토지투자시 주의사항 2012년 6월 18일 월요일

토지 투자시 유의사항

각종 부동산 관련 자료와 통계자료를 통해 조망해보면 2005년도의 부동산 투자 의 화두는 당연 토지가 될 것으로 보인다.
시중의 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서

상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 졸지에 황태자 대접을 받고 있다.
그러나 부동산 초보 투자자가 경매나 부동산 시장을 통해 토지에 투자해서 당초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란

대단히 어렵다 할 수 있다.
부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 할 때 최소한 다음사항 만큼은 주의하여야 한다.

1. 토지 가격은 새로 개통되는 도로 및 교통망을 따라 상승한다
새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나

신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다.
경전철·도로 개통은 생활 반경을 확대시킨다.
접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련으로 향후 개설될 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 따라서 땅값은 오를 수밖에 없다.

2. 개발 예상·예정지의 인근이 유망하다
토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속한다.
그 동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다.
택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도

투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다.

3. 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하자
토지투자에서 무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다.
덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 최대한 보수적으로 투자하는 자세가 필요하다.
귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다.
특히 주의해야 할 점은 계속 문제가 되고 있는 소위 기획부동산의 전화부대에 의한 강원도, 충청권 지역의

구입권유는 2005년에는더욱 극성을 부릴 것으로 예상되는데, 이런 식의 부동산 구입은 절대금물이다.

4. 여유자금으로 투자하자
단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다.
잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다.
이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 더욱 안 된다.
수익은커녕 원금마저 잠식당하는 경우가 발생할 수 있다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 해주지 않는 것이

보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다.

5. 뜬소문과 사람을 믿지 말자
남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 많다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이

성공할 수 있다.
개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하거나 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데

지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다.
소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다.
발품을 팔아서 현지 확인을 여러차례 하거나 믿을 만한 중개업소의 공인중개사를 찾아서 상의를 한 후 자신의 판단으로

투지의 확신이 있을때 투지를 하여야 하며, 장래가 보이지 않는다고 판담ㄴ되면 차라리 투자하지 않는 것이 현명하다.

6. 기다릴 줄 알아야 한다
토지나 임야의 경우, 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다.
차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 이 방면에는 투자하지 말 것을 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야이다.

7. 공부와 현황이 일치하는지 살펴보자
임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다.

지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다.
농지취득자격증명원을 통하여 토지의 용도가 어떠한지 여부도 사전에 확인하여야 한다.
예를들어. 보전임지 등은 자체개발이나 형질변경이 어렵다는 점도 고려하여야한다.

8. 도시계획도 확인하자
각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다.
최근 서울시나 지방자치단체가 발표한 도시기본계획등이 그것이다.
해당지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고

반드시 방문해서 확인하자.

9. 시골땅의 경우 분쟁과 텃세에 유의해야 한다.
시골 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다.
권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중· 3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나,

당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민형사상 소송이 끊이질 않는다.
소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다.
특히 시골 물건에 투지할 경우 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다.
특히 경매에 의하여 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다.

10. 권리 관계도 제대로 따져보자
토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다.
특히 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권등 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 되며,

공부상에 표시되지 않은 시설물이나묘지 등이 있는지도 확인해야 한다.
또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다.
문중*종중 임야 등은 명의신탁이 허용되기 때문에 잔금 지급 후에도 소유권을 빼앗길 염려가 있다.
그리고 경매시에는 법원 분위기나 유행에 휩쓸려 하는 고가 응찰도 주의해야 한다..

11. 과거의 잣대로 투자하면 안 된다
토지투자에서 자신의 투자 실력을 과신하지 말고, 과거의 경험이나 사례를 신봉하지 말아야 한다.
정책이 바뀌면 모든 투자조건이 바뀌어 버리는 우리 부동산투자의 특성상 과거의 사례나 경험만 믿고

투자하기는 위험이 너무 크다.
행정수도 이전의 토지 보상비를 겨냥해서 해당지역이었던 공주·장기를 중심으로 반경 30∼50km의

도너츠형 지역에 2차 개발 수요를 노리고 투자했던 사람들의 실패사례는 타산지석으로 삼아야 한다.

12. 타이밍도 계산하자
대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다.
어떤 지역의 개발계획이 예상되면 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고

냉정한 판단 없이후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다.
초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나오는 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고

보상가격에 있어서도마찰을 빚는 경우가 허다하다.
<자료출처 : 중앙일보 조인스랜드 2004/12/24 인용 재구성>