부동산 중개사고 2015년 6월 18일 목요일

■ 부동산 중개사고에 관한 법원 판례(2014.12.)

1. 소비자가 계약 전에 직접 소유권을 확인하지 않고 입주했다가 재산 피해를 입게되면 소비자 본인과

   부동산 중개업자가 각각 절반의 과실 책임을 진다(서울 민사지법 항소4부. 1991. 11. 12).
   이는 중개업자가 소비자에게 ‘확인설명서’를 건네주어야 하는 의무를 다하지 못한 점과 중개업자의

   구두설명만을 믿고 소유권등을 직접확인하지 않은 소비자의 과실을 같이 보기 때문이다.

확인설명서란

중개업자가 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 소비자에게 성실하게 설명하고 계약시 교부해야 하는 것이다.

반드시 기재 되어있어야할 내용으로는 대상물에 대한 기본사항, 권리관계에 관한 사항, 공법상 이용제한 및

거래규제에 관한 사항, 부담해야 할 조세의 개략적 사항, 거래예상금액과 공시되지 않은 중요시설 및

물건의 소유관계 등이다.

2. 매도인의 의뢰가격보다 높은 가격으로 부동산을 사고 중개인이 그 차액을 가로챘다면 중개인을

   상대로 손해배상을 받아낼 수 있다 (대법원 1991. 12. 24).

3. 분양권이 없는 딱지를 확인도 하지 않고 중개업자를 통해 샀다면 소비자가 80%의 책임을 져야 한다

   (서울고법 민사9부 1994. 11. 30).

4. 중개업자가 법정 수수료보다 많은 중개료를 받았을 경우 비록 사전에 소비자와 합의과정을 거쳤더라도

    명백한 위법행위가 된다. (서울지법 1995. 6. 3).
   또한 중개보조원에게 피해를 입었다 해도 중개사무소의 대표자(허가자)를 상대로 손해배상을 받아낼 수 있다.

■ 부동산중개사고 손해배상을 받아내는 방법
부동산 중개사고시 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다. 합의가 이루어지지 않으면 법원에

민사소송을 내거나 중개업분쟁 조정위원회에 조정을 신청하면 된다. 중개업분쟁 조정위원회는 소비자와 중개업자간의

분쟁을 조정 처리하기 위하여 허가관청이 ’94년부터 설치 운영해 오고 있다.
중개업자와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁 조정 위원회의 조정을 받아들였다면 손해배상 합의서를 허가관청에 제출하여

공제금 지급 사유발생 확인신청을 한다. 소송의 경우 합의서 대신 법원이 확정한 판결문으로 대신한다.
신청을 받은 허가관청이 공제금 지급 사유발생 확인서를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관

(공제조합, 보증보험회사, 공탁기관)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받게된다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 법인의 경우 5,000만원, 개인 중개업자인 경우 2,000만 원이다.

그러나 중개업자가 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무런 소용이 없다.

따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소의 벽에 붙여진 업무 보증서를 반드시 확인해야 한다.

■ 부동산중개업소 중개사고 연도별 증가 추이 
 

■ 부동산 중개업소 주의
다수의 국민들은 부동산중개업소를 통해 부동산거래시 안전하다고 믿는다. "왜 중개업소를 통해 부동산거래하면

안전하다고 생각하세요?"라고 질문하면 다수의 국민들은 이렇게 말한다.
"가령, 은행을 통해 저금을 했을때 금융사고 발생시 은행에서 전액 배상해 주잖아요. 그것 때문에 입출금 수수료 받는것

아닌가요? 그러므로 중개업소를 통해 부동산중개사고시 해당중개업소에서 전액 배상해 주는것 아니에요?

그것 때문에 중개수수료를 지불하면서 중개업소를 통해 부동산거래를 하는 것이 아닌가요?"

위의 ' 부동산 중개사고에 관한 법원 판례 1번'을 쉽게 다른 표현으로 풀이하면

 "부동산중개업자 말만 믿고 거래하다가 부동산중개사고 발생시, 중개의뢰인은 부동산중개사고 전체금액에

50%만 배상을 받을 수 있다"라는 뜻이다.
더 쉽게 설명하면 '상가주택 20억원짜리 매매거래시 중개업소를 통해 부동산중개사고 발생하면

중개의뢰인은 50%금액인 10억원만 배상을 받을 수 있다'라는 뜻인데...그러나 10억원도 회수하기 사실상 쉽지 않다.
중개업소를 통해 민사상의 손해배상청구소송을 해야하는데 해당부동산중개사무소 대표자의 자산이 없거나

부인이나 자녀명의로 되어 있다면 받을 수 없다. 해당 중개업소 대표는 피해자에게 "돈이 생기면 갚을께요"라고 말하면서,

매월 1~2만원씩이라도 입금하면 큰 문제가 없기 때문이다.
"중개업자가 돈이 없다는데 어떻게 할 것인가?"
그나마 중개업소에서 한국공인중개사협회에 공제라도 가입했다면 가입한 금액을 전부 또는 일부를 배상받을 수 있다.
부동산중개업소가 공제금액은 5천만원~1억원정도 가입하는 것이 일반적이다. 따라서 9억원은 추가로 배상을 받을 수 없다.
결과적으로 어제까지만 해도 내 통장에 들어 있던 20억원이 하루만에 19억원을 날리고, 아주 잘되어야 1억원을 배상받을 수 있다. 그것도 어렵게..어렵게.. 발바닥이 땀나도록 뛰어 다녔을 때 말이다.
왜 계속 이런 일이 발생하는 것일까?

부동산중개사고는 계속 증가하는 추세이고 2012년에는 무려 270건이 그렇게 안전하다고 믿는 중개업소를 통해

부동산거래하다가 중개사고가 발생했다. 다시말해서 한해동안 270명이 중개업소를 통해 부동산거래하다가

피해를 봤다는 말인데 그 사람들은 지금 잘살고 있을까? 아니면 길거리에서 텐트치고 살고 있을까?
이렇게 중개업소를 통해 피해가 발생하고 매년 증가추세에 있는 것을 해결할 방법이 없을까?
나는 있다고 본다. 아직도 모르고 있는 순진한 국민들에게 '진실'을 알리는 것이다.
"부동산중개업소를 무조건 믿어서는 안된다는 사실에 대해서... 그리고 무조건 믿으면 완벽하게 망할 수도 있다"라는

사실에 대해서 광고하고 홍보해야 한다.
가족의 안전을 위해서... 친척의 안전을 위해서... 친구의 안전을 위해서...
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부동산중개업자들은 부동산직거래는 위험하다고 말한다. 부동산사기꾼들이 바글바글하다며 불안감을 조성해서

중개거래를 하도록 한다. 이 정도면 그나마 다행이다. 일부 중개업소는 믿고 있는 고객을 호객(호구고객)으로 만들어서

믿는 도끼에 발등을 찍게 한다. 두번 죽이는 것이다.
그렇다면 정말 부동산직거래는 위험한가?
한마디로 정리하면 '상식이 없는 사람의 경우는 위험할 수 있다' 하지만 상식이 있는 사람이고 조심스러운 사람은

중개업자들이 말하듯이 그렇게 위험한 곳은 아니다. 오히려 부동산직거래가 부동산중개업소보다

더 부동산사고(부동산사기)를 당하지 않는 곳이라 생각한다.
왜 그렇게 생각하느냐?

부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com )는 1999년 11월 개설한 이후, 약16년동안 사이트를 운영하면서

부동산119를 통해 부동산직거래를 하다가 부동산사기 당했다는 사람 단1명도 보지 못했다.
왜 사기당한 사람이 없을까?
부동산 중개업자들이 "그렇게 위험하다"는 부동산직거래를 16년동안이나 운영해 왔는데 부동산사기당했다는

신고전화가 왜 없었을까? 부동산119에서 거짓말을 하는 것은 아닐까?
거짓말이 아니다. 사실이다.
생략