농지전용 지목변경 땅의 가치 상승방법 2013년 9월 21일 토요일

 농지전용 또는 지목변경을 통한 땅의 가치를 높이는 방법 (11.12.펌)

농지법에 의하면 농지란 아래의 항목에 해당하는 토지들을 말한다.
전, 답 또는 과수원, 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제 토지현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는

토지와 그 토지의 개량시설의 부지 등. 하지만 초지법에 의하여 조성된 초지, 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서,

농작물의 경작이나 다년성식물의 지배지로 계속 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지 등은 농지에 포함되지 않는 토지다.

농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야하는데, 농지취득자격증명을 발급받으려면 소재지를 관할하는

시, 구, 읍, 면장에게 신청해야 한다. 특히 경매물건의 경우 농취증을 매각허가기일까지 제출해야 하는데 낙찰을 받고 바로

신청하여 기일 전까지 제출해 보증금을 몰수당하는 일이 없도록 유의해야 한다. (신청 후 처리기간 대략 4일)

농지법에 해당하는 농지를 농지전용신고를 통해 전용허가를 득하게 되면 농지에 대한 가치가 상승하게 된다.

다만 농지전용신고의 경우 산지전용과는 달리 농지보전부담금을 내야하는데,

개별공시지가 X 30% X 전용면적(㎡) X 감면률 적용(해당되는 경우)
- ㎡ 당 50,000원을 초과하는 경우 상한액을 50,000원에 해당되기에 농지보전부담금에 대한 계산을 꼭 염두에 두어야 한다.

농지보전부담금은 납입통지 발행일로부터 30일로,

부득이한 사유가 발생했을 경우 기간을 연장할 수 있고 1차에 한해 60일의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다.

또한 ,
- 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
- [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의한 도시지역 안에 있는 농지로서 협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를

전용하는 경우
- 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
- 산지전용허가를 받지 않거나 산지전용신고를 하지 않고 불법으로 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우
- [하천법]에 의해 하천관리청으로부터 허가를 받아 농지를 형질변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우
등은 농지전용허가를 받지 않아도 된다.

한편, 농지전용신고 시에는,
- 전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서
- 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용 승낙서, 사용승낙의 뜻이 기대된 매매계약서 등

  사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
- 해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반해

  인근 농지의 농업경영고 농어촌 생활환경의 유지에 피핵 예상되는 경우 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
- 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서 및 신고증(변경신고의 경우에 한한다) 등이 필요하다.
  반면, 신고만으로 가능한 농지전용이 가능한 경우가 있는데, 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐

  시장, 군수 또는 자치구 구청장에게 신고를 하면 되고 해당되는 사항은 아래와 같다.
- 농업인 주택, 농업용 시설, 농수산물 유통, 가공시설
- 어린이놀이처, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설
- 농수산 관련 연구시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설

이러한 부분들을 잘 참고하셔서 농지전용을 통해 토지에 대한 가치를 높이기 바란다.