부동산매매업과 세금 2016년 2월 10일 수요일

 안녕하세요 서단입니다.

오늘은 요즘 제가 공부한 부동산 매매업과 세금에 관한 주제로
제가 생각했을때 핵심적이라고 생각되는 내용만 간추려 글을 올려보려합니다.
(저는 CPA도 세무사도 이도 저도 아닌 휴먼빙인 점 미리 양해드리겠습니다) 
아시다시피 경매를 하다보면 세금문제가 가장 큰 걸림돌이 되는데요
2014년 중과세가 폐지되어 그나마 양도세가 아주 조금 줄어드긴 했지만 그래도 경매인들에겐 많이 아쉬웠습니다.
그러던중 부동산 매매업에 대해 알아보게 되었습니다.
 
부동산 매매사업자란?
사업상의 목적으로 1과세 기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우와 관계 기간별 취득 횟수와

판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는

부동산 매매업에 해당된다.

※ 1 과세기간은 1월~6월,7월~12월
매매사업자일 경우의 장단점을 생각나는 것 위주로 간략히 설명드리자면,

<장점>
1. 1년내 단기 매매시 40%의 양도세율이 아니라 6~38%의 일반과세율의 적용을 받는다.
2. 인정되는 필요경비의 범위가 넓어진다.

   (싱크대나 도배와 같은 인테리어비, 대출이자비용,인건비등 양도소득으로 간주될때는 적용받을수 없는 것들)
3. 사업소득의 경우 10년간 이월공제 된다.(양도 차손의 경우 이월공제 되지 않음)
4. 다른 사업 소득과 합산할 수 있다.->다른 사업에서 손해가 났을경우 매매차익에 대한 소득세가 줄어듬

<단점>
1. 전용면적 85제곱미터 이상의 물건 매도시 건물분에 대한 부가세를 내야한다. (7월,1월에 신고)
2. 1년 이상 보유후 매도시 차액이 발생했을땐 다시 양도소득으로 간주되어 필요경비를 인정받을 수 없다.
    (어짜피 1년이상 2년 미만 보유하면 양도세율도 6~38%이니 큰 손해는 아닐수 있습니다.)
3. 매출액(순이익이 아닙니다)이 연간 3억원 (계속 사업자는 6천만원) 이상이면 복식부기 의무 대상자로,

   이를 어길시 가산세가 20% 추가된다.
4. 다음 해 2월 10일까지 사업자 현황 신고를 해야 한다.(가결산이라고 보면 되며 매출누락시 다양한 가산세가 추가)
5. 근로 소득이 없을경우 국민연금, 건강보험 및 세법상 각종 협력 의무들이 추가적으로 부담.


(단기)매매사업자의 양도차익은 양도소득으로 보지 않고 사업소득으로 보기때문에 일반과세율로 적용을 받구요,
양도세 신고처럼 잔금일이 속한 말일로부터 2개월이내에 신고를 하되 6~38%의 누진세율로 맞춰 신고 하면 되며, 
주의하실 점은 양도세 신고 서식이 아니라 "토지 등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서"라는 서식으로 제출하셔야 합니다.
필요경비는 종합소득세 신고시 증빙하는것이고 이때 하는 것은 아닙니다. 

그 외에 기억나는 것들 몇개 정리하면,
매매사업자를 낸 후 85제곱미터 초과 주택을 경락받고 다시 사업자를 폐업한 뒤 매도하면 원칙적으론

건물분 부가세를 내지 않지만 이것도 반복적일 경우 추징당할 수 있다는 것.
다른 근로 소득이 있을 경우 부동산 매매차익이 7200만원 미만일 경우 건보료는 직장에서 가입된 걸로만 내면 되구요
매매사업자가 아니라도 연간 2회 이상 양도 했고 양도 차액이 있는경우

다음해 5월에 종소세 확정 신고 해야 한다고 합니다.
매매사업자는 소득이 없어도 종소세 신고 해야하구요.
NPL 매매차익은 개인일 경우 비과세지만, 이것도 연 2회이상 할경우 업으로 한다고 보아 대부업에 해당하여

대부업 등록 의무가 생기고, 이는 사업소득이므로 이에 대해서는 사업소득으로 과세 된다고 합니다. 

 
제가 요 몇일 세무 관련 책을 몇 권 읽으면서 느낀 재밌는 점은, 세법 이라는게 딱딱 떨어지는 수학같지 않아서-
"법조문은 그럴지라도 관할 세무서장이 따로 또 주관적으로 판단할 수 있다" 라는 약간 주먹구구식의 여지를 남긴달까?
"원래는 이런데 우리가 생각하기에 아닌거 같으면 너한테 세금 추징할 수 있다?라는 협박 뉘앙스?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
'계속적'과 '반복적'임을 판단하는 기준도 모호하고.
매매사업자를 내도 일년에 한 두채하면 인정을 못받을 수도 있고, 매매사업자의 이사비용이 필요경비로

인정 못받을 수도 있는등.아무래도 계속해서 개정되고 수시로 바뀌는게 법이라 그런지...
일괄적이고 보편적으로 처리 한다기보단 케이스 바이 케이스로 처리하는 느낌이 강했습니다.
늘 조심하시기 바랍니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
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