2강 경매 2012년 7월 23일 월요일
2강
경매의 종류
1. 실질적 경매
소멸주의(말소기준권리보다 앞선 권리들은 낙찰자가 인수)
(1) 임의경매
근저당권, 담보가등기, 전세권에 의한 경매
- 근저당권 등의 권리가 설정된 특정 부동산에 대하여 경매신청
- 가등기의 종류 : 담보가등기, 보전가등기
- 전세권에 의한 임의경매 신청은 아파트등 집합건물에 설정된 경우에 국한된다
- 대법원 2001다63839 배당이의 판결;전세권의 효력이 미치는 범위 101호 전세권설정 101호 전유과 대지권에 미친다
- 근저당권은 물권으로서 우선변제권이 있다
선착순 시간에 있어서 빠르면 권리에 있어서 강하며 우선변제권은 후순위 권리자에 대하여 채권 전액을 우선해서
변제 받을 수 있는 권리를 말한다
사례)
갑 근저당권 을 담보가등기 병 전세권
갑이 최초 근저당
을이 2번째 담보가등기
병이 3번째 전세권 갑을병 물권인관계로 빠른것 부터 우선변제권이 있다
강제경매(실질적경매)
판결문, 공증어음, 확정된 지금명령등 집행근원에 의한 경매
- 판결문등에 의해 채무자의 일반재산에 대하여 경매신청
- 채무자 명의의 모든재산(부동산, 동산, 준부동산)에 경매신청가능
*유체동산(가재도구), 준부동산(자동차, 어업권, 광업권)
실질적 경매 : 채권자가 채권회수를 위해 경매신청하는것
- 강제경매신청권자는 일반채권자로서 우선변제권이 없다(선착순아님)
* 시간에 있어서 빠르더라도 권리에 있어서 동등하다(=채권자 평등주의)
사례)
갑 을 병
근저당권 근저당권 강제경매
갑 최초근저당권
을 2번째 근저당권
병 3번째 강제경매 * 1번, 2번 받고 남으면 병이 받는다 돈이 없으면 병은 없다
임의경매와 강제경매의 공통점
- 채무자의사와 무관하다
- 소유권 취득시기 동일하다(민사집행법제135조)
- 압류의 효력발생시기가 동일하다:기입등기(접수된날짜)
- 채권회수기관이 동일하다
*민사집행법135조 : 매각대금을 완납하면 낙찰자는 등기를 하지 않아도 소유권을 취득한다
임의경매와 강제경매의 차이점
- 순위관계상의차이
임의경매는 담보권이 설정된 순서에 따라 그순위가 확정되나,
강제경매는 일반채권에 불과하기에 경매기입등기된 때에 순위가 확정된다
*임의경매는 담보물건
*강제경매는 판결문 채권
사례)
갑 을 병 임의경매 순위는 갑을병
근저당 근저당 근저당
사례)
갑 을 병 강제경매 순위는 갑을 병
근저당권 근저당권 강제경매
사례)
갑 을 병 갑이1번째, 을이 2번째
전입/확정 근저당권 강제경매
강제집행 대상물의 차이 : 특정재산(임의경매) 대 일반재산(강제경매)
집행근원의 유무차이 : 임의경매 엑스 강제경매는 영표(판결문)
형식적 경매
인수주의(말소기준권리 찾아하면 큰코다침)
부동산등기부 및 부동산상의 권리는 불소멸 (즉 낙찰자부담)
공유부동산 전부가 경매신청의 경우(민사집행법 274조)
- 공유(공동소유)부동산이 지분권자의 공유물 분활청구소송에 의한 판결문으로 공유물 전부를 경매에 붙일수 잇다
* 상속인-팔자-의견맞지않으면 경매
- 경매진행은 임의경매형식으로 진행된다 (민사집행법 제274조)
- 유치권자의 경매신청
유치권 특정물건을 인해 발생된 채권이 있으면 채권자는 채권회수를 할때까지 특정물건을 점유함으로써 자기채권을 보전
할수있다
* 시계고장 -의뢰-수리 수리업자는 수리비받을때까지 시계유치
시계수리는 채권, 유치권이 물권으로 공사로 채권발생
- 유치권자는 낙찰자에게 유치권에 기한 채권청구를 하지 못하며
낙찰자는 유치권리자에게 유치물의 점유이전을 요구할없다
민법 제322조 제1항 의하면 유치권자는 채권변제를 받기위해 유치물을 경매할수있다
사례) m건물 갑은유치권자 을이 낙찰받음
갑은을에게 공사대금청구 못함
을은 갑에게 점유이전청구 못함
