농지 투자 돈이 될수 있을까(펌) 2014.4

 

농지 투자의 매력...
※정부의 국책 사업이거나, 대기업에서 주관해
대규모 개발이 이루어 지는 지역...
최소 개발면적 100萬坪 이상 되는 주변지역
농지나, 땅에 투자하라
※2014年 하반기 정부의 부동산

정책 투자가 있는 곳에... 규제를 과감하게 푼다.
우리나라도 선진화와 농업의 기술 발전으로 쌀이 남아돈다.
또한 무역 퀘터제로 인하여 외국의 쌀을 일정량 수입을 해줘야 한다.
.그 폭은 해가 갈수록 늘어난다.
그리하여 노무현정부때 농민들이 가을에 생산 하는 벼...
추곡수매라는게 폐지 되었다.
정부에서 수매를 못해주니 알아서 하라는 것이다.
이제는 농민들 스스로 수확한 벼 판로을 찾아야 한다.
정부도 돈이 안 되는 벼농사 보다는 수익성이 높은 작물을 식재
하거나 아니면 용도를 변경하여 돈이 되는 사업으로 전환 하라는 것이다.

우리나라 농민들 80% 이상이 벼 농사만 고집 하는 모순도
있지만 수십년 해온 일을 하루 아침에 바꾸는것도 쉽지 않는
일이거니와 벼농사 이외 마땅한 대체 수익원을 찾는것도 쉽지 않는 일이다.

서산 간척지도 약 30여年간 농사를 지어온 대규모 농지(우량농지)이다. 우리가 말하는 '절대농지'
이런 대규모의 농지를 개발하라고 정부에서
보통 사람들은 농지 하면 일단은 절대농지(농업진흥구역)라고
생각한다. 지금도 절대농지는 개발금지라는 단어가 일반인들 뇌리에 박혀있다.
왜...절대농지는 개발이 안된다고 생각 하는 것일까
그것은 우리나라가 60-70年대처럼 식량이 부족하여 쌀을 증산을 해야 하는 시기가 있었다.
이 시기에는 농지 개발 규제가 엄격하게 적용이 되었기 때문에
개발이 어려웠던 게 사실이였다. 하지만 지금은 시대가 변했다.
허가를 내주었다는 것은 무엇을 의미 하는가
이제 시대가 변했다는 것인데 지금도 고리타분한 절대농지 운운
하는 것은 몰라도 한참을 모르는 사람이다.
앞전에도 애길 했지만 대규모 개발하는데 있어서는 농업진흥구역이냐, 관리지역이냐 잡종지냐 하는 것은 의미가 없다.
어차피 개발할려면 용도 변경이 이루어 져야 되기 때문이다.
우리나라 80年대 후반에 건설되었던 신도시, 일산, 평촌, 분당,
산본...이 우리가 말하는 절대농지가 아니였던가
지금 그곳이 어떻게 변했는가, 말 그대로 신도시로 바뀌였다.
최근에 세종시로 개발되고 있는 지역 또한 전부 논, 밭이 아니였던가
현재 그 주변에 논, 밭 시세를 알아보자
그 논, 밭들도 개발이 발표되기 이전에는 평당 5-10萬원하는그저 평범한 땅들 이였다.

지금은... 위치에 따라 차이는 있지만 기본이 坪당 60-200萬원을 호가
하고 있다. 이런 높은 금액에도 거래되는 이유는 무엇인가
저 땅이 몆 년전에 평당 10만원 하던 땅이였는데...
지금은 너무 올랐어... 하는 애기는
몆 년전에 삼성전자 주식이 주당 20-30만원 했는데
하는 이야기와 똑 같다. 현재 삼성전자 주식이 주당 120-130만원
하는데 옛날 이야기 하면 무슨 소용 있냐는 이야기 이다.
이렇게 높은 금액에도 주식은 거래가 되고 있는 것은
지금이라도 사놓으면 금액이 더 오를것이라는 가능성 때문이다.
땅도 마찮가지 이다.
내가 산 금액보다도 오를 가능성이 많다고 하면 사야 되고
떨어질 가능성이 많다고 하면 사지 말아야 된다.
땅은 5-10년이상 투자를 해야 한다는 말이 있다.
이것은 백번 맞는 이야기이다.
내가 알기로는 목돈 만든다고 5년짜리 10년짜리 적금넣는 사람이 부지기수로 많다.
한때 펀드에 열풍이 불어 너도 나도 증권사에 가 줄을서서
계좌트고 알지도 못하는 펀드에 수천만원에서 수억원씩
목돈 넣어 놨다가 수년째 마이너스 30-50% 되는 사람들이
부지기수이다. 손실이 너무커서 해지를 하고 싶어도 해지도
못하고 있다. 원금 회복이 될려면 도데체 몆년이 더 가야 될지 기약이 없다.
나도 그중에 한 사람이지만
10년짜리 이자가 얼마나 될지는 나도 모른다.
하지만 많아도 요즘에 년 금리 2-3%이다.
10년을 적금해도 원금에 두배 이상 넘기는 힘들것이다.
하지만 땅은 농지라도
주변에 개발호재만 있으면 두배 내지 다섯배, 10배, 그 이상도 가는 게 땅이다.

평택에 있는 농지를 한 예로 들어 보겠다.
주변에 개발호재 때문에 공시지가만 10년만에 10배 이상 올랐다.
늘상 하는 애기지만 땅을 사는 사람은...
내가 비싸게 바가지 쓰고 사는게 아닌가 하는 생각을 하게 된다.
세상에 싸고 좋은게 어디있겠는가
세상에 싸고 좋은 것은 없다.
땅은 시세보다도 약간 비싸게 산다고 보면 될것 같고,
상식적인 선에서 타당한 가격이면 되지 않을까 한다.
원래 땅값은 정해진게 없다. 부르는게 가격이다.
오죽허면 세금을 걷기위해서 공시 지가를 정해 놨겠는가
땅에 몰빵을 해서는 안되겠지만 투자의 분산차원에서 토지만큼
유망한게 없다.
평택에 있는 농지 공시지가를 보면 이해가 될것이다.

2013년1월 공시지가가 ㎡ 당 \720,000원 곱하기(*) 3.3= \2,376,000원

공시지가만 坪당 \2,376,000원이니 시세는 坪당 500-700萬원

정도 되지 않을까 싶다.

이게 바로 농지 투자에 메리트이다, 즉 시간을 투자하는 것이다.

정도의 차이는 있겠지만...

펀드 10년 투자해서 얼마에 수익을 올릴수 있는지 궁금하다.

그래서 옛날 어른들이 돈 있으면 땅에 묻으란 애기가 결코 허튼 소리가 아니다

 

10여년 만에 공시지가만 10배이상 올랐다.

10년만에 집값이 10배이상 오르겠는가

집은 절대로 10배이상 오를수 없다.

땅은 주변에 개발 호재만 있으면 10배 100배도 가능한게 땅 투자에 매력이다.

그래서 주변에 큰 돈을 번 사람 대부분이 땅을 투자 하여번 사람들이 많다.

 

주머니돈 1만원만 잊어버려도 만원 찾기위해 골목길을

수십번 두리번 거리며 찾아던 기억들이 있을 것이다.

하물며 만원 찾기 위해 그렇게 노력을 하는데 주식투자로

1-10억을 잃고도 의외로 태연하고 담담한 사람들이 많으니

참으로 알수가 없는 일이다.

땅 또한 마찬가지이다. 발품을 팔아야 한다. 세상의 노력없이

꽁짜로 얻어지는게 무엇이 있겠는가