3강 경매투자시 점검사항 2012년 7월 24일 화요일

3강
경매투자시 점검사항

- 경매취하 가능성 여부확인

- 경매취하

   *낙철전에는 채권자의 경매취하만 있으면 된다

   *낙착된후에는 낙찰자의 경매취하 동의서가 잇어야 한다

- 낙찰자의 경매취하동의서는 반드시 필요한것은 아니다

   * 낙찰자 잔금 납부전 필요없다

- 임의경매 경우 경매개시결정이의신청과 경매절차 정리 가처분신청을 하면 경매취하

- 강제경매의 경우 청구이의소와 경매절차정지 가처분신청을 하면 경매취하된다

   * 청구이의소 - 채무자 채권자 잔금납부전 낙찰자의 경매취하동의서 필요

- 청구채권액이 과다 부동산, 부동산 등기부등본상에 과다한 채권이 있는 부동산은 상대적으로 경매취하의 가능성낮다

  * 취하 : 채권자, 채무자 협의 있으면 취하 낙찰자 잔금납부 전

 

경매 취소가능성(민사집행법 제102조)

- 임의경매의 경우

  선순위, 후순위 저당권자가 경매신청하였는지 여부를 파악해야 한다

 

사례1)

                   갑                         을                          갑                    병

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                   저당권(1억)           근저당권                 임의경매           낙찰자(5천만)

갑이 임의경매(선순위가 신청) 갑이취소안하면 된다 취소하면 경매취소됨

 

사례2)

                     갑                                   을                              을                        병

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                     근저당권(1억)                  근저당권                    임의경매              낙찰(5천)

 

후순위가 임의경매 즉 을이 채권회수  갑은 1억에서 5천손해, 을은 제로 채권회수

법원에서는 을에게는 잉여없는경매 

* 병낙찰 일주후 법원에서는 내각불허가 결정내림

 

강제경매의 경우 경매취소

- 임차인이 강제경매신청한 경우와(계약금보전반환청구)제3자가 집행권원에 의해 강제경매신청한 경우로 나누어 볼수있다

사례1)

       갑                                           을                       갑                         병

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       임차인(전입/확정)                    근저당                  강제경매               낙찰

 

*집주인 보전금 반환안됨

 

 

사례2)

 

    갑                                             을                            병                          정

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근저당권(1억)                               근정당권(1억)            강제경매                 낙찰1억

 

병의 강제경매는 집행근원 : 판결문, 공증어음

갑과을 우선변제권 충족안됨

 

대위변제 가능성 타진(민법제469조 1항)

이해관계 있는 제3자는 채무자를 대신해서 채무변제를 할 수 있으며 그시기는 낙찰자의 매각 대금 완납전까지이다

 

사례1)

                 갑                        을                             병                        병                  정

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                 근저당                  임차인                      근저당                 임의경매           낙찰

 

*소멸기준 갑(을병소멸) 말소

대금납전 갑 근저당권 말소하면 을 우선권됨  정은인수   후선위 권리자가 대위변제 가능성있음

 

사례2)

 

                     갑                        을                         병                       병                                정

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                    근저당                  보전가등기            근저당                  임의경매                       낙찰

 

* 낙찰자 대금 납부전 갑 근저당권 소멸하면 정낙찰자가 보전가등기 인수

* 후순위 권리자가 경매신청하였을 경우 대위변제의 가능성 상대적으로 높다

 

부동산 등기부등본의 신뢰문제

부동산 등기부등본은 권리의 변동(발생, 변경, 소멸)을 표시(공시)하는 즉 공시력만 인정하고 공신력은 부인되기에

경매투자시 부동산 등기부 등본은 단지 참조만 하여야 한다(공시력맞고, 공신력은 엑스)

사례1)

 

          갑                         을                         병                                    정

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           근저당                  가처분등기            강제경매                          낙찰           * 대법97다26104판결

 

* 정낙찰자는 을의 가처분등기을 인수

 

사례2)

              갑                         을                              갑                          병                         정

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              근저당                   근저당                       임의경매                 낙찰                      예고등기

 

* 대금납부전 3번 등기부열람  부동산등기부등기상의 권리는 유동적이다

 

사례3)

              갑                         을                  갑                  병              을                  병                    정

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             전입신고                가압류             전세권          가압류       강제경매         가압류말소        낙찰

 

*정낙찰는 병 가압류 말소 모르고 낙찰

 

가격시점확인

입찰시점과 가격시점(평가시점)은 최소 6개월의 차이가 난다 따라서

감정평가서상의 가격시점을 확인하고 임장활동을 통해 정확한 부동산 가치에 대한 조사가 뒷따라야 한다 

경매절차

 

        채권자                            경매준비                             1차 매각기일

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        경매신청                          부동산평가                         평가일로 부터 6개월후

 

 

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