땅 투자의 3법칙 2015년 4월 12일 일요일

땅 투자의 3법칙
법칙1. 살때 이것을 생각하라.

땅이란 사는 것보다 파는 것이 더 중요합니다. 사는 것이야 언제든지 살 수 있지요. 돈만 들고 있다면

전국에 어떤 땅도 즉각 살 수가 있습니다. 그러나 파는 것은 내 마음대로 되지 않습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없을 때가

더 많습니다. 특히 땅투자가 다른 어떤 부동산투자보다도 환금성이 취약한 것은 사실입니다.

땅투자는 거의 100%가 가수요이기 때문입니다.

이렇기 때문에 사는 것보다 파는 것이 더 중요한 겁니다. 땅의 경우 투자 바람이 불었을 때는 환금성이 유지되지만

시장이 죽어버리면 언제 그랬냐는 듯 매수세가 사라집니다. 더욱 문제가 심각한 것은 가격을 낮춰도 살 사람이 없다는 점입니다. 아파트는 급매물로 던지면 팔리기라도 하지면 땅은 그렇지 않습니다. 때문에

땅투자를 할 때는 항상 파는 것을 먼저 생각해야 합니다.

법칙2. 싼게 비지떡이다.

전국의 주요 개발지역들에 땅투자 바람이 일면서 땅을 취급하는 중개업자들이 전국 오지의 땅까지 팔아치우고 있는

실정입니다. 신기한 것은 땅에 대해 잘 모르는 초보땅투자자들은 이런 땅을 선뜻 매입한다는 점이죠.
이유는 절대적인 싼 가격입니다. 땅 중개인들은 '지목'이 대지인 땅의 가격이 이렇게 싼 것을 봤느냐면서

땅을 사도록 권유합니다. 매수인은 자신이 사는 지역의 땅 가격보다 턱없이 싼 가격에 덜컥 땅투자를 합니다.

그러나 이런 땅의 가격은 10년째 제자리걸음인 경우가 많습니다. 아무리 대지라고 하더라도

사람이 줄어드는 지역에선 가격이 오르기가 어렵기 때문입니다.

중개업자들은 어떻게든 거래를 일으켜야 돈을 법니다. 때문에 악덕 중개업자들은 매수인이 잘못된 땅투자로

돈은 잃는 것에는 신경을 쓰지 않습니다. 오로지 어떤 식으로든 현혹해 거래만 시키면 그만입니다.

이런 사람에 속아 피땀 흘려 모은 돈을 쓸모없는 땅에 묻어두는 일은 없어야 하겠습니다.

법칙3. 인구상승지역이 지가상승 가능성이 높다.

토지시장 침체기엔 지역에 따라 환금성이 달라지게 됩니다.

어떤 지역에서는 가격도 덜 떨어지고 환금성도 유지되곤 하죠.

반면 어떤 지역에서는 아예 환금성이 사라져 땅 보유자들이 애를 먹습니다.

땅투자 전문가들은 이같은 차이가 나는 결정적인 이유를 인구에서 찾습니다. 인구가 늘어나는 곳은 자체적으로

수요가 꾸준히 발생해 땅값이 유지됩니다. 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 유입이 막힌다고 하더라도

자체 수요만으로도 땅값이 유지됩니다. 그러나 인구가 줄어드는 곳에서는 상황이 이와 정반대입니다.

가수요가 몰릴 때는 환금성이 있지만, 가수요가 사라지면 시장은 순식간에 썰렁해집니다.

토지거래허가구역으로 묶이기라도 하면 상황은 더욱 심각해집니다.

때문에 땅투자를 할때는 그 지역의 인구가 늘어나는 추세인지, 줄어드는 추세인지 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.

인구 증감 추이도 중요하지만 절대인구수도 중요하다. 인구가 늘어나는 추세라고 하더라도 절대인구수가 적으면

수요기반이 취약하기 때문이다. 절대 인구가 어느정도 되면서 인구가 꾸준히 유입되는 곳은 시장 침체기에

상대적으로 환금성이 유지될 뿐만 아니라, 중장기적으로 땅값이 오를 가능성이 훨씬 높다.