농지원부 와 혜택(펌) 2015년 7월 5일 일요일

 농지원부 만들기

'농지원부는 농지를 1,000㎡ 이상을 자경하거나 330 ㎡ 이상의 고정식 온실 등 농업용 시설을 
설치하여 농작물 또는 다년생 식물을 경작하거나 재배하여야 하는 게 일단 기본요건이다.'

일반적으로 300평이상 농사지어야 한다고 알고 있지만, 정확히는 303.333평이라는거 ㅋ
3평 모잘라서 농지원부 못 만들기도 한다 ㅎ

'농지법에서 농지라 함은 

전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배로 이용되는 
토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다. '

하지만...세부적 해석은 달라질 수 있다. 집 앞에 아주 넓은 텃밭의 지목이 대지라면?
그냥 텃밭으로 보고 농지원부 발급불가하다. 그러나 부속토지 필지가 분리되어 있고,
나대지로 경작을 3년이상 했다면 농지로 본다.

물려받은 농지나, 구입한 농지가 조건에 맞다면 농지원부 및 농업경영체 등록이 수월해진다.
따라서, 농지구입시 미리 농지원부 발급가능한지 알아보는 센스가 필요 하겠다~

면사무소에 비치된 농지임대차계약서~농지법에 1996년 이전에 거래된 농지만
개인간의 거래를 인정해주기 때문에,이에 해당 될 경우만  작성후 신청가능하다.

문제는 땅구하기도 힘든데, 18년도 더 전에 거래가 된 땅을 골라서 임차 해야하고, 
땅주인에게 양해를 구해서 계약해야 하는데, 
땅주인은 직불금등을 포기하게 되므로 이런 땅보다 이런 주인을 찾기 더 힘들다는 것~!

1996년 이후 거래된 농지는 농지은행을 통해 임대차계약을 맺으면 농지원부를 만들 수 있다.
땅주인은 농지은행에 토지 등록할때 조건이 땅이 너무 작아도, 개발제한이 있거나, 
공유농지 일부거나, 경작에 부적합하거나, 대출있거나, 권리가 복잡하면 안되기 때문에
임차인 입장에서는 안전한 거래가 되는셈이다.

'임대인 입장에서는 96년 이후에 취득한 농지는 질병 및 부상 등 정당한 사유를 제외하고는 휴경ㆍ임대ㆍ전부위탁을 

한 경우 농지법 제10조의 규정에 따라 1년 내에 소유농지를 처분해야 하는 농지처분통지가 내려진다.'
'이 기간 내에 처분하지 않을 경우 시군구 장이 당해 농지를 처분하도록 처분명령이 내려지고, 
처분명령을 이행하지 않을 경우, 매도할 때까지 매년 이행강제금(공시지가 20%)이 부과된다.'
농지처분 명령을 피해가는 좋은 방법이 바로!농어촌공사 농지은행을 이용하는 것인데,
땅주인은 합법적으로 농지를 유지하면서 임대료를 받고, 8년임대후 2년안에 매도하면
비사업용 토지만, 장기보유특별세율을 적용받아 차익의 60%에 육박하는 세금을 6~38%로
양도세 절세 혜택도 받을 수 있다.

얼핏보면 둘다 윈윈하는 좋은 방법인듯 하나,농지은행에 수수료가 들어가고, 최소기한이
5년이므로 땅주인은 농지은행 등록을 꺼린다.게다가 임차인은 등록된 땅만 빌려야 하기 때문에 
선택의 폭이 좁아지고, 또 보증인도 필요하다. 한마디로 서류도 많고, 매우 복잡한 것이다;;;

'농지원부는 

 개별 농가의 농지 소유와 이용 실태를 파악, 작성해 읍·면 사무소 등에 비치한 장부다. 
농업인의 자격증명서와 같은 역할인 셈이다.'
농협조합원 가입, 건강보험나 국민연금 감면,농업기술센터교육, 각종 귀농지원금 신청 등에
농업인이 전제조건이면 농지원부는 필수다.
2년 이상 농사를 짓고 직불금을 신청할 때, 8년 이상 자경한 경우 농지를 팔때 양도소득세를
면제해 주는데 그 근거로도 활용된다.
1973년부터 작성된 농지원부는 너무 오래돼 농지 소유·이용과 관련된 사실이 부정확하고 
체계적이지 못해 문제가 많다고 한다.

'농림수산식품부는 농지원부를 없애고 이를 전산화한 `농업경영체 등록정보'로 
대체하기로 하고 실무 작업을 벌이고 있는데,정보에는 농가 인적사항, 농지 자경·임차 구분, 
농지 면적, 재배 품목 등 정보가 수록된다.'

2009년 이후 골격을 갖춘 농업경영체 등록은 2014년 현재까지 농지원부와 병행되고 있다.
즉, 농지원부가 농업경영체등록으로 바뀌는데시간이 좀 많이 걸리는 상황이라고 보면 된다.

농업경영체 등록이 과세 근거자료로 쓰이려면 8년 이상 자료축적 돼야 하는데 올해가 8년째니
내년부터는 농지 원부가 없어질 수도 있겠다. 따라서, 정리하자면....,,
2014년 현재는 임차로 농업인이 되려면 1996년 이전 거래된 개인땅을 계약하거나
1996년 이후 거래된 농지은행 계약을 해서,읍면사무소에 농지원부를 신청 발급 받은 후
국립농산물품질관리원(농관원)에서 농업경영체 등록을 마쳐야 농업인이 된다.
.
.그동안 공부했던 내용들을 한꺼번에 정리해 봤다.

시골에 살면 농업인이 되어야 실질적 도움을 받을 수 있는 것이 많으므로, 시골가계부 절약을 위한 

사전준비 단계라고 할만하다.
또, 성급하거나 무리한 투자로 농지구입을 하지않고도 실제 농사경험을 쌓을 수 있으니
할 수만 있다면, 좋은 임차토지를 구하는게 여러가지 이점이 있다고 생각된다.

진짜 마음에 드는 땅을 시간을 가지고 구하기 위해 이런 까다롭고 힘든 임차인 농업인 되기 방법으로
드디어 우리가 농업인이 되었다~ 올레!연고하나 없는 상황에서 계획대로 일이 진행되니
정말 운이 좋았고, 좋은 분이 도움을 많이 주셨다.
너무너무 감사하고 고마운 일이다. 

농지원부 발급(12년.온화전답에서)

농지원부는 공식적?인 농업인임을 인정받는 것이기 때문입니다.

농지법 제49조에는 이렇게 설명하고 있습니다. "...

농지 소유실태와 농지 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용하고 관리..." 즉, 정부에서 행정적인 편의를 위해 농지와

그 농지를 소유한 사람에 대해 파악을 해두는 것이죠. 일종의 '주민등록'과 비슷하고 '자동차등록원부'와 흡사합니다.

어떤 것으로부터 '관리된다'는 것은 썩 기분 좋은 일은 아닙니다만, 현재의 시스템 안에서 살아가려면 필요한 절차인거죠. 

농지원부를 발급받게 되면(등록하게 되면? 등재하게 되면? 헷갈리네..-.-) 정부로부터 농사를 짓는 농업인임을 확인받은 것이기

때문에 정부이외의 기관에서도 공식적인 증명서로 활용할 수 있습니다.

우선, 건강보험료를 50% 감면혜택을 볼 수 있습니다. 사실상 감면이 아니라 국가가 보조를 해 주는 것이죠. 보통의 회사에서

보험료 지원을 해 주는 것과 비슷합니다. 직장을 그만둔 뒤에 2~3만원 나오던 보험료가 10만원이 넘게나와 기절할 뻔 한 적이

있었습니다. (이번달 보험료 나온걸 보니 가진게 없어서 그런지 2만 얼마 나왔더군요. 50% 감면받더라도 1만 얼마 정도 감면받는셈)

국민연금도 감면혜택이 있습니다.

그리고 농협의 조합원으로 가입할 수 있습니다. 물론 농협에 조합원으로 가입할지 말지는 고민중입니다.

 '협동조합'이라는 이름과 어울리지 않은 일들을 많이 하기 때문이죠. 

그 외 여러가지 혜택들이 많습니다. 농지를 구입하거나, 은행에서 대출을 하거나, 밭에 집을 짓거나, 시설을 짓거나 등등등. 

국가에서 '농업인'에게 혜택을 준다고 하면 농지원부 여부를 중심으로 판단을 하고 지원을 합니다. 

만약 농사를 실컷 지었는데도 농지원부가 없다면 곤란한 상황에 처할 수도 있다고 합니다. 

아차, 농지원부를 발급받기 위해서는 1000㎡ 이상의 농지를 소유하거나 임차하고 실제로 농사를 짓고 있어야 합니다.

1000㎡는 300평가량 됩니다. 그러니까 300평정도 농사를 짓고 있으면 '농업인'으로 인정을 해준다는 것입니다.

이 때 중요한 것은 '소유나 임차'보다 농사를 짓느냐 안짓느냐 하는 점입니다. 물론 농사를 지으려면 소유하거나 임차를 해야겠죠. -.- 참고로 하우스를 짓고 농사를 짓는 경우라면 330㎡ 이상이라고 합니다.

그럼, 농지원부를 발급받기 위한 절차를 간단히 알려드리겠습니다.

1. 농지를 구한다. 면적은 1000㎡ 이상 되어야 한다.: 302.5평이상

2. 구한 농지의 증명서를 준비한다. (부동산 매매계약서 또는 임대차계약서, 매매했다면 등기부 등본도 함께) : 꼭 필요한것은 아닌데

3. 주소지 사무소(저의 경우 읍사무소)를 찾아간다. 

4. 담당자를 찾아 "농지원부 발급받으러 왔는데요"라고 말한다. 

5. 적절한 절차 뒤 발급받는다. 

간단하죠? 그런데 인터넷을 찾아보니 말처럼 쉽지는 않더라구요. 제 경우가 특이한 케이스 같은데요.

보통은 농사를 짓는 것을 확인한 다음(이장의 확인이 필요한 경우도 있다고)에 처리해 준다고 하네요.

제가 농지원부를 발급받는 날 다른 한 분도 받으로 오셨었는데요. 저는 10분도 안되어 처리된 반면에 다른 한 분은

'서류를 놔두고 가시면 확인한 다음에 연락드린다'며 그 자리에서 발급하지 않았습니다.

가만히 생각해보니, 저는 귀농 상담을 받는다 어쩐다 하면서 몇 번 읍사무소를 오갔거든요. 그리고 주소지가 읍사무소와 걸어서

10분도 채 안떨어진 곳이고요. 그런데 돌려보낸 분은 주소지가 그곳이 아닌 것 같기도 하더라구요.

'다 되면 우편으로 보낸다'며 우표값을 받았거든요.

어쨌든 담당공무원이 다른 업무를 처리하느라 잠시 차를 마시며 ^^ 기다리긴 했지만 10여분만에 등록했습니다.

컴퓨터 화면상에 저희들의 농지가 기입이 되는걸 보니 감회가 새롭더군요.

이제 공식적 농업인이 되고 나니, 조금씩 모이고 있는 씨앗들을 보고있자니..^^ 이제 진짜 농민이구나 싶습니다. 아자아자^^

 

 

농지원부 취득으로 받은 혜택(스마트 좋은 빵구하기에서 펌 15년)

​     1. 건강보험료50% 감면혜택.

     2.국민연금 감면혜택.

     3. 농협 조합원 가입

     4. 농지취득시 농지취득자격증명 불필요

      5. 농업인으로 추정되고, 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출

      6. 토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입시 유리

      7. 개발제한구역 농지안의 혜택 부여시 확인 서류

      8. 농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세 등 감면 혜택

      9. 농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류

     10. 농지전용시 농지부담금 면제

     11. 농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류

     12. 농업용 유류 구입시 일정량 면세

 

    ※ 농지를 대지로 전환할때 농지전용부담금 면제가 최고!!!

 

 농지원부를 만들기 위한 필요면적

 

      - 면적 300평(1000㎡)이상 되어야 함 ㅡ '소유 또는  임차' 보다는 농사를 짓느냐 안짓느냐가 중요함.

      -  하우스 짓고 농사 짓는 경우 ㅡ 100평(330㎡)이상

        < 농장물 경작 또는 다년생식물 경작 또는 재배 >

     - 경작하는 농지가 여러 시.구.읍.면에 소재하더라도 그 면적이 1000㎡ 이상이면 농지원부 작성이 가능함.

 농지원부 만들기 위한 증명서 준비 

​    - 부동산 매매계약서,임대차계약서,등기부 등본도 함께~

 

     - 농지 주소지 읍,면사무소 < 농지계 ㅡ 농지원부발급신청 >

        지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음

      ㅡ><산지관리법> 형질변경허가 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능

        지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년 이상 이용될 경우ㅡ농지법상 사실상 농지에 해당하여 농지원부

        등재 가능.

        공무원도 1000㎡ 이상에서 영농을 할 경우 농지원부 작성가능함.

        전.답.과수원 ㅡ> 농지취득시 농지취득증명서 필요.

                                농지 이외의 다른 용도로 사용시 ㅡ> 농지전용절차 거쳐야 함.

                              < 즉, 농지에 해당되면 농지전용허가 또는 신고 하지 않는 한 어떠한 상태이든 상관없이 농지로 봄 >

       약초.잔듸.조림용 묘목 재배토지 ㅡ 해당 농지에서 재배.판매 ㅡ> 농지

      약초.​잔디 재배토지로 3년미만인 토지 ㅡ 농지 아님.

       지목이 임야인 토지에 '형질변경 않고 인삼.장뇌삼 등 재배 ㅡ> 농지법에 따른 농지에 미포함

 

토지형질변경(신지전용)에 관하여~

      산지 ㅡ 임업용산지,공익용산지,준보전산지< 농림 및 관리지역에 속한 산지 >

              준보전산지 ㅡ 전용 허용됨

​   <형질변경으로 택지 조성시>형질변경시 유의 사항

​    - 전용에 따른 농지의 경우 대체농지 조성비 부담 < 농지 3~4만원 / 산지 1만원 >

    - 전용허가시 꼭 확인해야 할 사항 ㅡ 도로

    - 산지 ㅡ 분묘기지권 확인, 경사도, 조림비 반드시 확인.

    - 산지 - 겨울에 허가신청하는 것이 실무상 유리/토목비도 절감.

  

 임야를 농지로 변경하는 경우

            

      <산지관리법 및 농어촌정비법>에 따르면 임야를 농지로 개간할 수 있으며, 농지로의 개간 준공후 장기간 방치하여

 

        나무가 자라고 있는 토지라도 농지전용허가 절차를 이행하지 않았다면 휴경상태이크로 농지법에 따른 농지로 본다고 함.

        산지를 농지로 전용할땐 반드시 산지전용허가 받아야 함 

       ㅡ> 무단 형질변경하여 농작물을 경작할 경우 그 기간에 관계없이 농지로 보지 않음.

       농지전용제도 시행이전인 1972.12.31 이전부터 주택으로 사용된 농지 ㅡ 농지의 범위에 포함되지 않음

      < 농지전용 받지 않고 지목변경 가능 >

        ㅡ> 증명 위한 객관적 자료  ㅡ 등기부등본, 건축물관리대장,과세자료,항공사진,농지원부,임령측정결과 등...