기획부동산 사기/피해 상황별 대처방법 2016년 5월 12일 목요일

 기획부동산 사기/피해 상황별 대처방법(2014년 펌)

오늘은 기획부동산에서 피해입으신 분들이 공통적으로 질문하는 것에 대한 상황별 대처방법에 대해

간단히 요약해 보고자 합니다.

1. 무작위로 전화가 올경우
몇번 칼럼에서 소개해 드린 내용이지만, 단순 무작위 TM방식은 전형적인 기획부동산의 방법입니다. 처음에야 낯설고

수상하니까, 경계하지만, 상대방 통화자는 일상과 관련된 이야기 들로 공감대 형성부터 시작하기 마련입니다. 반년이 되었든,

일년이 되었든, 혹은 몇년동안 통화를 계속하시는 분들도 계십니다. 그러면 그때는 정말 속을 터놓을수 있는 사이인것처럼

인식하게 됩니다. 문제는 통화를 하는 담당자들도 기획부동산의 본질과 그 땅의 가치를 모른다는데에 있습니다. 그리고,

그런식으로 오랜시간 통화하는사람이 지금 현재 당신만이 아닙니다. 적어도 수십명에서 수백명과 그런 통화를 항상 하고

있습니다. 그런 무작위 영업방식은 안듣는게 상책입니다. 나 자신을 컨트롤 할수 없다면, 통화자체를 하지 마시길 바랍니다.

2. 가계약금이나 청약금을 입금한경우
서두에 단계별로 요약해드린다고 말씀 드렸습니다. 이번에는 청약금(가계약금)을 입금 했을때의 대처법입니다.

내가 무언가에 홀려 입금을 하란다고 덜컥 해놓고 나니, 주변에서도 큰일난다고 엄청 뭐라고 하고, 내 자신도 내가 왜 그랬는지 당황하고 있다면, 일단 흥분을 가라앉히시기를 권고합니다.

일단 청약금이란 기획부동산에서, 고객이 단순히 방문만 하였을때는 "이자식들 뭐라하나 보자.." 라는 마음으로 오지만,

입금을 하게되면 더 경청하게 되고, 마음이 움직이는 점을 교묘히 노려 만든 제도라고 할수 있습니다.

보통은 사무실 내사 전에 100~200만원정도 되는돈을 받거나, 현장에 가기전에 10%에 준하는 금액을 받기도 합니다.

물론, 청약금자체는 계약서를 쓰지 않은것이기 때문에 당연히 편하게 전액 다 돌려받으실수 있습니다. 일단 청약금의 단계라면 마음 편하게 드시고, "내가 일이생겨서 이번주에는 못가니까, 일단 돈은 환불을 해줘라.."라고 말하고

환불을 받으시면 됩니다.

강심장에 소신이 있고, 굉장히 자기관리가 잘 되시는 분이라면, 사무실 내방해서 모든 브리핑을 듣고, 현장가서 맛있는 밥먹고, 어떤 물건인지 구경도 하고, 주변도 관찰하고 소풍가는 느낌으로 다녀오신후 환불 받으셔도 되겠지만, 기획부동산의 임원들은 사람의 마음을 움직이게 하는데 선수들이기 때문에 가급적이면 모든 과정을 하기전에 회사에도 오지 마시고

환불 받으시는것을 추천합니다.

3. 정계약서를 작성한 경우
계약서를 작성하고 정계약이 체결되었을 때의 대처방법은 다음과 같습니다.. 일단, 회사에서는 상황에 따라 법적 근거를

들먹일 것입니다. 거의 모든 기획부동산 계약서에는

4~6조 사이에 '판매자의 잘못으로 계약기 파기되면 계약금의 두배를 물고, 매입자의 잘못으로 계약이 파기될시는

계약금을 몰수한다.'라고 명시되어 있습니다. 물론, 계약서 데로 한다면 당연히 계약금은 뜯기게 되지만,

벗어나는 아주 손쉬운 방법이 있습니다.

기획부동산은 계약금만 뜯으려고 존재하는 곳이 아닙니다. 정말 아주 영세한 업체의 경우, 지급할 월급부터 모든 운영비가 바닥이 나서 그거라도 필요한 상황이라면 모를까.. 그런 경우가 아니라면, 당연히 모든 잔금후 등기를 고객에게 넘겨야

더많은 수익이 나기 때문입니다. 따라서 고객의 입장에서 약간의 여지만 흘려준다면, 정계약을 작성 하셨더라도

얼마든지 순조롭게 환불을 받으실수 있습니다.

만약 이글을 보기전 불같은 성미를 가지신 분이 그 성질 그대로 회사에 들이 받았다가는 절대 환불 못받습니다. 세상은

좋은게 좋은것입니다. 말로써 지혜롭게 끝낼수 있을때는 최대한 상냥해질 필요가 있으며, 모든 이야기가 통하지 않을시에는

법적인 근거로 대처하는것이 좋습니다.
간단한 예를들면,

'내가 이번달에 받기로 한돈이 두달뒤나 될꺼 같다.. 지금은 일단 환불을 해주고, 내가 어차피 할꺼니까, 물론 그물건이

그때까지 잡아놓을순 없겠지만, 그것도 내 팔자다.. 두달뒤에 있는 물건으로 내가 결정하겠다. 정말 내가 이런사람이 아닌데,

자꾸 실수하게 되서 미안하다.'라는 식으로 대답하시면 됩니다. 최대한 미안하게, 최대한 다음에 돈나오면 바로 할것처럼

얘기하시는 것이 포인트입니다. 그러면 기획부동산 회사에서 순순히 주거나, 대출을 하라는식으로 강하게 압박하거나

둘중에 하나의 방법으로 나올것입니다. 어차피 두달뒤에 돈 나오면 내가 이자줄테니 대출하자고, 기회는 이번뿐이라는 식으로 말입니다. 그럼 그때는 "나는 대출할곳이 없다. 대출하려면 배우자의 동의가 있어야한다.

그사람 알면 이거 못하게 된다." 로 대답하시면 되겠습니다.

4. 잔금까지 모두 입금한경우
여기서 부터가 고역입니다. 잔금까지 입금하셨다면 환불받기가 그만큼 어려워집니다. 이유는.. 내주머니에 들어온돈이 다

내것인데, 그걸 다 내어주려니 얼마나 회사입장에서도 아깝겠습니까.. 일단은 불법행위를 캣치하는것이 중요하다 하겠습니다. 일반적이진 않지만, 제 생각에 전체 업체중 1/4정도는 미등기전매로 계약을 진행하는곳이 꽤 많이 있습니다.

미등기전매란,

분양하는 회사가 등기를 가지고 있지 않은채로 바로 판매를 하는것을 말합니다. 왜냐하면, 업체자체에 자금이 많지 않은경우에 이런식으로 진행을 하곤 하는데.. 이와같은 경우, 법인대행계약서나, 애스크로우제도로 계약을 진행해야 하는데.. 아직도

단순히 기획부동산 자체의 계약서로 진행하는곳이 더러 있는것으로 알고 있습니다. 이러한 사실은 잔금을 다시 받는데

매우 도움이 됨으로 꼭 체크하셔야 할 부분입니다.

또한, 대략 잔금후 등기가 5~15일정도면 나온다고 봐야 하는데, 너무 늦어지는 경우가 있습니다. 현재 카페의 질문자님

중에서도 4개월 이상 등기가 안나오고 있는 분이 계신데, 이런 모든것들이 환불을 받는데, 빌미가 될수 있으니,

모두 체크하셔야할 사항입니다.

계약시 단서조항에 어떤 내용을 썻는지 다시한번 확인하시고, 브리핑중에 있었던 내용과 현재 다른점이 있는지를 체크하셔서, 시군구청에 도시계획과나 건설과에 문의를 하시고, 그쪽의 답변을 정확히 녹취를 하시거나,

제데로 메모를 해놓으시면 되겠습니다.
모든 준비가 끝나시면 이를 빌미로 환불을 요구하셔야 하는데, 전혀 대꾸도 없을것입니다. 보통 지식인에 다른 문제로 문의를

주시면, 내용증명을 일단 보내라고 답변을 드리지만, 기획부동산 같은경우 내용증명은 엄청나게 받아보았기 때문에

전혀 협박이 되지 않습니다.

지금 까지 준비하신 모든 자료를 토데로 형사처벌을 받을수 있다는 사실을 주지시키셔야 합니다.

회사입장에서 '내가 저사람 돈안해주면 정말 골치 엄청 썩겠구나'란 생각이 강하게 들게끔 하는것이 중요합니다. 이때부터는

좋은말이고 뭐고가 아니라 끈질기게 회사를 방문하셔야 합니다. 가서 난리를 피울 필요는 없습니다. 가만 계십시오.

가만히... 그러면 그쪽에서 얘기가 나옵니다. 여기서 중요한 포인트는 형사처벌을 받을수 있다는 사실을 논리적으로

입증해야 한다는 것이고, 두번째는 정말 지쳐서 먼저 얘기가 나올정도로 방문하셔야 한다는 것입니다. 오전 아홉시에

그쪽 사무실 상담실로 출근하셔서, 6시에 퇴근하신다는 생각으로 열흘만 하면 된다는 생각을 가지십시오.

절대 약해지면 안됩니다. 약해지시는 순간 내 피같은돈은 사라져 버릴수 있습니다.

5. 잔금납부 후 등기도 받았을경우
얼마만큼의 시간이 지났는지, 회사는 계속 영업을 하는지가 중요합니다. 이 단계또한 마찬가지로 엄청난 각오가 필요합니다.

죽겠다는 각오가 있어야만 상대방도 그것을 느낄수 있습니다. 일단 등기받은지가 한참되고, 회사도 없어진 경우라면,

담당자께 연락을 하여 잘 타일러야 합니다. 물론 내입장에서야 그 담당자가 죽일놈이지만, 그 사람도 알고그런것은 아닌경우가

90%이상입니다. 그렇다고 불쌍하게 생각하여야 하는부분은 아니지만, 윽박질러봐야 답이 나올리도 없습니다.

첫번째 방법은 기획부동산을 근절하기 위해 카페운영을 하는 제가 할말은 아니지만,

되팔아 달라고 하는겁니다. 나한테 팔아먹었듯이 남한테도 팔수 있지 않겠냐는 거지요.. 담당이 안되면, 그위에 팀장,

그위에 임원까지 지쳐나가 떨어질때까지 매달리고 사정하고, 귀찮게 괴롭혀야 합니다. 그러면 됩니다..

참 바보스럽게 당연한 방법이라고 생각하시겠지만, 수년간 기획부동산 피해 상담과 업체들을 지켜본 실제 상황으로

나온 결과입니다. 그데로 하시면 받을수 있습니다.

두번째로 제가 정말 추천드리는 방법은 토지의 개발입니다. 아무리 기획부동산의 땅이라도 1/3정도는 개발을 거치면 제법

쓸만한 땅으로 변모시킬수 있는 물건들이 있습니다. 그 부분은 여기서 자세히 다루기엔 분량이 많기 때문에 다른 칼럼을

통해서 소개해 드리겠습니다. 개발이 안된다면 나무라도 심어 놓으십시오.. 조경업은 조금만 신경쓰면 꽤 큰수익을 볼수

있는 아이템 입니다. 내땅이 작다면, 어차피 개발할수 없는 주변 필지 지주들에게 임대하여 함께 조경업을 하신다면,

생각보다 훨씬 큰 수익을 거두실수 있을것입니다.

그러면 기획부동산 회사가 없어지지 않은경우라면 어떻게 해야할까요?

첫번째로는 4번의 내용처럼 대처하시면 될것이며, 그것으로도 안될경우, 1인시위를 각오 하셔야 합니다.

영업을 계속적으로 하고 있는 회사라면, 현재 다니고 있는 직원들의 사기나 소문이 굉장히 중요할수 밖에 없습니다.

한나절만 디테일한 내용을 써서 들고 계시기만 한더라도, 엄청난 효과를 보실수 있습니다. 업체에서는 경찰에 신고하고

갖은 방법으로 협박반 타협반을 제시하겠지만, 내가 원하는 내용이 나오기 전까진 말을 하실 필요도 없습니다.
경찰이 오더라도, 1인시위는 불법이 아니기 때문에 제제할수 없습니다. 간판에 쓸내용은 모함을 하는 내용이 아니라

현실그데로 이지만 회사가 타격 받을수 있는 모든 내용을 넣으시면 되겠습니다.

또다른 방법은 기획부동산의 재산 혹은, 대표이사의 재산에 가압류를 신청하는 것입니다. 대부분의 회사는 무보증 사무실을 사용하기 때문에 보증금이 없지만, 요즘들어 계속적으로 전세계약을 직접하는 업체들이 늘어나고 있습니다. 그런경우 바로

사무실 보증금에 가압류를 신청하면 되고, 그게 아니라면 분양하고 있는토지, 혹은 대표이사의 집이나, 다른 재산에 가압류를 신청하시면 보다 처리 하기가 쉬워질수 있습니다. 하지만, 업체의 대표이사들의 일반적인 성향은

'내가 저놈들에게 휘둘리느니 차라리 다 까먹고 만다'라고 극단적으로 생각하는 사람들이 더러 있습니다. 하여 서두에도

말씀드렸지만, 좋은얘기로 타협되는게 가장 현명한 방법입니다. 법적으로 가면 등기를 받은이상 승리하기도 쉽지 않고,

승리하더라도, 엄청나게 고생도 하고, 시간도 오래 걸리기 때문입니다. 그래도 회사가 폐업을 한 경우보다는

영업을 하고 있는것이 훨씬 좋은 상황이라고 얘기할수 있습니다.

부디 이 글로인하여 기획부동산에 피해받으시는 분이 조금이라도 줄어들었으면 하는 바램입니다.
부동산 비영리 상담카페를 운영중입니다. 토지분석, 부동산 일반상담, 기획부동산 사기/피해 구제등을 하고 있으니,

가입후 상황에 대한것을 질문게시판을 통해 올려주시고, 도움 받아가시면 되겠습니다.

감사합니다.
[출처] 기획부동산 상담|작성자 열정PASSION