(스크립)농지 8년이상 자경농지 양도세 감면 2013년 12월 16일월요일

 

(스크립) 8년이상 자경농지 양도세감면

 

1. 감면요건
“8년 이상 소유자가 직접 경작한 토지”로서 농업소득세 과세(비과세, 감면, 소액부징수 포함)대상 농지이어야 하고,

양도일 현재 농지이며 당해 농지 보유기간 동안에 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는

경우로서 조세특레제한법 시행령 제66조 규정의 요건에 해당해야 한다(조세특례제한법 제69조)

2. 구체적 요건(조세특례제한법 제66조)
가. 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 경작한 자
농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함)안의 지역 또는 농지가 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구안의 지역에

8년 이상 거주하면서 경작한 자
나. 8년 이상 경작의 의미
소유자가 직접 경작하거나 자기 책임 하에 농사를 지은 경우로서 대리 경작 등은 제외된다(기본통칙69-0...3).

2006.1.1이후 양도하는 분부터 소유자가 농작업에 상시 종사하거나 1/2이상을 자기 노동력으로 경작(농지법 제2조)

하는 것으로 자경의 정의를 명확히 했다.

* 만약 직장인이 한다면 관련근거 : 물품계산서, 휴가등 확보 도움이 되지 않을까 개인의 생각입니다.

 

다. 피상속인이 경작한 기간
피상속인이 농지를 취득하여 경작한 기간을 상속인의 경작기간으로 보았으나, 2006. 1. 1이후 양도하는 분부터

상속인이 경작하지 않는 경우는 8년 자경요건을 갖춘 농지를 상속받은 후 3년 이내 양도시 감면하는 것으로 감면 요건을

합리화했다. 다만, 2005년 말까지 농지를 상속받은 상속인은 시행일로부터 2년 이내(2007년)까지 양도하는 경우

종전 규정을 적용한다.

라. 양도일 현재의 농지란
소득세법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일(잔금청산일과 등기일 중 빠른 날)현재의 농지를 기준으로 한다.
다만, 매매계약조건에 따라 양도일이전에 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지를 기준으로 하며,

환지처분 전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의

토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성 공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일

현재의 농지를 기준으로 한다.

3. 감면제외 농지
(1) 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 제외) 또는 시(도·농 복합형태의 시의 읍·면지역 제외)에 있는 농지 중

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터

3년이 지난 농지. 다만, 사업시행지역안의 토지소유자가 1천명 이상 또는 사업시행면적이 100만 제곱미터이상(택지개발사업과 대지조성사업의 경우는 10만 제곱미터 이상)인 대규모 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역,

상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에

편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 제외한다.
(2) 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
4. 감면한도
감면한도가 연간 1억원이었으나, 2006.1.1이후 양도 분부터는 5년간 1억원으로 감면 한도가 대폭 축소되었다.

5. 비사업용 농지의 양도세 중과
가. 중과 내용
비사업용 농지는 올해부터 실가래가로 양도소득금액을 계산해야하고

2007년부터는 60% 단일세율로 양도소득세가 중과된다.
나 비사업용 농지
전·답 및 과수원은 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지.

다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야외의 임야(소득세법 제104조의 3 제1항 제1호 가목, 제2항).
특별시, 광역시, 및 시지역 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역 안의 농지.
다만, 대통령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시, 광역시 및 시지역의

도시지역에 편입된 날로부터 대통령령이 정하는 기간이 경과하지 않은 농지를 제외한다(소득세법 제 104조의3 제1항 나목)

<박상근 세무사 제공>
　　　
*8년 자경농지 `예상못한 양도세'*
창원 북면 감계리에 사는 A씨는 지난해 10월 16년 동안 경작해왔던 농지 700여평을 팔고난 후 세무서에서 날아온

세금고지서를 보고 깜짝 놀랐다.
통상 8년 이상 자경농일 경우 용도지역이 바뀌더라도 100% 세금이 감면되는 것으로 알았는데.

전체 매매대금 4억여원 중 3천여만원이 양도소득세로 부과됐기 때문이다.

창원 북면에 사는 B씨도 부친이 6년 동안 경작해오던 농지를 지난해말 증여받고 날아온 세금고지서에 놀라기는 마찬가지였다.
증여를 받은 토지가 농지여서 공시지가가 낮은 줄 알았는데 무려 4억원이어서

세금이 7천만원 가량 나왔기 때문이다.
비도시지역으로 있다가 지난 2004년 12월 8일 도시관리계획이 결정된 창원 북면·동읍·대산면.
기존 농지에서 주거지역. 상업지역 등 용도지역이 변경된 이들 지역의 농지소유자들이 엄청난 세금에 놀라고 있다.

8년 이상 자경농지로 이용하면 양도소득세가 100% 감면되는 것으로 알고 있었지만 실제로는 그렇지 않기 때문이다.
실제로 현행 세법상 8년 이상 자경농지 소유자가 도시관리계획이 지정된 후 3년 이내 팔 경우 도시관리계획 확정일

이전까지 8년에 대해선 100% 감면받지만 도시관리계획 이후의 부분에 대해선 팔 당시의 공시지가에서 도시관리계획지정

당시의 공시지가를 뺀 차액을 기준으로 세금이 부과된다.
특히 8년 이상 자경농이라도 도시관리계획지정 3년이 지나 매도할 경우에는 8년까지의 100% 감면도 없어지고

매도시점의 공시지가에서 취득당시의 공시지가의 차이에 대해 세금이 부과되면서 액수가 더욱 커지게 된다.
부동산 관련업계에 따르면 이 지역에 사는 토지소유자들 중 일부는 실거래가 시행을 앞두고 지난해 하반기부터

소유 농지를 매매하는 과정에서 이같은 내용을 알게 됐지만 대다수는 여전히 잘 모르는 것으로 알려져 있다.
이 가운데 도시관리계획 발표 전후로 공시지가가 크게 올랐지만 지난해 토지거래허가구역 지정이후

오히려 땅값이 내리면서 세금에 대해 느끼는 부담이 더 크게 다가오고 있다.
이 때문에 일부 부동산중개업소들은 내년부터 공시지가 대신 실거래가로 세금이 부과되면 부담이 크기 때문에

올해 팔 것을 권하기도 하지만. 오히려 매매를 유도하기 위한 것으로 오해를 받기도 한다.
세무사들은 8년 이상 자경농지가 도시관리계획이 지정되면서 농지 외의 다른 용도로 바뀔 경우

세금계산에 대해 살펴볼 필요가 있다고 충고한다.

 

세금의 폭탄....