주택임대사업등록 질문(펌)2016년 2월 9일 화요일

 

 주택임대사업 등록과 의문사항 질문

    핵심을 이야기하는분으로

 

안녕하세요.
직장생활을 하는 근로소득자로 노후대비를 위헤 주택임대사업을 작년에 시작한 초보 사업자입니다.
작년에

 

1번 빌라를 구매해 거주지 구청에서 임대사업자 등록을 하고

2번 세무서에서 면세사업자 등록을 했습니다.
3번 임대 후 물건지 구청에서 임대조건 신고까지 완료했습니다.

 그런데 어떤 블로그에 보면 물건지 세무서에서 "임대신고"를 하라고 되어있는데
 세무서에 가서 물어보니 그게 뭐냐고 반대로 저에게 묻더라구요.
 그리고는 그냥 1월1일부터 2월10일까지 "사업장현황신고"만 하면 된다고 하네요.
 처음이라 너무 헷갈리네요. "임대신고"는 폐지되었나요?
 그리고 현재는 임대수익이 2,000만원 미만이지만 앞으로 대출을 받아 물건을 더 추가 할 계획입니다.
 "임대조건신고" 시 대출이자 납부를 경비로 처리 할 수 있나요?
 

취득과 관련하여 대출이자는 경비로 산입이 됩니다
그리고 말씀하신대로 사업장현황신고는 2.10까지 해 주시는 것이 좋고
년간 2천만원 이하의 주택임대소득은 비과세요건에 해당할 경우 신고를 안하셔도 됩니다

현재 제가 부산에 주택1채와 오피스텔1채를 보유하고 있고, 서울에 아파트전세로 거주하고 있습니다.

오피스텔은 33평으로 11년 12월에 매입하여 제가 사업 용도로 사용하다 1년 전 쯤 월세를 내 주었는데요,

이번에 새로 들어올 사람이 세금계산서 발행이 필요하다고 해서 임대사업자를 등록할려고합니다.

이때,

주택임대사업 등록이 유리한가요? 아님 일반임대사업을 등록하는게 유리한가요?

저는 구입당시 어떠한 부가세 세금혜택을 보지 않았습니다.

 

1.임대VS주택임대사업자 어떠한 것이 유리한지? 서류는 무엇이 필요한지?

2.만일 둘중 하나가 유리하다고 추천해주시면, 등록절차는요?(물 건은 부산에 있고, 저는 서울에 거주하고 있습니다.

  -사실상 인터넷말고는 차비가 많이 들지요...부모님이 부산에 계서서 대리인이 갈 수있는데,서류는 무엇이 필요한지요??)

3.현재 연봉 5천만원정도데 사업자등록하면 추가적인 의료보험 납부는 필요없는게 확실한지요?

답변

1. 어떤 사업자 등록을 할 것인지는 사업자의 유.불리에 따라서 결정되는 것이 아니라

   사실 관계에 따라서 결정되는 것입니다. 세입자가 주거목적으로 사용한다면 주택임대업으로

   등록하셔야 하고, 사업용사무실로 사용한다면 부동산임대업으로 등록하셔야 합니다.

   제 추측으로는 질문자분께서 사업용도로 사용하시다가 월세를 주셨다고 하셧으니 세입자 분도

   세금계산서 발행이 필요하다고 하시고 사업용 사무실로 사용하신다면 부동산임대업으로 사업자 등록을 하시는 것

   이 맞다고 생각되어집니다.

 

2. 만약 부동산임대업으로 등록하신다고 하신다면 필요한 서류는

   신분증, 사업자 등록신청서, 임대차계약서 , 부동산 등기부등본

   대략 이렇게 준비하시면 됩니다.

   사업자 등록 신청같은 경우에 인터넷 홈택스로도 가능하지만 시간이 너무 오래 걸리는 경우도 있어서

   이왕이면 세무서에 직접 방문하셔서 신청하시는것을 추천해 드립니다.

   대리인 신청도 가능한 것으로 알고 있습니다.

 3.질문자분이 임대소득이 발생하게 된다면 5월달에 근로소득과 임대소득을 합산하셔서 신고하셔야

   합니다. 당연히 소득금액이 오르게 되므로 의료보험 납부 금액도 증가하리라 생각됩니다..

 

 

1. 사대보험 수가에 반영이 되는지

답변:

4대보험 직장가입자 명의로 주택을 취득하고 주택임대사업자등록을

할경우 4대보험에 전혀 지장을 주지 않습니다.

그러나 가정주부인 부인 명의로 주택을 취득하여 사업자를 할 경우

부인 명의로 별도 건강보험, 국민연금이 부과 됩니다.

2. 1가구 3주택이되면 1주택거주, 2주택 임대 할 경우

   임대를 목적으로 구입하는 주택은 등, 취득세 면제된다고하는데 맞는지

  답변: 신규분양 주택을 취득할 경우에만 감면 됩니다.  이것은 처음으로 접한 사실입니다.

         이말은 신규 건축시 아파트등은 분양, 일반주택은 매입은 되고 기존주택은 안된다,

         쉬운말로 신형이 아닌 구형 건물은 혜택이 없다

3. 기간충족 후 매매시 1가구 1주택 적용되는지

   답변 : 임대의무기간 충족후 임대주택 양도시 중과세가 아닌

           일반과세(6~38%) 적용입니다.

 

4. 전세와 월세로 임대할 경우 차이점 등

  답변: 월세로 임대를 할경우 임대소득세를 신고하셔야 하며

        전세금을 받은 경우 3주택이상 보유자 중 전세금 합계 3억원을 초과한 경우

        초과금액의 60%에 대한 정기예금이자율 상당액 만큼을 수입금액으로 과세

        하지만 전용면적 85제곱미터 이하로서 기준시가 3억원 미만 소형주택은

        2012년 부터 향후 3년동안 전세보증금에 대한 소득세 과세대상에서

        제외 됩니다.