토지보상금 세금 2013년 9월 18일 수요일

서울 근교에서 20여 년간 농업에 종사하고 있는 박현철 씨(65ㆍ가명)는

내년 초 보금자리주택 건설로 농지와 주택이 수용될 예정이다.

예상되는 토지수용 보상금은 40억원으로 양도차익은 30억원가량이다.

주변에서는 늦복이 터졌다고 하지만 각종 세금 생각만 하면 머리가 지끈거린다. 보상금을 받게 되면

양도소득세를 내야 한다는데 금액은 어느 정도이고 효과적인 보상금 수령방법은 무엇인지 궁금하다.

또 받은 보상금으로 조용히 전원생활을 하며 안정적으로 노후를 보내고 싶은데,

세금 납부 후 보상금을 어떻게 운용해야 할지 고민하다 교보생명 광화문 재무설계센터를 찾았다.

◆ 보상금 일부 채권으로 수령해 대토(代土)보상
박씨의 경우 양도차익 30억원에서

장기보유특별공제 최대한도 30%를 차감하더라도

양도소득금액은 21억원에 달한다.

이 21억원에 소득세율 35%를 적용하면

세금은 7억2000만원 정도이다.
여기에 8년 이상 농촌에 거주하며 직접 경작했으므로 2억원의 세금을 감면받아

최종적으로 내야 할 양도소득세는 5억2000만원가량이 된다

그럼 보상금을 어떤 방법으로 받는 것이 좋을까?
보상금은 현금으로 받는 것이 원칙이지만 채권과 토지대체 취득으로도 가능하다. 대개 현금보상을 원하지만

박씨의 경우 전원생활을 원한다면 보상금 일부를 채권으로 받는 것을 고려할 수 있다.
그 이유는 `대토(代土)보상` 때문이다. 대토보상은 토지소유자가 원할 경우 보상금을 현금이나 채권으로 받는 대신

토지로 받는 것을 말하는데, 원주민 중 채권보상을 받는 사람을 우선적으로 선정한다.
대토보상을 받게 되면 취득ㆍ등록세 감면 혜택이 있어 별도의 비용 없이 거주용 주택을 확보할 수 있고

향후 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 생긴다는 장점이 있다.

단, 채권 보상금액은 금융소득종합과세를 고려해 8억원 정도가 적당하다. 금융소득이 연간 4000만원을 초과할 경우 다른 소득과 합산돼 종합과세되기 때문이다. 참고로 8년 자경 요건을 충족하지 못하는 경우 현금보다는 채권으로 보상받는 게

유리할 수 있다.

현금보상의 경우 세액의 20%를 감면받지만

채권 보상의 경우 25~50%를 감면받아 양도소득세를 줄일 수 있다.

◆ 배우자 증여와 즉시연금으로 상속세 등 대비

 

안정적인 노후생활을 위해서는 주식 등 리스크가 큰 자산은 최대한 배제하는 것이 원칙이다.
유동성 문제가 발생할 수 있는 부동산도 피하는 게 좋다.

과거 토지보상금의 대부분은 인근 부동산에 재투자돼 시세차익을 노리는 경우가 많았다. 하지만 현재의

부동산시장은 각종 규제와 세금으로 인해 은행 이자율 이상의 수익을 내는 게 쉽지 않은 게 현실이다.

또한 연령과 건강상태 등을 고려해 상속세 납부재원 등을 미리 준비할 수 있는 자산포트폴리오를 짜야 한다.
우선 남은 보상금 중 6억원은 배우자에게 증여하길 권한다. 본인 소유 자산을 가져 본 적 없는 배우자를 위해

증여세 공제한도(6억원)만큼 증여할 경우 증여세 없이 상속세 재산가액을 줄일 수 있고

금융자산의 개인별 분산으로 금융소득종합과세를 피할 수 있다.
또한 나머지 금액은 즉시연금에 가입해 안정적으로 노후생활자금을 확보하는 것이 좋다.
즉시연금은 가입 직후부터 매월 또는 매년 일정한 연금을 받을 수 있는 금융상품이다. 시중금리와 연동하는

공시이율로 적립돼 안정적이며 10년 이상 장기 유지할 경우 보험차익이 비과세되어 금융소득종합과세 대상에서 제외

즉시연금 가입시 본인보다 장수가 예견되는 배우자를 피보험자로 종신연금형에 가입할 경우 배우자 생존시까지 평생 연금을

받을 수 있고 상속세 재산가액을 줄이는 효과도 있다. 자녀에게 상속을 고려한다면 상속연금형과 종신연금형을 반반씩

나눠 가입하는 것도 좋은 방법이다.
비상자금으로 활용하기 위해 입출금이 자유로운 종합자산관리계좌(CMA)에 적정금액을 예치해 두는 것도 잊지 말아야 한다. 토지보상은 대개 세금감면 요건이 까다롭고, 구비해야 할 서류가 많은 편인 데다 보상금을 잘못 운용할 경우 자칫

큰 재산상의 손실을 볼 수 있으므로 반드시 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정해야 한다.