원룸구입 조언

  원룸구입 조언

 

원룸

거실, 침실, 부엌 따위가 따로 구분되어 있지 않고 하나의 방안에 한데 이루어져 있는 아파트.

 

반갑습니다. 김인만 입니다.
원룸이라고 모든 원룸이 다 구입하면 가격이 떨어지지는 않고 오히려 오르는 곳도 있기는 합니다만
장밋빛환상을 가지고 사면 무조건 오르는 그런것은 아니며
아파트와 달리 투명성이 부족하고 개별성이 강해서 적정시세를 정확히 알기도 어렵고
잘못하면 적정가격보다 더 주고 구입하는 경우도 다반사입니다.

- 수익률, 공실률을 비롯하여 수요층이 풍부한가,

- 발전가능성이 있는가,

- 공급이 너무 많지 않은가

여러요소를 꼼꼼하게 확인하고 철저한 현장조사를 하면서 접근할 필요가 있습니다.
추가궁금한 점이나 도움필요하면 제 카페오셔서 문의주셔도 됩니다. 

- 가치상승이 기대되는 서울을 비롯한 일부 수도권의 역세권 및 유명대학가 등 이외 지역의

   투자전망은 그리 밝지 않다는 점 참고하시기 바랍니다.

부모님께서 원룸을 매수하시려고 하는가 봅니다
저도 원룸을 2개나 가지고 있는 사랍입니다만 문의하시는 내용과는 전혀 다릅니다
물론 년식이 있으면 건물이 노후되는 것은 사실이지요
하지만 이것을 받혀주는 것이 있읍니다 그것이 바로 땅값이지요
건물이 노후된다고 해서 집값이 뚝뚝 떨어지는 그런 현상은 아마도 없다고 보시면 됩니다
보수 비용이야 들겠지만 월세 받는 돈에 비하겠습니까.
돈을 어디에다 어떻게 들이느냐에 따라서 나중에 많은 차액을 볼수도 있고요.
문의하신 데로라면 우리나라 전국에 원룸들 다 망하겠네요.

원룸이 인기가 있는 것은 늙어 자식한테 손 안 벌리고 살수 있다는 것입니다
취업을 사업을 할수없는 분들에게 제일 적당한 투자수단이라고 생각됩니다.
충분이 생각하시여 결정하시기 바랍니다

 

 김해 원룸 매매하려고 구하는 중입니다. 인제대 앞 매물건이 나와 고심중입니다.

조건은 4층 신축건물(2010.11) 매매가 6억8천5백
원룸 13개, 투룸 2개, 현 보증금 1억8천/ 월 480만 / 대출이자 135만
그럼 한달에 월 300은 떨어지는데요.

정리하면

- 원룸 13개 2룸 2개 총15/17개

- 인수가 6억8천5백,

- 보증금 1억8천 월 480만 대출이자 135만  차액 375만

인근 발품을 팔아보니 정문 바로 아래 원룸촌이 어마어마 하더군요.
기존 오래된 건물 허물고 신축원룸도 많고, 짓고 있는 건물도 있구요.
원룸촌의 명성답게 도로도 좁고 다닥다닥 붙어 있는게 가관이 아니네요.
학생이니깐 도로가 좁아도 살지 일반인이 살기엔 주변여건이 너무 불편해 보입니다.

제가 본 이 건물은 원룸촌 약간 떨어져 있고 폭20m 도로를 끼고 있어 답답함이 덜하긴 합니다.
그렇다고 정문이랑 먼것도 아니구요.

원룸하나당 올전세로치면  4300만원 이라는데 인근 원룸이 너무 많다보니
이 가격이 얼마나 유지될지 자신이 없습니다.
그리고 공실율도 만만찮을거 같구요. 만약 매입을 하더라두 팔 계획은 없고
학교가 이전하지 않는한 보수해가며  유지하려고 합니다.

매매가도 오른 자재값을 치더라도 세금치면 7억인데 몇십억 자산가가 아닌이상
부담스러운 가격입니다.
그런데 또 쉽게 포기할수 없는게 월세의 마력이 있으니 ..
혹시 지인중 운영하시는분이 있으실까요? 정보 아시면 많은 댓글 기다리겠습니다.

 

 

- 매매가에 대출이 포함된건가요 아니면 따로 대출이 있나요? 이자보니 한 3억정도 대출 있는거 같은데..포함해서

  6억8천이면 2억 투자해서 월 300나오면 엄청 좋은거고 대출 따로 계산하면 실 투자금액이 5억에 월 3백45만원 정도면

  공실율 20% 잡으면 월270만원, 년3300만원을 5억으로 나누면 수익률 6.6%정도 나와서 별 재미없음   11-05-12 14:24  

 

- 월세에 대한 부가가치세 10%, 소득세, 의료보험,국민연금 상승등을 고려하면 6% 수익률이 안됌 

 저도 원룸이 관심이 많습니다.
대출이자 년7% 감안하면 본인 투자 금액 약 2억5천~8천정도 인것 같습니다.
년 약13%의 수익이 발생하는데, 적지 않은 금액이죠.
님께서도 고민하듯이 공실율이 없고 임대 금액이 현상태를 유지한다면 괜찮을것 같습니다.
다만 년간 건물유지보수, 부동산 소개비, 보유세, 감가상각비 등등 예상하지 못했던 비용들도 생각을해야겠지요.
저도 이리 저리 따져보고 있는데 고민이 많습니다.   11-05-12 14:31 

- 대출이 2억4천이 있고, 실 투자금액은 2억6천5백입니다. 임대사업자로 등록하는게 이득일지

   그런건 아직 비교해보지 않았습니다..답변 감사합니다

 

다가구주택 원룸중개수수료 문의 입니다 원룸구입은 처음이라 적당한 수수료   보중금은200-300    월27-30정도인데 부동산에서 수수료로 개당30만원의 중개수수료라고 하네요  아파트하곤 틀리다고 대학가부근으로  학교에서 떨어진곳은 집주인에게 50도 받는다고하네요 이정도면 적당한 수수료가 맞는지 원룸중개하시는 분들에 답변부탁드립니다   1) 다가구주택은 주택에 해당하므로 주택의 중개수수료를 적용하여야 합니다.      법정 부동산중개수수료는 104,500원 ~ 120,000원입니다. 2) 그리고 원룸이 주택이 아닌 근린생활시설로 된 곳도 있습니다.      이 경우에는 주택외에 해당하므로 0.9% 이내인 188,100원 ~ 216,000원 이내의 금액에서 협의하여  3) 법정중개수수료보다 많은 수수료를 요구하는 경우에 해당하는 것으로 보입니다.  좀 심하네요...    중개수수료의 계산은      보증금 + (월세 x 70) = 중개수수료의 계산 금액, 중개수수료의 계산금액이 5천만원미만는 70개월분을, 5천이상이 되면 100개월분으로 계산, 5천만원 이하는 0.5%의 수수료를 지급하면 되는 것이고, 오피스텔은 0.9%이하로 중개사와 협의 결정하여야 할 것입니다.    오피스텔 원룸 두가지 의 주거 공간 의 다른점 이 뭔가요 1. 오피스텔은 건물의 용도가 업무용의 건물로 보아야 하여 한때는, 보이러 및 화장실을 현관내에 설치를     하지 못하게,규제한 적도 있는 것으로 알고 있고,   2. 원룸은 주거용 건물로 보면 될 것으로,    보이러 및 화장실의 설치 하여야, 하는 것으로 보면 될 것입니다.   3. 오피스텔은 주로 업무용으로 하되 일부숙식을 할수 있는 건축물입니다..     건축법상 주택에 포함되지 않고 1가구2주택에도 해당되지 않는 시설물입니다..    4. 오피스텔이란 오피스+텔의 합성어 입니다.     업무용 공간을 뜻하는 오피스에 휴식과 주거가 겸용된 것을 말하는것이지요... 5. 원룸은...도시형생활주택에 포함이 되는 주거용전용 공간이라고 생각하시면 됩니다..    소유자가 대부분 한사람이 경우가 아주 많이 있습니다..

1.원룸이든 오피스텔이든 상당한 주의가 필요합니다. 2.대학가나 직장인이 많은 곳  그리고 역세권이 필수입니다. 3. 수요가 많은 지역이 좋지만 계속 신축은 늘어 납니다. 4.지금도 포화 상태입니다. 5.방이 일단 넓고 베란다 확보 되야 경쟁력이 있습니다. 6.주변의 월세 시세확인 해 보시고 공실률도 보셔야 합니다. 7.주변의 안전해야 됩니다. 8.가장 좋은 원룸은 직장인,학생등 수요가 다양해야 합니다   중요한 내용이라 억지로 데리고 왔네요  - 원룸 근린생활시설 허가 방을 만듬(업무용) 위법 정식은 주택으로 허가      좋은 원룸을 구하는 요령 (08.12.)   1. 월세이든 전세이든 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라. 보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다. 2. 반지하， 옥탑， 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라. 반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다. 3. 월세 계약은 1년으로 해라. 전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다. 4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라. 특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다. 5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라. 전기세， 수도세， 관리비， 유선 수신료， 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식， 전세입자와의 요금 정산， 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다. 6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다. 계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다. 7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라. 자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다， 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라， 중개수수료 놓고 나가라， 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다. 8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라. 월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다. 9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라. 많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다. 10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다. 사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다. 11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다. 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다. 12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라. 집주인이 알았다고 하면， 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다. 13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다. 원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다. 14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라. 계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다. 15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다. 융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다. 16. 전부 전세로 꽌 찬 원룸은 피해라. 전부 전세로 꽉차 있는 원룸은 피해야한다. 집주인이 돈이 없다는 증거이다. 게다가 융자까지 일부 있다면 이미 그 원룸의 주인은 건물시세 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 집주인이 포기를 할 가능성이 높다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방빼기 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹 당하기 쉽다. 17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라. 부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다. 18. 섣부른 가계약금은 금물이다. 원룸을 많이 둘러보지도 않았는데 부동산 중개인의 설득에 넘어가 가계약금을 주는 경우가 종종 있다. 충분히 살펴보고 계약조건을 맞추어 본 후에 가계약금을 주어야한다. 이때 영수증에는 정식 계약기한과 사전 합의된 계약조건 미이행시에는 가계약금을 반환받는다는 내용을 넣어야 한다. 충분히 둘러봤고 본인이 계약을 못할 다른 변수가 없는데 당장 계약금이 없거나 집주인이 당시에 없다면 가계약금을 주어야 한다. 본인이 좋아보이면 남도 좋아 보이므로 확보가 필요하다. 19. 인터넷과 직거래의 광고 내용을 믿으면 안된다. 광고에는 장점만이 있을뿐이다. 객관적인 시선을 가지고 단점을 이야기해주는 부동산 중개인이나 임대 의뢰인은 없다. 전세금이 싸면 무엇하나. 융자가 꽉 차 있다면. 풀옵션이면 무엇하나. 관리비가 아파트의 몇배라면. 특히 좋아보이는데 가격이 싸게 나와 있는 원룸이나 오피스텔은 손님 끌기 위한 허위광고일 확률이 높다. 원룸 고수라고 자처하는 본카페 주인장이 보기에 싸고 좋은 원룸 임대 매물은 없다. 동일 가격선의 원룸들중에서는 다소 좋은 원룸이 있을 뿐이다. 20. 터무니 없는 가격만 아니라면 가격조정은 가능하다. 충분히 둘러보고 가장 적당한 원룸을 선정했다면 이제 가격을 조정해야 한다. 가장 좋은 방법은 계약금을 들고가서， 이 가격에 해주시면 지금 당장 계약서를 작성하겠다， 라는 뜻을 전하는 것입니다. 마음에 들지 않는 구석이 있더라도， 집은 마음에 너무 드는데 생각했던 금액을 초과하니 가격조정을 해주시면 계약서를 지금 바로 쓰겠다， 라고 제시를 하면 집주인들은 웬만하면 양보를 합니다. 단순하게 얼마에는 안되나요，가 아닌 그 가격이면 지금 계약서를 쓰겠다