원룸건물 투자 실전 경험담 및 유의사항| 실전재테크 2012.03.06. 13:11
원룸건물 투자 경험
많은 분들이 원룸건물 투자 혹은 기타 부동산을 통한 재테크에 관심이 상당히 크신것 같습니다.
저는 저의 원룸건물 투자 경험 및 그동안의 경험을 통하여 투자를 고려하는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램으로 글을 올려보네요.
단지, 아….저런 방법도 있구나, 저런 경우도 있구나 하고 참고만 하기를 바라며, 저의 사례는 약각 무모한 면이 있어서…
또한, 저는 유치원도 못나오고 공돌이 출신이다 보니 국어에 약함 이에 대한 태클은 삼가 해주시고, 단지, 저는 몇년동안 이카페에 들어와서 정말 소중한 지식을 얻었다고 생각합니다. 이에 저도 저의 조금한 경험담이 도움이 되지 않을까 하고 글을 올리니, 투기꾼이라 든지 기타등등의 태클은 쥐박이한데나 하시길....
난 그에 비하면 세발의 피도 안되니...
1. 투자실패경험담
IT버블이 한창이던 시절 사회 생활을 시작하다 보니, 자연스레 주식이라는 것에 빠져들었습니다. 참 쉬워보였든데...
맘대로 안되더군요...한 4천 날렸습니다.
그 당시 결혼하고 싶은 여자가 있었는데, 돈이 정말 한푼도 없다보니...포기 했네요...정말 제자신 비참해지네요...
그때 정말 어떻하든 돈을 벌어보고 싶었습니다.
그러던중 회사가 지방 이전 진행중이었는데, 그 지역에 신규 분양되는 아파트를 회사에서 몇십채 확보하여
직원들에게 분양해 주었는데, 당시 세종시 발표로
그 지역이 분양받으면 대박이라는 주변의 말에....부동산에 아무것도 모르고, 돈도 한푼 없었지만 회사에서
무이자 대출해준 계약금 1천만원으로 분양받았네요....
당시 25평 1억6천대출에 퇴직금 중간정산, 나머진 정말 숨만쉬고 모아 겨우 4천 마련하여 잔금 치르고,
입주와 동시에 결혼했네요...아마 울 장모님 대출 6천 있었던걸 알았다면...아마도 지금 농촌총각으로 남아 있지 않았을까.....
2. 현금 3,000만원으로 원룸건물 매입
산업단지내의 아파트다보니 출퇴근 할때마다 뒷편으로 우후죽순 올라오는 원룸건물을 보면서 부러움과 나도 언젠가 저런 건물을 같고 싶은 막연한 꿈을 꾸고 있을때쯤.... 평소 업무상 잘 알고 지내는 부동산에 커피한잔 하러 갔는데, 그 소장이
원룸건물 하나 매입하라고 권하네요..금융위기 이후 가격이 상당히 내려갔다고...
생각하는 것보다 자기자본 많이 안들어 간다고...
아마 이분은 내가 돈이 있는줄 알았나봅니다.
그때를 계기로 원룸건물에 급 관심을 보이며, 한6개월 정도 공부했습니다. 구미, 천안 답사도 다니고...건물도 수십채 보고...그러다보니 안목이 생기던중....아주좋은 위치, 저렴한 물건이 나오네요...
2009년도 원룸 건물 매입 방 19개짜리
내 수중에 현금 3천만원, 참 막막했지만, 은행 신용, 친구 신용으로 상당히 끓어옵니다. 나도 정말 친구와 돈거래 해본적없지만, 머에 씌웠는지...다행히 신용이 좋아서인지 자금확보가 되네요...그래도 부족해 집을 팔고 면소재지 3천짜리 허름한 아파트 들어 갑니다. 울 마누라 우네요...이런곳에서 어떻게 사냐고..서울살다 왔는데...
설득합니다. 3년안으로 30평짜리 아파트 사준다고...뻥인줄 알면서 속아주네요..
수익율 계산해보니, 이자 관리비 빼고 매월 조금 남네요...욕심 안부리고 난 저건물이 은행이다 생각하고 1년에 하나씩 전세-->월세 전화하자는 목표아래
허리띠 졸라매는데 그러던중 나에게도 행운이 찾아오네요…갑자기 임대료가 상승합니다.
주변 회사에서 신규채용이 늘어 나면서 원룸이 부족해지네요…
전세가가 3~40% 인상되다보니 2년 한 싸이클 지나 대출금 상당히 상환합니다.
3. 5천만원으로 원룸건물 올리기
부동산으로 돈벌려면…정말 친한 부동산 업자 알아두는게 중요하더군요…그런데 요즘 워낙 사기꾼 같은 부동산들이 많아서….
또….우연히 커피한잔 하러 들린 부동산에서 물건하나 추천해줍니다. 요즘 이쪽 지역이 원룸부지 땅값이 2년동안 2배가까이 오르고, 당연히 돈도 없고, 생각없이 설명듣습니다. 일단 차트와 도면가지고 집에 오네요…2틀동안 도면 구경합니다.
솔직히 도면 볼줄도 모릅니다. 그런데, 방배치를 조금 달리해서 이렇게 해도 되냐고 부동산에 문의 했더니 가능하답니다. 그려면 수익율이 엄청 올라가네요....급 관심생깁니다.
일단 자금 체크해보는데, 전세 -->월세전환 하려고 모아놓은돈 5천 있네요...턱없이 부족합니다. 1주일동안 사방팔방 알아봅니다. 기존 거래은행 담당자 찾아가서 최대한 불쌍한척 합니다. 그런데 제가 깜짝 놀랍니다. 대출을 너무 마니 해주네요...부동산 왈 이쪽지역 최고가 대출이라네요....더군다나..기존건물 금리까지 내려주네요...정말 뽀뽀 해주고 싶네요...
오래전에 담당자한데 보험도 들어주고...가끔 상품권도 찔러주고 한 보람이 있네요..
2011년 두번째 원룸건축 계약, 나중에 안 사실이지만 저포함 6명이 입질중이었네요...저와 똑같은 고민을 하던분들인데...제가 정말 한끗차이로 결정이 빨랐네요....몇시간 차이로 엄청난 돈이 저에게 와버리네요..물건이 싼 이유가 있었습니다. 토지공사 도면그리는 넘이 손이 삐끗했는지 선을 잘못그어 심하게 마름모형입니다. 그러다보니 방을 제대로 올리지 못하니 싸게 땅을 넘기면서, 건물을 자기가 올리는 조건입니다. 이거때문에 사람들이 주저하고 있었지요...
건축업자는 이근처에 50개정도의 원룸을 지으신분인데...건축하신분 같지 않게 사람 너무 좋네요...건물도 너무 만족스럽게 완공하고, 우려했던 땅모양도 완공하니 별로 티도 안납니다. 또 운좋게 이지역 전세값이 천정부지로 오르다보니, 건물 완공도 하기전에 모두 임대완료 되네요...투룸,쓰리룸 비율을 높인 제 전략이 아주 주요했네요...
4. 원룸 투자시 유의 사항
많은 분들이 원룸투자를 저울질 하십니다. 짧은 경험으로 그런분들에게 유의사항을 알려드립니다.
1)장점: 수도권에 아파트 1채 가지고 있는 은퇴자분들, 월급 이외에 부수입을 원하는 직장인들에게 이만한 투자처는 없는것 같습니다. 안정되고 은행이자의 2~3배 넘는 수익을 올릴수 있는곳 찾기가 쉽지 않습니다. 이쪽도 수도권에서 70%이상 투자했으며 상당수 내려와서 살고 계십니다.
2)관리의 어려움, 노후화에대한 감가상각:아마 많은 분들이 이것때문에 걱정하시는데, 관리는 보통의 남자들이라면 스스로 다 할수 있습니다. 이정도도 하지 않고 남의 돈 벌려고 하면 손가락 빨아야지요...감가삼각...제 지인이 충주에 15년전에 3.5억에 원룸건물 매입하여 관리하였는데, 너무 노후되서 매매했는데 4.5억에 했네요. 노후되더라도, 임대료는 어느선 이하로는 절대 내려가지 않습니다. 또한 땅값은 지속적으로 상승을 하지요
3)공실문제: 원룸의 가장 핵심이 공실문제인데, 이를 해결하기위해서는, 공단이라면 발전하는 지역, 학교앞이라면 학교의 발전성을 판단하는게 첫째이고, 두번째는 그지역중 가장 핵심지역이 있습니다. 그런곳은 아무리 불경기라고해도 꾸준히 임대가 되는곳입니다. 그런곳을 찾으시려면, 발품 팔고 열공 해야지요 그런곳은 누가 가르쳐주지 않습니다. 또한 아무리 급하다고해도 사람을 봐가면서 임대를 주세요...뜨내기는 꼭 사고칩니다.
4) 유의사항: 원룸투자 실패하는 대부분의 사람들은 원거리 투자자입니다.
특히 구미처럼 투자만 해놓고 관리는 부동산, 관리회사에 일임하는경우 90%는 후회합니다.
왜냐구요..??? 부동산에 놀아납니다.
부동산은 건물 매매시켜주고 A/S차원에서 건물 관리를 해줍니다. 그런데 그 부동산은 몇십채를 동시에 관리합니다.
공실나면 당연히 집주인들한데 독촉을 받는데,
그러면 돌려막기합니다. 이쪽건물 세입자 만기되면, 절루 보내고, 저쪽건물 세입자 이쪽보내고,
그러면서 부동산 소개료는 따박따박 2배로 받아 쳐먹습니다.
그러니 당연히 앞으로 벌고 뒤루 까먹지요. 주인세대에 거주하거나 근거리에서 관리하지 않는경우는 투자를 권하지 않습니다.
5)구입시 유의사항: 부동산가면 업자가 물건에 대한 브리핑을 합니다.
브리핑 하는 수익율 조심하셔야 합니다. 대부분 뻥티기를 하지요. 주변 시세보다 놓게 책정한다던지, 월세 할인을 합니다.
예) 월세 30만원 계약이지만 1~2개월 무료 이런식으로 하면 매매자는 모르지요
글을 쓰다보니 엄청 기네요…글재주도 없고…재미도 없고....
다시한번 얘기하지만, 전 제가 이카페에서 많은 고수분들께 도움을 받았기 때문에 저도 경험자로서 고민하시는 분들게 도움이 되었으면 하는 바램으로 글을 쓴거니 참고만 하세요..
단지, 제가 회사생활하면서 원룸건물 2개 관리하려하니 정말 쉽지 않네요..작년에 건물 올린것 매매하고자 하니 찔러보는분들 빼고 정말 관심있는 분들은 메일 보내주시면 수익율표 보내드리겠습니다. 건물 및 위치는 최상입니다.
Nego 하여 넘깁니다...
P.S 아마 지역궁금해하시는분들이 많을것 같아서 여기는 과학벨트 기능지구 선정된 지역중 한곳입니다.
- 잘보았습니다. 저도 원룸 관리 중인데요. 님이 글쓰신것처럼 왠만한 남자라면 관리는 다 가능할듯..
저희 원룸 근처에도 원거리에서 투자만 하고 관리는 안하는 곳이 있는데 그런곳은 일단 밖에서 봐도 표시가 나더라구요.
(일단 주변에 생활 쓰레기가 많음)
저 같은 경우에는 임대 소득세 때문에 전세 살면서 구입한거라 1가구 1주택 비과세 인데요.
원룸 2개 이상 가지고 계신 분들은 소득신고를 어떤식으로 하시는지. 지금 이게 상당히 고민 내가 살수 있는 아파트 1채만 더 구매해도 1가구 2주택이 되어서
비과세가 안되니.
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지방대근처 원룸에 투자를 생각하고 있습니다.
지방대 규모는 만명정도 되는데.. 최근 학생수가 적어서인지 중국이나 몽골에서 유학오는 얘들이 많구요
대학가주변이 자연녹지로 원룸촌이 구성되어 있으며 심야전기를 사용합니다.
4년전부터 심야전기 추가 승인이 되지 않아 이후 신축원룸이 들어올수 없는 지역이구요
단,, 큰길(8차선도로)을 건너면 신축원룸촌이 산재되어 있습니다. 학교와는 걸어다니기엔 좀 부담되는 거리입니다.
문제는 대학근처 원룸촌이 모두 지은지 8-9년정도 되었다는것이구요..
제가 구입할려고 하는 원룸도 지은지 9년차입니다.
방은 원룸만 24개이고 이중 6개는 반지하입니다.
매매가는 4억7천 ( 지방이긴 하지만 신축원룸은 방 10-15개정도에 6-7억이상은 되구요)
원룸은 년세로 240-270정도 받고, 월세로는 25만원정도 받고 있음
건물은 겉보기는 깨끗하구요.. 최근 화장실을 수리를 해서 깨끗하구요
현재 집주인이 몽골쪽과 아는 사람이 있어서 절반이상은 몽골학생들로 채워져 있고,,
현재 공실은 없는 상태임. 원룸 매도후에도 수수료주면 학생들은 채워주겠다고합니다.
학교앞에 건물 소유하고 당구장 운영하고 있어서,, 학생들 채우긴 수월해보입니다.
제 고민은 현재는 가격대비 수익율이 좋은편인데..
1. 향후 학생수가 감소할 경우 다른 대체 방안이 거의 없습니다.
2. 지은지 9년차 건물이라 향후 하자발생이 많을까봐 걱정도 되구요
당장 구입한다면 5년이상은 괜찮을거 같긴한데..
원룸 투자 경험 있으신 분들... 여러 의견들 부탁드릴게요
1. 아버님도 공실없는 원룸 매매하셨으니 알고 보니 3개는 계약만 되어 있는 집이었어요.
물론 판 사람은 년세로 받았다고 했지만 계약기간 끝나서 들어가보니 집에 사람 산 흔적이 없었고 계약자한테 전화해보니
자기는 산 적이 없다는 식으로 이야기 하더라구요.
2. 당연히 9년이 넘었으면 하자 발생할 것 같아요. 다만 근처에 계시면서 고쳐주시고 갈아주시면 상관없을 것도 같네요
3.
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4.
왜 원룸 투자를 은퇴때 생각해야 합니까?(11년)
많은 사람들이 원룸 투자를 하여서 세를 받는 것은 젊어서는 때가 아니라고 하는데 그것에 대해서 의견을 주시면 좋겠습니다.
그리고 원룸 투자는 어디가 좋을까요?
- 현재 추세로는 원룸투자도 안전 합니다 오히려 상가보다는 학교앞 원룸은 안전합니다
저도 부동산을 하기때문에 흐름은 잘압니다
지금은 상가나 원룸추세로 갑니다~~파악만 잘하시면 안전수익 보장하는 물건이 많습니다 잘찾아 보셔요~
- 학교앞 원룸도 좋구요 신도시에 공단 근처도 좋습니다. 제가아는 분도 지금 원룸 1동 공사하고 있고
7동 추가로 허가내고 있습니다. 그많큼 되니까 하는거겠지요
나중에 원룸 건물을 구하셨거나 공사 하실때 공기 열보일러 설치 하시고 추운 한겨울에도 여름처럼 지내면서
관리비 3~5만원 이라고 마케팅 하시면
위치가 안좋은 원룸이라도 금방 꽉 찰겁니다. 현재 제가 그렇게 시행
원룸 투자 불패의 노하우 매월 500만원씩 년간 6000만원 놀면서 벌기
2009.09.26 16:35
최근 정부의 주차장 용지구역 지정 등의 규제 완화책으로 도시형 생활주택사업을 묻는 사람들로
건설업체 측에서 마련한 강의장이 인산인해로
붐비고 있으나, 정작 알짜 정보보다는 건축에 대한 이야기로 고양이 목에 방울달기식으로 목적을 달성하지 못하는
사태가 빈발하고 있다는 현장의 소문이 돌고 있다.
소형 다가구 주택을 이르는 원룸사업의 경우 가장 중요한 요인은 매입가, 입지다. 즉 좋은 땅을 싸게 사야한다는 것이다.
그런데 대부분 소액 투자자들의 경우 땅을 매입할 돈은 마련이 되나 건축비까지는 마련하기가 여간
어려운 것이 아니라는 것이 문제다.
이럴때 사업을 포기하지 않아도 문제를 해결하는 방법으로서, 부지를 효과적으로 싸게 매입하는 전략을 써야만 한다.
너무 좋은 입지만을 따지다가는 매입가격이 비싸져서 원룸을 소유하는데 비용이 많이 들게 되면 올무에 걸리게 되는
원인은 소형 원룸의 경우 절대로 월세를 비싸게 받는 것이 불가능하다는 점 때문이다.
결국 매입가가 올라가면 임대수입의 한계 때문에 수익률이 형편없이 떨어져서 은행에 복리이자늘리기 만도 못한
결과가 왕왕 발생하게 마련이다. 그렇다고 싼게 비지떡인지라 후미진 곳에 원룸을 짓게 되면 공실의 수모와 대출을 안고
사업을 벌인 경우 자칫 피같은 물건을 날릴 수도 있으니 주의가 요망된다.
그럼 어떻게 소액으로 원룸빌딩을 소유하는 쾌거를 이룰 수 있을까?
거액을 비싼 집에 깔고 앉아서 기회비용을 놓치고 있다면
즉시 팔아서 전세로 옮기고 나머지 여유자금은 괜찮은 위치에 좋은 시설과 재질의 원룸빌딩을 보유하게 되면 대략 한달에
최소 250만원에서 500만원까지 알토란 같은 임대료를 챙길 수 있다. 이돈을 다시 굴리면 몇년내에 이전보다 훨씬 좋은 집에서 살 수가 있는 것이다. 이런 매력 때문에 근래엔 주부들까지 원룸투자에 군침을 삼키고 있는 것이다.
당신도 이런 알짜 부동산으로 행복한 노후를 보내고 여가 생활을 얼마든지 할 수 있다. 가장 먼저 알짜 땅을 찾아야 할 것이다. 반드시 인구가 꾸준히 증가하고 있는 50만 이상의 국립대학을 낀 대도시의 상업지역의 바운더리에 위치한 주거지역으로서 50~70 평 내외의 저렴한 물건을 차기 위해 노력하라.
원룸은 절대로 큰 평수로 크게 지으면 각종 건축법상 주택으로 등재되고 투자비 대비 수익률상 매우 불리한 투자가 된다는 것을 명심하고,
작은 평수로 저렴한 토지로 최대한의 수익률을 얻을 수 있는 부지를 선택해야 한다.
예를 들어 청주의 경우 국립 충북대학교가 있으며, 외곽을 중심으로 대단위 산업단지가 조성되고 있다.
또한 청원과의 통합 논의가 활발하게 진행되고 있어 청주시(상당구와 흥덕구로 나뉨) 65만명과 청원군 15만명이 합쳐지면 80만명을 넘어서고 장차 광역도시화의 길을 가고 있다. 이런 오래된 도시의 경우 고정적인 유동인구가 확보되고 현재 경기 침체로 좋은 조건의 물건을 찾을 수 있다는 장점이 있다.
청주의 경우 주변 세종도시와 오송 첨단의료단지와의 시너지 효과로 꾸준히 인구가 증가하고 있다. 오송 의료단지의 경우 향후 30년간 50조원에 가까운 부가가치와 25만명의 고용효과가 예상되는 만큼 충청권의 성장동력이 예상된다. 이런 일련의 개발이 진행되고 있는 충청권의 거점도시중에서도 대학가와 공원과 시장과 상업단지, 산단을 낀 입지의 저렴한 주거지를 구입할 수 있다면 일단 성공이 보장될 수 있다.
이때 기존의 나대지보다는 건축물이 존재하는 것을 동시에 매입 할 수 있다면 금상첨화가 된다. 기존의 건물을 임대해서 임대수입까지 얻을 수 있고, 건축 자금이 마련될 때 까지 땅을 놀리지 않고 오히려 고정 수입까지 챙길 수 있고, 향후 단기 매각시 나대지에 매겨지는 비사업용 토지 중과세(2010년 말까지만 한시면제)도 피할 수 있기 때문이다. 매입시 고려할 점은 실제 토지 매입비에 은행권 대출이 40%이상이 되는지 살펴보는 것도 잊어서는 안된다.
반드시 이면도로의 황제필지로 너무 외진 곳은 피하되 교통시설을 고려하고 매입가 대비 수익률과 향후 발전가능성을 꼼꼼히 살핀다. 이런 조건들이 모든 갖춰진 물건을 발견했다면 즉시 계약을 해야 한다. 돈이 모자라면 심약하게 포기하는 것이 아니라 대출을 받아서라도 반드시 매입하고 추후 '부채 매니지먼트'로 대출비율을 자츰 줄여나가면 된다.
땅가격과 입지와 관련해 자신이 없다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋을 것이며, 일단 토지를 구했다면 건축에 대해서 고려해 보아야 한다. 대략 상기 언급한 토지의 경우 원룸 6실 투룸 6실로 12실 정도의 원룸을 짓는다고 가정시 건축재료나 시공법에 따라 천차만별이겠지만
전면부 천연석으로 치장한 철근 콘크리트 골조형태의 경우 3억 5천만원정도의 건축비가 들어간다.
원룸의 경우
- 보증금 500만 원에 월세 30만 원 또는
- 보증금 300만 원에 월세 25만 원,
- 투룸의 경우 보증금 1000만원에 50만원 또는
- 보증금 500만원에 45만원가량이 적정 가격이다.
임대가 잘되고 월세가 잘 걷히면 매월 보증금을 10% 이율로 계산시 570만원의 월수입이 예상되고
연간 6840만원의 소득이 가능하다.
토지 매입과 건축까지 대략 투자비를 5억 원대 전후에서 가정할 때 연 수익이 무려 12%이상이 가능한 개별필지의 개별이용성이 가능한 개별 물건으로 개인의 월룸빌딩의 소유자가 되는 기쁨을 누릴 수 있는 것이다. 원룸의 경우 가능하면 독신의 학생이나 직장인들 중에서 임차인을 모집하는 것이 좋다.
인터넷에 광고를 하거나 지역의 광고지, 원룸빌딩에 문의 전화번호패를 부드럽고 아름다운 문구로 새기는 것도 잊지마라. 부동산 업자보다는 가능한 직거래를 하는 것을 선호 할 수도 있으나, 대학생이나 공직자 기타 건물의 가치를 올릴 수 있는 좋은 임차인을 소개할 수 있다면 중개업자나 컨설팅업자의 도움을 받는 것도 상책이다.
원룸사업은 상가와 같은 구분소유권 부동산과는 비교 할 수 없을 만치 높은 수익률과 개별물건의 특성상
개별 이용성이 용이하고 관리비와 같은 불필요한 비용누출이 없는 등의 여러가지 장점을 가지고 있다.
시중의 구분 상가를 잘못 구입해 공실의 수모와 관리비를 물어내는 불상사가 없다는 말이다.
어떤 상가의 경우 관리비가 임대료보다 더 많이 나오는 흉측한 물건도 다반사인 것이 현장의 상황이므로 내 땅에 내 건물을
가지고 마음대로 활용할 수 있는 소규모 원룸빌딩 사업은 부동산 투자자라면 반드시 해볼 만한 아이템이다. 원룸빌딩 사업은
비교적 소액으로 할 수 있고 수익률을 높이는 부동산 투자의 가장 기본원리중 쪼개기의 이치와 딱떨어지는 장점도 있다.
개별필지, 개별등기, 개별물건으로 내가 마음대로 이용할 수 있는 개별 이용성과 쪼개기로 인한 수익률을 높힐 수 있는
원룸빌딩 투자의 주인공이 되기를 원한다면 당신의 땅을 가지기 위해서 지금 당장 움직여야 할 것이다.
매월 고정불로고수입을 당신에게 지급해줄 원룸빌딩 사업은 참으로 매력적인 부동산 투자 아이템이다.^^
참고입니다.
지금 지방쪽일을 하는데요, 원룸 이빠이 있는 다세대 주택 신축으로 올리는 싸모님이 한분 계시더군요.
이것저것 웃겨드리고, 시공비 얼마 정도 드냐고 했더니, 대략 7억 정도 소요 된다고 하네요.
7억에 한달에 얼마정도 되시냐? 물어보니 500-700만원 정도 수익이난다고 합니다.
원룸 한동 인수한분에게 여쭤보니 자기는 4억에 인수 한달에 300정도 수익이 난다고 합니다.
저희 집주인 아주머니한테 여쭤보니, 그건 기밀이라고 안알려주네요 ㅎㅎ.
여튼, 대충 어림잡아서 저정도 수익은 나는데요. 은행융자 끼면 이야기 달라집니다
 원룸 등 수익형 부동산 투자때 주의할 점은 조선일보 | 2010-11-19 03:05
Q. 요즘 전세금이 오르면서 소형 주택은 가격이 바닥을 쳤다는 얘기가 많습니다. 내년에는 수도권 입주물량도 줄면서 전세금이 계속 불안할 것이라는 전망도 많습니다. 이 때문에 최근에 원룸이나 오피스텔, 도시형 생활주택 같은 주거 임대형 부동산에
투자하라는 제안을 종종 듣습니다. 주거 임대 수익형 부동산에 투자할 때 주의할 점과 시장 현황이 궁금합니다. A. 최근 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 주거 임대형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 전세금이 크게 오르고
임대 수요가 늘면서 전세물건 부족 현상까지 나타났고 원룸이나 오피스텔, 빌라나 도시형 생활주택 같은 소형 주택 또는 대체 상품을 매입해 세를 놓는 방식의 투자전략을 세우는 투자자들이 늘고 있습니다.
무엇보다 초기 투자비가 적게 들고 매월 고정 임대 수익을 보장받기 때문에 은퇴를 앞두거나 노후를 준비하는 중장년층이 많은 관심을 보입니다. 금융 투자보다 리스크가 적고 수익률도 비교적 높아 여윳돈을 소규모 단위로 투자하고 싶은 분들에게도 적합합니다. 또 자금력이 떨어지는 젊은 직장인도 소액 투자가 가능하고 수익률이 보장되는 주거 임대형 부동산을 주목하고 있습니다. 환금성이 양호한데다가 관리가 수월하고 수요 선호도가 높은 소형 오피스텔이 현재까지 가장 인기가 많습니다. 다주택 부담이 없는 것도 장점입니다. 얼마 전 분양한 강남역 '아이파크' 오피스텔은 이틀간 진행된 청약 기간에 7521명이 접수하고 100% 계약 완료의 기염을 토했고 강남역 '서희 스타힐스'도 최고 28.67대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했습니다.
단 오피스텔이나 원룸 등을 이용해 임대사업을 할 경우 지역별, 상품 특성별로 실제 수익률은 차이가 많이 납니다.
임대사업 목적의 투자자 입장에서는 주거 인프라와 단지 내 거주민 서비스 등이 잘 갖춰진 상품을 고르는 것이 중요하고
시공사 브랜드도 따져야 합니다. 투자수익률을 높이려면 무엇보다 분양가격이 저렴해야 하고 감세에 유리하며 관리비 등 부대비용도 적은 상품을 골라야 합니다. 원하는 때에 쉽게 팔기 위해서는 공실이 없고 수요가 탄탄한 주거 선호지역을 공략하는 것이 좋고 주변 원룸이나 오피스텔 월세 수준을 미리 파악해서 구체적인 임대수익률을 계산해본 후 분양을 받는 것이 실속 있는 투자의 지름길입니다.
"부동산 투자 1순위는 원룸·도시형생활주택"
(10년 6월)
부동산114 조사..투자 목적은 '가계 수입증대·노후준비'가 1위(서울=연합뉴스) 홍지인 기자 = 부동산 투자자들이 원룸·도시형생활주택 등 수익형 부동산에 가장 큰 관심을 갖고 있다는 조사 결과가 나왔다.
부동산정보업체 부동산114는 예비 투자자 1천248명을 대상으로 조사한 결과, 투자 의향이 있는 부동산 상품으로
원룸·도시형생활주택을 꼽은 사람이 28.1%로 가장 많았다고 16일 밝혔다.
그다음으로는 아파트 급매물(24.8%),
토지(14.4%), 오피스텔(10.0%),
상가(8.3%), 신규분양아파트(6.4%), .
미분양아파트(4.9%) 순이었다
부동산 투자의 목적으로는 38.9%가 '가계 수입 증대와 노후 준비'를 꼽았다. '부동산 시장 회복으로 시세 차익을 기대한다'는 응답은 30.9%를 기록했고, '집값이 쌀 때 내 집을 마련하겠다'는 답변은
19.0%를 차지했다. '마땅한 투자 대안이 없어서'라는 응답은 9.7%였다. 이에 대해 부동산 114 측은 과거에는 시세차익을 기대하는 투자가 주를 이루었다면, 부동산 침체가 계속되는
요즘에는 매달 고정수익이 나와 현금 유동성을 확보할 수 있는 임대사업에 대한 투자자들의 선호도가
높아진 것으로 분석했다.
한편, 응답자들은 최근 아파트 매맷값이 계속 떨어지는 이유로 '
경기침체'(34.5%), '
밀어내기 공급 증가'(26.1%), '
수요감소'(19.5%) 등을 꼽았고,
전셋값 강세의 원인으로는 64.6%가 '수요 증가'라고 답변했다.
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 원룸에 관한 질문입니다 (11.1.)
부모님께서 원룸매매를 하고싶어서 이리 저리 알아보던중 아는 지인에게 이런소리를 듣게 되었습니다
요즘은 원룸이 돈이 안되며 더 손해를 보는 장사라는것을요
내용은 이렇습니다
예를 들어 2010년에 5억원을 들여 원룸을 매매했습니다
그럼 2011년이 되면은 가격이 뚝뚝 떨어진다는 그런소리를 하더군요
원룸이 한달에 월세를 받는가격에 비해서 원룸 건물 가격이 떨어 진다고 하더라구요
진짜 그렇다고 치면은 안에 옵션을 다 넣어주고 수리 비용빼면 정말
뭐 하나 남는게 없다는 생각이 들더라구요
고작 해봤자..원룸 방이 14개라고 과장할시 쉬지않고 돌아 간다면 모를까...혹 월세로 돌아 간들...
남는 비용에 비해 건물값이 떨어진다면....확실히 손해 보는장사기 될것같네요..
정말 년식이 지날수록 건물 가격이 뚝뚝 떨어지나요??
고수님들 답변 부탁드립니다
부가모 김부성 소장입니다
원룸투자는 앞으로 남고 뒤로 밑지는장사인경우가대부분입니다.
월세로 제때 들어오는경우도 드물지요,
최근 지방에서 월세를 목적으로
6-7억짜리 원룸을 구입하면서 수수료만
1천만원넘게 주고 1년후 1억원정도 손해보고
털고나오는 분들이 사무실에 내방상담하러
강남까지 오고 있는 실정입니다.
큰 낭패보기전에 매입 삼가시는게 좋고
소형아파트는 나쁘지 않습니다.
지방이 많이 올랐기때문에 지금은 수도권에
투자해야 할때입니다.
제 카페 방문하시면 이문제 관련, [무료상담실]에서
좀더 상세한 도움 받으실 수 있습니다.
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 몇회전에 언니가 짓고 있는 (복합상가건물의)오피스텔을 하나 분양
근데 분양받고 나니까 오피스텔 값이 자꾸 떨어지더라구요..
근데 그와 반대로 같은 건물에 있자만 다른 층에있는 원룸(주거형태가 사
무용이 아닌)은 값이 오르더라구요.. 같은 건물이고 층차이도 로얄층이나
그런것도 아닌데 비슷한 평수인데도 오피스텔은 값이 떨어지고 원룸형
주거형테는 왜 값이 오르는건가요??
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안녕하세요 e아파트입니다.
고객님이 말씀하신 원룸(?)의 개념이 제가
판단하기로는 요새 인기가 많은 도심형 생활주택이라 생각되서
그렇게 이해하고 답변해 드리겠습니다.
우선 요새는 이렇게 한 건물에 다양하게 집의 용도를 나누어서
짓는게 유행이라 보시면 되구요 그래서 고객님 께서도 좀 헷갈리시겠지만
같은 위치에 같은 건물 또한 비슷한 평수 인데로 이런 일이 충분히 나올 수 있는
상황이라고 생각 됩니다.
가장 크게 예상되는 이유는 건물 위치상 주 수요층의 선호도가 틀리기 때문이
아닐까 생각되는군요
즉 다시얘기해서 집값은 결국 수요와 공급의 시장 원리로 형성되는게 가장
일반적인데 같은 위치의 같은 건물이라도 예를들어 주변 여건상
고객들의 선호도가 오피스텔이 많은지 아님 도심형 생활주택이 인기가
더 많은지에 따라 향 후 두 모델의 가격차이가 이렇게 생길 수도 있다고 보여집니다
일단 고객님게서 근처 임대 수요층의 선호도를 한번 파악해 보시는게 순서일 것
같구요 다음엔 현재 두 모델의 임대수익(월세)차이 등을 파악해 보시면
원인을 알 수 있을 것 같네요. 아마도 도심형 생활주택인기가 더 많다면
월세도 오피스텔보다 더 많이 받고 있겠죠??
마지막으로 오피스텔은 예전부터 많았지만 도심형 생활주택은 나온지가
얼마 안되 한참 수요층으로부터 인기를 많이 끌고 있기에 이런 현상이
나올 수도 있습니다. 어디까지나 두 모델다 시세차익이
생기는 데는 한계가 있을 것이고 아파트가 아닌이상 이 두 모델은 어치피
임대 수익 목적으로 분양 받으시는 모델이기에 고객님 께서도 시세차익보단
임대 수익 쪽으로 더 신경을 쓰시는게 좋을 것 같습니다
참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
제3화 황혼의 첫 발을 원룸으로 내딛다 (09.11.12.)
김태주씨 부부는 주말에 삼성공인 장호섭 대표를 다시 찾았다.
장호섭 대표는 김태주씨 부부를 반갑게 맞아주었다. 앉아서 차를 마시며 잠깐 담소를 나눴다. 한 다경이 끝날 무렵 김태주씨는 다시 질문을 했다.
김태주 “사장님,좀 급해서 직설적으로 물어볼게요. 그 원룸 분양주택 사면 진짜 괜찮은 거 맞죠?”
장호섭 “네, 제가 정말 자신있게 권해드리는 거에요. 우선 탄현동 주변에 보시면 중소 공장들이 많고,
일산 중심상업지랑도 가까워 배후수요가 풍부해요. 따라서 원룸 임대수요는 걱정 안 하셔도
됩니다.” “또 이곳이 뉴타운으로 지정돼 있어 장기적으로 발전 가능성도 높습니다. 여러모로
투자 하기 좋은 곳입니다”
김태주 “집에서 곰곰이 생각해 봤는데요. 수익률이 조금 낮은 것 같은데, 아닌가요?”
장호섭 “아닙니다. 현재 CMA나 저축은행 금리가 최대 5%정도(그 당시 금리)라고 볼 때, 7억 원을
넣어두셔도 최대 3,500만 안팎의 이자가 나오게 되는데요. 이 지역 원룸의 경우
월 500만 원 정도로 연 6,000만 원의 수익이 기대됩니다. 물론 세 전이지만 그래도 은행금리
보다 1.5배 정도 높다고 보시면 됩니다.”
“믿고 맡겨주세요. 제가 확실히 보장합니다. 여기 사시면 후회는 없으실 겁니다”
김태주 (부인 이숙영씨를 바라보며)“당신 생각은 어때?”
이숙영 “글쎄, 지금 사장님 이야기를 들으면 사는 게 좋을 것 같긴 한데……” “사장님께서는 여기서 얼마나 중개업을 하셨나요?”
장호섭“10년이 넘었죠. 이 동네가 생길 때쯤 들어왔으니까요”
이숙영 “그럼 이 동네에 대해선 훤히 알고 계시겠네요”
장호섭 “그럼요, 이 동네에 대해선 훤히 알고 있죠.”
이숙영 “이이 말을 들으니까. 책임지고 임대수요는 보장해주신다고 했다던데, 정말인가요?”
장호섭 “그럼요. 제가 이 동네서 오래할 수 있었던 건, 신뢰를 바탕으로 거래를 했기 때문입니다. 제 이름 걸고 하는 중개업소인데 원룸 건물 한 채 팔자고 거짓말은 안 합니다. 믿어보세요”
김태주 부부는 결정하기 전에 원룸 위치와 공사 진행 상황을 확인하자고 했다. 장호섭 대표는 원룸 위치와 주변 원룸 시세, 월세 현황에 대해 말해줬다. 원룸은 대로변에 위치해 입지가 좋았다. 그리고 주변 원룸들도 공실이 없었다. 또 남쪽에 위치해 향도 좋았다.
며칠을 고민한 후 김태주씨 부부는 원룸가구를 매입하기로 한다. 이들 부부가 산 원룸은 현재 12억 가량을 호가한다. 뉴타운 개발호재로 가격이 많이 올랐기 때문이다. 또 주변에 수요도 풍부해 공실도 없다. 그렇게 김태주씨는 황혼의 첫 데뷔는 이렇게 매우 성공적이었다.
장호섭 대표는 본지와의 인터뷰에서 말했다.
“젊은 사람들은 굳이 원룸에 투자할 필요는 없습니다. 다만 나이가 드신 분들은 안정적인 고정 수입이 있어야 하기 때문에 원룸투자가 좋다고 생각합니다.” “부동산을 잘 모르더라도 쉽게 관리할 수 있는데다 목만 좋은 곳에 자리잡으면 높은 임대수익도 보장되기 때문이다”
다만 원룸투자에서는 철저한 시장조사가 먼저 우선시 되어야 한다고 전한다. 주변 원룸들의 공실률을 살펴보고, 임대시세 등도 챙겨야 한다. 또 주변에 원룸 수요가 될만한 대학교, 공장 등이 있는 것도 확인을 해볼 필요가 있다고 전했다.
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Q. 서울 영등포에 살고 있는 김모(52)씨. 자영업을 하면서 결혼한 지 25년 된 부인,
두 자녀와 함께 살고 있다. 한 달 수입은 480만원 정도. 집이 있고 저축도 꾸준히 해와 자산이 10억원을 웃돈다. 이 중 금융자산만 3억원에 달한다. 그러나 필요 이상으로 보험과 적금에
가입하는 바람에 현금 흐름이 좋지 않다. 김씨는 수입보다 지출이 많은 지금의 현금 흐름을 어떻게 개선할 수 있는지,
4~5년 후 은퇴한 다음 원룸 임대로 생활비를 버는 방법은 무엇인지 등에 관해 문의해 왔다.
A. 김씨의 자산관리는 한마디로 매우 비효율적이다. 금융자산이 불어난 것도 따지고 보면
무리한 저축의 결과로 속 빈 강정이다. 김씨는 마이너스 통장까지 써가며 보험과 적금을
여러 개 가입해 놓고 있다. 지인의 권유로 어쩔 수 없었다지만 수입에 맞지 않는 자산운용이라고 할 수 있다. 불필요한 보험과 적금을 빨리 해약하자. 현금 흐름이 나쁜 근본 원인이
여기에 있기 때문이다. 또 적금과 보험의 수익률이 아무리 좋다 하더라도 마이너스 통장의
대출금리를 감당하기 어렵다.
◆은행적금을 확 줄여라=김씨네는 과도한 적금과 보험 불입금 때문에 수입보다 지출이 250만원이나 많다. 초과지출 부분은 마이너스 통장을 사용해 메우는 형편이다. 불필요한 보험과 적금을 정리해 초과지출 문제를 해결해야만 한다. 우선 매달 200만원씩 나가는 은행적금을 50만원으로 대폭 줄일 것을 권한다. 대신 예·적금 위주로 돼 있는 금융자산의 다양성을 높인다는 차원에서 적립식 펀드 불입액을 40만원에서 60만원으로 증액하면 좋겠다. 또 줄어든
은행적금 50만원은 신협에 적립해나가다 나중에 노후생활비로 활용토록 하자. 현재 1000만원으로 불어난 마이너스 통장 대출은 만기가 돌아오는 정기예금을 찾아서 갚기 바란다. 만약의 사태에 대비한 비상자금은 3개월 생활비에 해당하는 금액을 CMA나 MMF에 넣어두는 것으로 준비하도록 하자. 이런 식으로 해야 엉뚱하게 새는 돈을 막고 주먹구구식 자산운용을 개선함으로써 노후를 위한 장기 플랜을 짤 수 있다.
◆보험을 리모델링하자=김씨네는 가입 보험이 16개나 되고 불입액도 290만원에 달한다.
가계소득 대비 보험불입금 비율이 무려 59.5%나 된다. 보장성 보험만도 그 비중이 일반 가정의 두배가 넘는 25%다. 이렇게 과도한 보험가입으론 정상적인 현금 흐름을 만들 수 없다.
손해를 감수하고라도 일부 보험을 해약할 수밖에 없는 이유다. 보험불입액을 170만원 수준으로 내리자. 우선 김씨의 운전자보험과 암보험은 보장 기간에 문제가 있어 정리가 필요하다. 또 가입한 지 얼마 안 되는 CI보험(치명적 질병에 걸렸을 때 보험금 일부를 받는 보험)도 해약하도록 하자. 6개월 전부터 붓고 있는 변액유니버설은 보험료 부담이 너무 크므로 반드시
정리해야 한다.
◆원룸 투자는 재고 필요=김씨는 은퇴한 다음 노후대비용으로 원룸을 사들여 월 200만원
가량의 임대수입을 얻고 싶어 한다. 원룸은 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 비하면 수요층이 안정적이라 공실 가능성이 거의 없고 관리도 비교적 손쉽다. 하지만 최근 임대수익률이 과거보다 크게 낮아진 사실은 염두에 두어야 한다. 대체로
서울 지역은 연 4% 선에 머물고 있다. 부동산임대소득은 다른 소득과 합산과세돼 종합
과세 대상이 된다는 점도 고려해야 한다.
월 200만원 이상의 임대수입을 얻으려면 임대수익률 연 4%를 기준으로 할 때 6억원 이상의 투자금이 있어야 한다. 김씨네 입장에선 금융자산 일부와 거주 아파트를 처분해야만 가능한 얘기다. 그럴 필요까진 없을 것 같다.
 부동산쪽에는 문외한이라 이렇게 질문 부탁드립니다.
저희는 맞벌이 부부로 올해 결혼을 하면서 명지쪽에 9천5백 대출을 끼고
(아파트 현 시세는 2억 4천~5천정도임) 아파트를 구입했습니다.
- 명지로는 2012년에 들어갈 계획이고 지금은 전월세를 주고 있음 -
대출금은 무이자가 풀리는 내년부터 갚아야 하는데,
1. 그냥 대출금을 갚아나가는 것이 좋은지
2. 아니면 가지고 있는 권리금 8천정도로 부산 동대신동쪽에 원룸을 구입해서
재택크 형식으로 돈을 만들어
나가면서 대출금을 갚는게 좋은지... (부산에 집값이 이미 오른 상태라..)
3. 원룸 구입시 16평정도의 원룸도 1인 2가구로 해서 세금은 어떻게 적용 되는건지...
참고로 저희부부 연봉은 6천정도입니다
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부가모 김부성 소장입니다.
원룸주택의 투자가치는 낮은편이라
접근하지 않는것이 좋습니다.
소형아파트 전세끼고 구입하시는게 좋으니
원룸은 구입하지 않는것이 현명합니다.
판단.
정부가 전세자금 대출을 확대하고 은행이 여유자금 굴릴 목적으로
전세자금 대출에 적극적이면서
부동산 시장에선 상대적으로 원룸 수요가 급감하고 있습니다
원룸에서 월세를 사는 것보다는
정부와 은행에서 대출을 받아 전세로 사는것이
훨씬 더 경제적이기 때문입니다
따라서, 지금 시점에서 원룸 투자는 시기에 맞지 않는다고 생각합니다
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의견 0아파트를 팔고 원룸이나 점포딸린 주택을 사려고 합니다.(08.6.)
물론 같은돈으로 묶어두니 차라리 임대수익을 올릴수있는 주택을
사는게 현명하다고 판단 되어서 말입니다.
주택은 가격상승을 기대하기는 어려워서 새주택을 얻고자 합니다.
제 판단이 맞는걸까요?
그리고 개발호재가 있는 39사 주변은 장기적인 관점에서 보면
적어도 오르진 않더라도 떨어지지 않을거란는 생각이 드는데 여러분들 생각은 어떠신지요?
제가 투자한다면 점포주택이 나은지 원룸주택이 나은지 조언좀 부탁 드립니다.
원룸은 세입자가 바뀌면 도배,장판,고장수리등의 비용이 시간이 지날수록 발생될거라는 생각과 공실발생등의 문제와 같이 신경쓸일들이 발생할거 같고 상대적으로
점포는 유지비는 적게 들지만 임대수익이 상대적으로 적을것같아 고민입니다.
많은 조언과 투자지역등의 추천이 있으면 감사 하겠습니다.
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 우선살고있는 아파트를 팔고 신축 점포주택이나 원룸주택을 원한다니
(쓸만한곳은 구입시 6억 전후로 예상됩니다)
상당히 큰평수의 아파트 이므로 처분하시는게 올바른 투자입니다
현재 대형평수의 아파트는 금액이 떨어지는 추세이고
또한 창원의 30평이상 아파트의 거래건수는 작년의 1/10도 안됩니다
거래량이 시세를 선행하므로 이는곳 하락추세를 의미함
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문제는 귀하의 경우는 주거 & 수익 조건을 충족시켜야 하므로
6억이하의 점포주택이나 원룸주택은 투자가지가 없습니다
차라리
소형아파트를 여러채 구입하여 주거 & 임대수익을 노려보는게 좋을듯
대형아파트 대비 소형아파트가 상승중이므로
주택보다는 수익율이 좋을듯 합니다
관리도 쉽고 시세차익도 얻을 수 있고
남양동쪽의 20평 전후의 아파트를 고려해봄이 좋을듯 합니다
거기가 소형아파트 수요가 제일많은곳 입니다
참고하시기를...
 저는 원룸을 알아 보는 중인데 신축은 세가 잘 나간다고 합니다.
구 주택은 리모델링 하여 쓰면 될 것 같구요.
정기적인 임대 수익에 관리비 없이 괜찮다고 봅니다.
대방동 주택이 10년전에 3억정도 했는데 지금 신축은 5,6억은 되니까
아파트처럼 많이 오르진 않아도 임대 수익을 고정적으로 얻을 수 있으니
현실적으로 안정된 투자가 아닐까 봅니다
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신촌지역에 사는 P某씨는 인근 빌딩의 1백여평짜리 한층을 임차해 모두 2억여원을 투자,
35개의 원룸으로 개조했다.
이곳의 35개 방 모두 입주돼 한달에 1천2백만원을 웃도는 수입을 올리고 있다.P씨는 “보증금없이 월 30∼40만원을 받으면 임차료와 인건비 및 관리비 등을 제하고 나면
월 6백여만원이 소득으로 남는다”고 밝혔다.
국세청 관계자에 따르면
원룸은 건축법상 3층이하 연면적 1백평이하의 단독 다중주택으로 분류돼 부가세 과세대상이라고 밝혔다.최근 부동산 투자 붐에 편승, 서울 신림동과 신촌 등지에서 성업 중인 대학가 원룸 임대
사업이 수도권 지방대학 지역 등으로 확산되고 있다.
국세청은 최근 강남지역을 비롯 신촌일대 원룸 사업자가 급증하고 있으나 일부 사업자들이
미등록상태로 영업, 수입금액을 누락시키고 있다고 판단, 세원관리를 강화키로 했다.
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