상가와 원룸주택 2015년 5월 27일 오후 09:45

 

 

대구텐인텐 2015.5.펌

부동산편을 이어가겠습니다. 감사하게도 많은 분들이 관심을 보여주시고 비판도 해주셔서 힘을 내서

다시 글을 쓸수 있게 됬는데요. 그중 가장 공을 들여야 하고 많은 분들이 관심을 가지실 만한 챕터가 될듯합니다.
부동산! 말만 들어도 가슴설레고 혹은 가슴답답한 단어인데요. 요즘은 많은 분들이 요놈으로 돈을 많이 벌고 계실 것 으로

예상합니다. 텐인텐 회원님들 중에도 고수분도 계실테고 업자분들도 있을 것입니다. 지금부터 하는 얘기들은 지극히

개인적인 생각이고 제 경험, 주변 경험을 토대로 써 내려가는 것이니 참고 하시고 보편화, 일반화에 대해선

본인 스스로 판단하시길 바랍니다.

적절한 투자를 함에 있어 부동산은 가장 난이도가 높고 허위 정보도 많으며 많은 꾼들이

주변에 붙어서 감언이설을 늘어 놓습니다.
매도할때는 어떤식으로든 복비를 많이 챙길려고, 혼자 독식할려고 물건을 쥐고서 매도인의 눈과 귀를 막구요.

매수할때는 어떻게든 빨리 매매를 이루어 지게 할려고 정신없이 장점에 관해서만 푸싱을 하고 빨리 계약 안하면

못 사는 것 처럼 애닳게 만들어 눈과 귀를 멀게 합니다. 대표적으로 저희 어른들이 그러셨구요. 처가 어른들도 그러셨습니다.

평소에는 그렇게 깐깐하고 소심하시던 분들이 실력있는(?) 업자를 만나니 하자문제 하나도 확인 안하시고 주변 시세도

제대로 파악 못하시고 저리레를 하시고는 중도금 치고 난 다음부터 끙끙 앓으십니다. 어릴때는 그러려니 했는데

저도 가정을 가지고 나이가 드니 더이상 간과할수가 없더라구요. 부모님 재산에 크게 욕심은 없었지만...

그래도 가만있음 저한테 올껄 다른 엄한 사람들 한테 간다고 생각하니 왠지 약이 오르는건 사람이라 어쩔수 없더군요.^^

근래 1년여시간이 흐르는 동안 상당히 많은 일이 있었습니다. 땅을 매도하고 원룸구입을 위해 100군데가까이 보러 다니고

상가를 사기위해 발품을 팔다가 하루만 더 고민하자며 망설이는 동안 놓쳐버리고...여러가지 경우를 겪으면서

참 많이 배웠습니다. 가장 큰 소득은 믿을수 있는 공인중개사 한분을 알게 됬다는 것이구요.

지금도 여러모로 많이 도움을 받고 있습니다.
다들 아시겠지만 부동산투자를 적절하게 하는 방법적인 큰 틀은 이런것 같습니다.

1.초기자본을 알차게 준비해야 한다.
주식과는 달리 부동산은 몇백만원으로 할수 있는게 없습니다. 그러다 보니 어느정도의 여윳돈 확보가 가장 중요하고

초기 자본 규모에 따라 매입할 물건의 가치와 볼륨이 달라질수 밖에 없으니 당연한 말이겠습니다.

2.신뢰할수 있는 부동산 업자를 사귀어야 한다.
제 생각에는 가장 중요한것 같습니다. 스스로 전문가가 되고 노하우가 쌓이기 전 까진 이부분이 해결이 되지 않고서는 좋은 물건을 접할수가 없습니다. 저희 아버님 지론은

"그렇게 좋은 물건은 지들이 사지 왜 팔겠냐!"하시는 건데 실제로 겪어 보니 이거 진짜 중요한 얘기였습니다.

아주 드문 케이스인데 정말 부동산 일을 잘하시는 분은 가장 좋은 건 본인이 매입하십니다. 일을 잘하시면 일이 많이

들어올테고 그럼 복비도 많이 받을테고 그럼 돈도 많이 벌텐데 보통의 동네 부동산이나 기획부동산들은 엄청 매출 많고

거래 많이 하는 것을 자랑삼아 얘기하면서도 그닥 크지 않은 덩어리의 건물이나 기타 매물들을 너무 아까워 하며

사람들에게 파는데 그게 아닙니다. 좋은건 본인이 사야 하는 데 돈이 없다! 살사람 한테 얘기할땐 보증금에 대출끼면

가볍게 1억2억이면 산다고 하면서

자기는 왜 안 살까요?

능력없어 그돈 못 벌었거나 그 물건이 본인이 살만큼의 메리트가 없다는 얘기입니다. 물론 업자 본인이

살꺼다라는 말을 100% 신뢰할순 없습니다. 허나 자기건물 자기 땅이 있는 사람이라면 좋은 땅을 보는 눈도 있고

거래도 많이 해서 돈도 좀 벌었을테고 잘 사귀어서 부탁하면 본인이 사고 싶을정도의 좋은 물건을 소개시켜줄수 있을거란

생각이 들더군요. 그런점에서 부동산 업자의 능력치 판단이 굉장히 중요합니다. 정말 바빠서 잘 만나주지 않는 분을

손님인 제가 매달려서 부탁하고 사정하면서 인간적으로 친해지고 여러가지 전반적인

이 업계에 대한 상황을 알기 쉽게 설명해 주시더군요.

3.스스로 온갖 노력을 다 해야한다.
저희 어른들의 부동산 투자 실패의 주요 원인은 이것이었습니다.

아마도 나이드신 보통 어른들이 다 그러시리라 생각되는데요.
일단 돈이 얼마 있나 확인하고 살수 있을 만한 물건을 소개해 달라고 합니다. 그리고는 따라다닙니다.

좋다는 것들 중에 외관이 그럴듯 한걸 찍습니다. 조금 깍아달라 흥정하고 많이 깍아주면 흔쾌히 계약하십니다.

그리고 주변사람들에게 자랑합니다. 누군가 그 주변에 물건을 갖고 있는 분이 말합니다.

 "응? 그렇게 올랐나 ? 많이 비싼것 같은데?" 그때부터 다른 부동산에 다녀봅니다. 비슷한거 물어봅니다.

많이 비싼거 같습니다. 근데 문제는 그게 끝이 아닙니다. 세입자도 허위입니다. 계약기간 되기도 전에 보증금 빼달랍니다.

세를 놓습니다. 원래 받던 세가 너무 비싸다고 합니다. 그렇게 시간 보내다가 승질나서 팔려고 하니 내가 살땐 많은 사람이

붙어 빨리 안사면 못살 물건이 6개월 1년이 되도록 안팔립니다. 앓아 누우십니다. 걍 손해보고 급매로 싼값에 거기다

복비 따블주고 팔아달라합니다. 팔립니다. 다시는 안쳐다 봅니다. 딱!!!!! 이순서더라구요.

정답은 이 과정을 거꾸로 행하시면 실패할 확률을 줄일수 있습니다. 주변시세와 임대가능여부, 재계약가능성 타진을 위한

영업현황파악! 다른 매물들의 거래빈도를 확인해서 환금성이 뛰어난지 까지 확인을 해야 합니다. 위에 말씀드렸던

믿을만한 부동산 업자 찾기도 어렵지만 찾았다 쳐도 이 작업 만큼은 본인이 직접 해보셔야 합니다.

 그리고 절대 부동산에서는 대충 팔기좋도록 말하지 꼼꼼하게 1주일씩 그 동네 둘러보며 분석해주지 않습니다.

여기까진 제 생각이었구요.

지금부턴 제가 현장(?)에서 교육받은 내용들에 대해 정리해보겠습니다.
1편에서 소개했다시피 전 업자가 아니라서 철저히 소비자 입장에서 아까 말씀드린 소장님을 귀찮게 하며 배운 내용입니다.
같이 살펴본 건물들은 그분이 다루는 것들이라 대부분 50억이상의 대형매물이라 저같은 일반인들에게는 해당사항

없어보였지만 기본은 같습니다.

 1주일이상 상주해서 둘러볼것, 향후 발전 가능성에 대해서 시뮬레이션 해봅니다.

투자 목적이라면 내가 임대를 받는다고 생각해서 뭘하면 장사가 될지 임대료가 얼마쯤 되면 들어갈지 예측합니다.

주변건물과의 시세를 비교해서 적절한 가격인지를 판단한 후에 가격조율을 한후 매입합니다.

이렇게 하라시네요. 쉬운말이죠?^^
참! 빠트린게 하나 있는데 이분은 주거용은 취급을 안하십니다.

이유는

첫째는 돈이 별로 안되고!

둘째는 묵혀두면 신경쓸게 상가,땅,건물보다 주거용이 훨 만답니다. 이게 뭔소리지? 싶었습니다. 앞서 말씀드렸다 시피

전 원룸이 괜찮을것 같아 많은 시간을 들여서 보고 공부하고 매입시도를 했습니다. 경기가 워낙 활황이라 그때 만약 샀다면

1억이상의 시세차익을 볼수 있었습니다. 그럼에도 이분은 권하지 않으시더군요. 쉽게 상가랑 비교를 했습니다.

신축원룸 구입후 임대를 놨습니다.

1년2년 지나면 거품이 빠지고 세입자가 바뀝니다. 월세는 시간이 갈수록 내릴수 밖에 없구요.

사람이 생활을 해야 하는 곳이라 불편을 호소하면 지속적인 수리가 이루어 져야 합니다.

아파트와는 달리 10년이 지나면 건물이 노후가 되어 세입자 구하기가 어렵습니다. 공실이 많이 생기면서

스트레스 받아 내놓습니다. 공실이 많은 원룸은 아무도 안삽니다. 싸게 팝니다. 결산해보니

지금까지 받은 월세만큼 팔면서 손해봅니다.이자부담포함해서...

 

근데 같은 값으로 상가를 매입합니다. 건물도 좋고 근린상가도 좋고 아파트 상가도 좋습니다.

10억짜리 원룸대신 5억짜리 상가 두칸을 삽니다. 물론 많은 생각끝에 괜찮은 상가를

산겁니다. 월세 받습니다. 장사 그럭저럭 잘됩니다. 계약기간 다 됐습니다. 권리금때문에 세입자는 쉽게 나갈수 없습니다.

월세 올립니다. 그래도 그냥 있습니다. 주변이 개발됩니다. 땅값이 많이 오릅니다. 상가가격도 많이 오릅니다.

월세 올립니다. 그래도 장사 잘 됩니다. 세입자가 몇번바뀌고 시간이 10년이 훌쩍 넘었습니다.

10년동안 주변에 큰건물이 생기고 학교가 생기고 더 많은 발전을 합니다. 건물이 노후됩니다.

그래도 장사가 잘됩니다. 월세 오릅니다...

전 이 얘기 듣고 그냥 웃었습니다. 실제로 제가 살았던, 지금 살고 있는 동네에서 이런일이 벌어지고 있어서 와닿습니다.

상가는

일단 유동인구가 많아야 하고 도로도 물어야 하는등 여러 특성을 살펴야 하는 반면에

원룸은 주거지역입니다. 아파트가 생길수 없는 곳, 골목을 끼고 주택을 헐어 신식건물을 지어 아파트에 살 형편이 되지

않는 서민들의 주거지역입니다. 인구수가 많이 늘수 없어 신설학교도 생길수 없고 건폐율,용적률 ,고도제한등으로

큰건물이 들어설수 없는 지역에 원룸이 지어집니다.

10년뒤 원룸이 노후되면 그 지역 자체가 슬럼화 됩니다. 이런얘기 들으니 좀 겁나더라구요.

제가 얼마나 안일하게 생각했는지... 물론 원룸으로 돈 버신분도 분명 있을테니 정답이라는 말씀은 못드리겠습니다만

이런 이유로 이런 업자가 아예 배제를 한다고 생각하니 자연스럽게 저도 원룸에는 관심이 멀어졌습니다.

요즘 월성동이 핫합니다. 다들 관심도 많으시고... 제가 cgv확정에 대한 글을 당일에 올리는 순간 조회수 올라가는거 보고

깜짝 놀랐습니다. 거기다 분양사무실 가보고 안면있는 동네 아주머니들이 버글버글해서 더 놀랐습니다. 2년뒤 10차선

대로를 물고 양쪽으로 얼마나 발전을 할지 기대됩니다.^^ 시간관계상 이정도로 2편은 마치구요.

많은 성원과 비평,호응,질타 바랍니다. 다른 회원님들 말씀에서도 저는 많이 배우고 놀라고 있습니다.

쪽지 주신분들 감사하구요. 댓글로 관심보여주신 분들께도 감사드립니다.