게 올라 있어
실수요자가 아니라면 투자에 신중해야 한다"고 말했다.
◇"전매 제한 풀리자 분양권 쏟아져"
올해 수도권 아파트 분양권은 지난달 7일까지 총 1만8138건이 거래됐다. 지난해 전체(1만3928건)보다 4000여건 많다.
9월에 주춤했던 분양권 거래는 지난달부터 다시 가파른 증가세를 보이고 있다. 지난달 서울의 아파트 분양권 거래량은
502건으로 9월(321건)보다 181건(56.4%) 늘었다. 올 들어 5월(739건)에 이어 두 번째로 많고 작년 같은 기간(320건)보다
56% 증가했다.
▲ 서울 송파구 장지동 위례신도시 전경(全景). 위례신도시 아파트 분양권은 현재 웃돈이 1억5000만~2억원 정도 붙어
거래되고 있다. /김연정 객원기자실제 올해 전매(轉賣) 제한이 풀린 아파트에서는 손바뀜이 활발하다.
서울 성동구 하왕십리 '센트라스' 아파트는 올 3월 이후 7개월 동안 총 644건의 분양권 거래가 이뤄졌다. 전체 2529가구의
4분의 1 수준이다. 지난달 전매 제한이 풀린 서울 금천구 독산동 '롯데캐슬 골드파크 3차'는 불과 열흘 만에
140건의 분양권이 전매됐고 경기도 용인시 'e편한세상 수지'도 한 달 사이 150건 가까운 거래가 이뤄졌다.
거래 대금도 급증세다. 올 들어 수도권의 아파트 분양권 거래 대금은
7조7018억원으로 작년(5조9585억원)보다 29% 증가했다.
올 연말까지 수도권에서 9만여 가구가 추가로 전매 제한이 풀리는 점을 감안하면 분양권 거래량은 역대 최대인
2만건을 돌파할 것으로 보인다. 김지연 리얼투데이 리서치 팀장은 "작년 수도권 민간택지의 경우 전매 제한이
1년에서 6개월로 줄었고 최근 아파트에 당첨되면 바로 되팔아 차익을 챙기려는 투자 세력이 가세하면서
분양권 거래가 늘고 있다"고 말했다.
◇"景氣 꺾이면 웃돈 거품 터질 수도"
분양권에 붙는 웃돈도 치솟고 있다. 11일 본지가 올 상반기 분양해 수도권에서 전매제한이 풀린 아파트 분양권 실거래가를
조사해보니 단지별로 최소 500만~5000만원의 웃돈이 붙어 거래된 것으로 확인됐다. 올 4월 경기도 용인에 분양한
'e편한세상 수지' 전용면적 84㎡형은 평균 분양가가 4억6570만원이었으나 지난달 3200만원이 오른
4억9765만원에 팔렸다. 서울 왕십리 '센트라스'는 현재 소형 아파트에 4000만~5000만원의 웃돈이 붙었고,
서울 자양동 '래미안 프리미어팰리스'는 전매 제한에서 풀린 지 한 달여 만에
분양가보다 3000만원 이상 프리미엄이 붙었다.
위례신도시의 경우 웃돈이 억대에 이른다. 지난달 전매 제한이 풀린 위례자이 전용면적 121㎡ 테라스형은 최초 분양가
(8억5000만원)보다 1억5000만~2억원의 웃돈이 붙었다. 위례신도시의 M공인중개사무소 관계자는 "위례신도시는 매물이
귀해 매도자 우위의 시장"이라며 "매도자가 양도소득세 부담을 피하기 위해 다운계약서 작성을 요구하거나
양도세까지 얹어서 파는 경우가 많다"고 했다.
하지만 전문가들은 최근 분양권 거래는 투자자 중심으로 이뤄지고 있어 자칫 부동산 경기가 꺾이면 웃돈이 거품처럼
꺼질 수 있다고 지적한다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "미래의 교통 호재와 인프라, 아파트값 상승 가능성 등을
꼼꼼히 따져야 한다"며 "주변 시세보다 너무 많은 웃돈이 붙은 거래는 피해야 한다"고 했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양권 거래 내용이 신고되는 상황에서 매매가를 낮춰 쓴
다운계약서는 추후 세금 추징을 당할 수 있다"고 했다.
에구 지방은 선생이네요
분양권에서
웃돈 프리미엄 p로 통함
직장인 박아무개씨는 최근 부모님을 모시고 살 만한 아파트를 알아보기 위해 위례새도시 중개사무소를 찾았다가
당혹스러운 경험을 했다. 마음에 드는 전용면적 101㎡ 아파트 분양권이 매물로 나와 있었는데,
웃돈(프리미엄) 1억3000만원에 더해 매도자가 내야 할 양도소득세까지 매수자가 부담해야 하는 조건이었기 때문이다.
박씨는 “위례새도시가 판교 이후 가장 뜨거운 곳이라고는 해도 매수자한테 양도세까지 내라는 것은 지나친 것 같다”고
한숨을 쉬었다.
2015.11.12
12일 부동산 업계의 말을 종합하면, 지난해 청약광풍이 불었던 위례새도시에서 최근 전매제한이 풀린 아파트 분양권을
매매할 때 ‘매수자의 양도세 부담’ 조건부 계약이 성행하고 있다. 양도세는 분양권을 파는 사람이 양도차익에 대해 내야 할
세금인데, 매수자가 이 양도세까지 떠안는 조건으로 거래가 이뤄지고 있는 것이다.
실제 지난달 분양권 전매제한이 풀린 ‘위례자이’ 전용면적 101㎡는 분양가 6억8300만원에 웃돈 1억2500만~1억4000만원
가량이 붙었고 양도세는 따로 매수자가 부담하는 조건으로 하는 매물이 여럿 나와 있다.
현지 한 공인중개사는 “위례에선 아파트 공급보다 수요가 많고 분양권 웃돈만 1억원을 넘을 정도로 시세차익도 크다 보니
이런 ‘매도자 우위’ 계약 조건이 통용된다. 달리 보면 양도세액만큼 웃돈이 더 붙은 것”이라고 말했다.
서울 송파구와 성남·하남시 경계에 위치한 위례새도시는 지난해 정부가 2017년까지 수도권 대규모 공공택지(새도시) 지정을
중단하기로 한 ‘9·1 부동산대책’ 발표 이후 청약 광풍이 불어닥친 곳이다. 특히 지난해 10월 지에스(GS)건설이 분양한 ‘위례자이’는 1순위 청약에 6만2670명이 몰려 평균 경쟁률이 139대 1로 치솟았다. 정부의 부양책이 야기한 청약 광풍이 이후
분양권 거래시장까지 이어지며 부작용을 빚고 있는 셈이다.
분양권 양도세는 보유 기간이 1년 미만일 때는 세율이 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%로 부담이 상당하다.
현시점에서 분양권에 1억3000만원의 웃돈이 붙었다면 양도세가 5200만원에 이르는 만큼, 양도세 부담 조건부 매수는
매도자에게 1억8200만원의 웃돈을 주는 것이나 마찬가지다.
결국 이런 거래는 불법행위인 ‘다운계약서’ 작성으로 이어질 공산이 크다. 거래가액을 낮춰 신고하는 다운계약서는
통상 매도자가 세금을 덜 내려고 요구한다. 하지만 위례새도시에선 거꾸로 매수자가 이런 요구를 하게 될 상황이다.
이말은 매수자가 에구 제발 다운계약서하자는 말로 애걸복걸 상황인가 참으로 머리가 좋다
다운계약서를 쓰는 관행은 대개 아파트 일반 매매보다 분양권 거래에서 더 성행해왔다. 하지만 지난 9월부터 국토교통부
실거래가 공개시스템에 분양권 가격도 공개가 이뤄진 만큼 과세 당국이 분양권 거래량이 많은 지역에서 양도세 탈루 조사가
더 철저해질 것이란 얘기가 나온다. 위례새도시는 국세청의 집중 감시를 받을 가능성이 크다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권
부동산 연구위원은 “다운계약서가 적발되면 가산세를 포함한 세금 추징이 이뤄지는 만큼 분양권 매수 희망자들은
세무 전문가의 조언을 받는 등 신중하게 판단해야 한다”고 말했다.
허허 사진속에서 상담받고 해외가자
