경매로 구입 2016년 1월 26일 화요일

 고가 부동산 경매로 구입하면 재산증식에 보탬■ 인터뷰 - BI투자 자문사 안록현 대표
     2016.01.22 10:20:38

경매로

아파트 10%, 일반주택 20%, 농지 30% 싼값에 살 수 있어
땅을 살 땐 도시개발계획과 도시계획, 국토이용계획 꼼꼼히 살펴야

계속되는 저금리시대에 금융자산을 은행에 예치해 자산을 늘리기 쉽지 않다.
그래서 최근에는 다양한 재테크법에 눈길을 돌리는 이들이 많다.부동산 경매도 그중 하나. 염가의 경매 부동산을

구입해 보다 높은 수익을 얻는 전략적인 방법과 농촌의 관광명소화로 수익을 창출하는 정보를 얻고자

BI투자자문사 안록현 대표를 만났다.

부동산투자는 경기 안 타고
높은 임대소득 얻는 안정된 재테크
“자산을 늘리는 방법은 대체적으로 부동산, 주식, 펀드 등이 있습니다. 그중 부동산을 잘 살펴보면

 경기(景氣)에 크게 연동되지 않고 좀처럼 하락하지 않는 안전성을 지닌 자산입니다.
일반주택이나 아파트, 오피스텔, 상가 등을 목이 좋은 역세권이나 번화가에 사두면 금리보다 3~4배의 높은 임대수입을

얻게 됩니다. 주식 배당수입보다도 높은 수익을 얻을 수 있죠. 그리고 지역에 좋은 기관, 학교, 기업, 시장 등이 들어오거나

지역개발이 이뤄지면 가격이 급등해 큰 자산으로 늘릴 수 있습니다.

땅도 목이 좋으면 나대지(裸垈地)로 임대수입을 얻을 수도 있어요. 반면 부동산은 갑자기 돈이 필요할 때

쉽게 팔리지 않아 환금성(換金性)과 유동성이 취약한 게 흠입니다. 그러나 주식보다 안전하다고 봅니다. 주식은 경기상황에 따라 가격등락의 진폭이 커 잘못사면 자산 전부를 잃는 경우가 있습니다. 관리에 엄청 신경써야 합니다.

채권과 펀드는 주식에는 미치지 않지만 역시 경기상황을 잘 살펴야 할 관리가 힘든 자산입니다.”

부동산 경매, 시가보다 싸서 재산증식에 큰 보탬
이어 경매부동산에 대한 이야기를 들어봤다.
“경매부동산은 일반부동산보다 가격이 대체적으로 쌉니다. 전국 평균 아파트의 경우 10% 정도 싸게 살 수 있지요.

일반주택은 15~20%정도 염가로 살 수 있습니다. 상가는 경매물건이 잘 안 나오는 희소성에 법적으로 해결이 어려운 복합적인 문제를 지닌 물건으로 면밀히 공부해 구입하면 25~30%정도 싼 값으로 살 수 있답니다.

지방의 전답, 임야 등 농지는 집, 상가, 아파트와 달리 경매로 구입하는 과정 중 법적다툼이 거의 없어 수요자의

접근과 구입이 용이합니다. 그리고 잘 거래되지 않는 상황이라 시가보다 낮은 공시지가에 준하는 싼값으로 매매가 이뤄지므로 경매물건이 적지만 싼값으로 농지를 구입할 수 있습니다.”
안 대표는 거의 모든 부동산의 거래단가가 1억 원 이상인 고가(高價)의 부동산을 경매로 싼 값에 구입하면 그 시점부터

재산을 크게 늘린다는 점에서 경매의 매력이 있다고 말한다. 싸게 사서 임대인을 확보하고,

다시 싼값에 되파는 방법으로 재산을 증식할 수 있다는 것이다.

안 대표는 이어 경매물건 구입에 있어 토지는 별 문제가 없다고 했다. 경매로 집을 살 경우, 방을 얻어 세를 사는 임차인 중에는 보증금이 은행의 채무로 담보된 상태다. 그중 은행채무로 담보되기 전에 입주한 사람은 보증금이 은행에 담보되지 않은 임차인으로 보증금 지불에 문제가 없이 퇴출된다. 다만 집이 은행에 저당된 뒤 입주한 임차인은 임차보증금을 받아 나가야 할 임차권(賃借權)을 갖게 되는데 이를 대항력(對抗力)이라고 한다.

경매물건 구입 시에는 이런 임차권을 가진 대항력을 갖춘 임차인이 얼마나 되며 그들을 순조롭게 퇴출시킬 수 있는지

법적문제를 면밀히 공부해야 된다.
또 경매에 나온 건물 중에는 유치권(留置權)이라고 해 공사업자가 건물 공사대금을 정산 받지 못해 유치권으로

압류 경매에 나오고 있다. 이런 유치권을 가진 건물에 대한 법적 해결을 완전 이해하고 접근해 사들이면 싸게 살 수 있다.
경매물건 구입과 관련해 임차권, 유치권에 대해 많이 알면 알수록 경매수입을 크게 높일 수 있다고 안 대표는 강조했다.

“경매입찰에 필요한 기초적인 지식과 고난도의 기술을 담은 책이 시중서점에 많이 나와 있습니다. 그리고 경매관련 인터넷강의도 있어요. 이를 활용해 공부를 많이 하면서 물건 선택시 구별능력을 키우면 공부한 만큼 싼 물건 많이 살 수 있습니다.”
“혹여 경매에 관한 전문적인 지식이 없이 싼 값의 경매부동산을 사고 싶다면 신뢰할만한 전문가의

상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.”

농촌관광객 늘어 오토캠핑장과 전원주택 조성 등 투자에도 관심
이어 안 대표는 농업인 중 농촌에서 땅을 구입하고 싶다면 다음사항에 유의해 구입해야 재산을 증식할 수 있다고 말했다.

첫째, 재테크를 위해 땅을 사야 하므로 집을 지을 수 있는 땅이어야 합니다.

둘째, 임야 중에서 관리지역의 땅을 매입해야 집을 지을 수 있으므로 반드시 관리지역의 땅을 사야 합니다.

셋째, 땅을 살 때 반드시 지방도로 또는 고속도로 개발계획이 있는지 그 유무를 확인하고, 향후 지역개발계획 등에 대한

사전정보를 알아보고 사야 됩니다. 이런 계획과 정보를 알아보려면

시·도지역에서는 도시계획확인원을,

군지역에서는 국토이용계획원을 열람하면 알 수 있습니다.”

도(道) 차원의 개발계획을 면밀하게 살펴보고 장기투자의 안목으로 땅을 구입해 투자하면

후일을 기약하게 될 것이라고 안 대표는 조언했다.
참고로 그는 최근 등산객이 대폭 늘어 주말이나 공휴일이면 유명한 산에는 서울번화가의 인파처럼 몰려드는데,

등산로 인근에 나무, 물, 바위 등 경관이 수려한 곳에 땅을 장만하면 이도 좋은 재산증식방법이라고 말했다.

이어 안 대표는 농업인들도 농촌에 살면서 느낀 수려한 경관의 임야를 싸게 사 전원주택을 지어 파는 부가수익 창출에

주력해야 된다고 말했다. 그리고 도시민이 캠핑카를 몰고 와 머물 오토캠핑촌이나 텐트캠핑촌을 조성할 수 있는

경치 좋고 물 좋은 땅을 물색하는 일에도 뜻을 둬야 한다고 조언했다.

“땅 마련 자금이 조성되는대로 캠핑촌을 서서히 여러 채 지어 매각하는 등 투자개념으로 관심을 가져야 합니다.

특히 우리나라는 전 세계인의 1/3이 비행기로 3시간 이내에 닿을 수 있는 곳에 위치해 있어 농촌 관광명소화에

농업인의 참여가 매우 중요합니다