계약기간과 묵시적갱신 2012년 6월 8일 금요일

계약기간과 묵시적 갱신

1. 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우 또는 정함이 없는 경우(주택임대차보호법 4조)

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
즉 계약기간은 주택임대차보호법에서 무조건 2년을 보장하고 있는 셈이다.
1년을 계약했다면 임차인은 1년 후 계약만기일을 주장하여 계약을 해지할 수도 있고,
계속 살고 싶으면 2년을 주장하여 2년을 살 수 가 있다.
이것은 임차인에게 계약기간을 2년 보장해주는 것이며, 임차인이 선택적으로 계약을 적용할 수 있는 효과인 것이다.

第4條 (賃貸借期間등) ①期間의 정함이 없거나 期間을 2年미만으로 정한 賃貸借는 그 期間을 2年으로 본다.
다만, 賃借人은 2年미만으로 정한 기간이 有效함을 主張할 수 있다. [改正 89·12·30, 99·1·21]
②賃貸借가 終了한 경우에도 賃借人이 保證金을 반환받을 때까지는 賃貸借關係는 存續하는 것으로 본다. [新設 83·12·30]

2. 계약기간을 1년으로 한 경우 묵시적 갱신
예를 들어 1년으로 계약한 경우 묵시적으로 연장되는 계약기간은 계약만기일인 1년후부터 다시 갱신되어 2년이
시작되는 것이 아니고,

최초 계약후 2년이 되는 것이며, 이때 묵시적 갱신이 되면 그 갱신 시점에서 다시 2년이 보장된다

3. 임대차 계약의 묵시적 갱신
1) 임대인이 계약기간 6개월전부터 1개월전까지 계약사항의 변동이나 재계약의 의사가 없음을 통고하지 않고

위 기간이 지나면 주택임대차보호법 제6조1항에 의하여 계약은 자동으로 연장되며, 그 계약기간은 정함이 없는
것으로보며(임대차보호법 제6조2항), 기간의 정함이 없는 경우 그 기간은 2년으로 본다(임대차보호법 제4조1항)
따라서 위 기간내에 임대인이 계약변동사항이나 재계약의 의사가 없음을 통고를 하지 않고 지나간 경우 임대차계약은
묵시적으로 2년간 자동으로연장된다.

2) 임차인이 계약기간 만료 1개월 전까지 재계약의 의사표시를 하지 않는 때에도 묵시적 갱신이되어 계약기간은
자동으로 2년간 연장된다.

3) 임차인은 묵시적으로 갱신된 계약을 해지 할 수 있다. 묵시적갱신된 계약은 임차인의 경우 임대인에게 계약해지를
통고하고, 그 통고가 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약을 해지할 수 있다.
이는 묵시적으로 갱신된 주택임대차계약에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우가 다르도록
규정하고 있다.

第6條 (契約의 更新) ①賃貸人이 賃貸借期間滿了전 6月부터 1月까지에 賃借人에 대하여 更新拒絶의 통지 또는
조건을 변경하지 아니하면 更新하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 期間이 滿了된 때에 前賃貸借와
同一한 조건으로 다시 賃貸借한 것으로 본다. 賃借人이 賃貸借期間滿了전 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.
[改正 99·1·21]
②第1項의 경우 賃貸借의 存續期間은 정함이 없는 것으로 본다. [新設 99·1·21]
③2期의 借賃額에 달하도록 借賃을 延滯하거나 기타 賃借人으로서의 義務를 顯著히 違反한 賃借人에 대하여는
第1項의 規定을 適用하지 아니한다