부동산 사기기술 정리펌2015년 11월 15일 일요일

 부동산 사기 기술 정리 펌

    항상 파리는 있다 (2015.8.작성)

 

 

부동산 거래 활동(매매 및 임대차 등)과 관련하여 참으로 다양한 수법으로 부동산 사기, 사건 등이 발생하고 있다.

이를 유형별로 정리하면 다음과 같이 나타난다.

① 임대인 사칭 및 대리 행위와 허위 계약서를 이용해 전세보증금과 매매대금을 가로채는 유형
    이 같은 유형은
▲월세 계약을 할 때 파악한 집주인의 주소, 성명, 주민등록증, 은행 통장까지 완벽하게 위조하여 사기를 치거나
▲up계약서를 이용하거나
▲대리인 역할을 하다가 사고로 이어지는 형태로 나타난다.
  대표적인 것이 중개업소로 위장한 일당과 결탁해 다수의 주택을 월세로 계약한 뒤

  또다시 다수에게 전세를 놓아 사기를 치는데,
▲한 집을 여러 명에게 동시 전세 계약을 하게 하고 계약금을 가로채거나

▲소유자임을 사칭하고 임차한 아파트를 매도하는 등의 사기를 치는데, 이 경우

   등기권리증이나 취ㆍ등록세 영수증, 주민등록증, 주민등록등본 등을 통한 진성소유자 확인

   소홀 시 공인중개사에게도 50~70% 책임을 지게 된다.

▲중개업소가 임대인을 대리한다고 가장하여 임대차 관리를 하면서 임차인에게는 전세를 놓고

  임대인에게는 월세를 주는 식으로 하여 전세보증금을 가로챈 행위
▲전세난을 틈타 업계약서를 쓴 뒤 전세자금 대출 사기에 활용하고
▲명의도용 미분양아파트를 분양받은 뒤 업계약서 쓰고 대출금을 받아 가로챈 행위 등으로 나타난다.

② 주택임대차보호법을 교묘히 활용한 유형
이 같은 유형은 저당권, 근저당권의 효력은 당일에 발생하고 ‘대항력 및 확정일자’등에 의한 효력은

익일에 발생하는 점을 이용하거나
주택임대차보호법상의 소액최우선변제 적용 시기의 판별 기준이 최우선순의 저당권, 근저당권 등의

설정일을 기준으로 이 설정일 시점의 주택임대차보호법상 소액최우선변제 관련조항을 적용하는 점을 악용한 경우이다.

사례1)

매매시세 4억원, 전세시세 3억원, 대출가능금액 3억원의 아파트를 임대하면서 잔금 일에 임차인으로부터

전세보증금 3억원을 수령한 뒤 임차인이 대항력(익일 효력발생)을 확보하러 전입신고를 하는 사이에 잔금 당일에 맞춰

은행에 근저당권을 설정해 주고 대출금 3억원도 수령하여 잠적한 사건이 있었다. 이 경우 임차인은 후순위가 되며

임대인의 연체로 경매가 진행되었으며 임차인이 울며 겨자먹기로 낙찰을 받는 피해가 발생했다.

사례2)

서울에서 분양가 3억원에 해당하는 아파트를 융자금을 3억원까지 받아놓고 3000만원에 전세를 놓으면서

소액최우선변제를 받을 수 있다고 임차인을 기만했으며, 이 같은 유형에 대해 대법원 판례는

<깡통주택임을 알고 임대차 계약을 체결한 임차인은 최우선변제 대상이 될 수 없다.>고 판결해

임차인에게 피해를 입힌 사건이 있었다.

③ 상대방의 불법행위를 역이용한 유형
사례1)

신축 중인 주택의 불법용도변경을 유도한 뒤 매매계약 후 이를 빌미로 해당 관청에 민원을 제기하여 건축업자 및 계약시점의

건축주가 계약 이행을 하지 못하도록 한 뒤 이들과 중개업소를 고발 및 공갈, 협박 등을 동원해 해약을 요구하면서

손해배상금을 갈취한 사건.

사례2)

불법 용도 변경된 주택의 원투룸이나 옥탑방을 임대차계약 후 중개사와 임대인에게 이를 관청에 신고하겠다고

협박한 후 합의금 명목으로 손해배상금 갈취(대학교 주변 다중 주택 및 불법 용도 변경이 성행하는 지역만 골라서 진행됨).

사례3)

분양권미등기전매가 불법인 아파트를 프리미엄을 주고 매수하는 과정에서 일단 프리미엄이 포함된 계약금을 송금한 뒤

계약서를 작성할 때 프리미엄이 포함된 금액으로 실거래계약서를 작성할 것을 요구하면서 이를 매도자와 중개업소가

이행하지 않을 경우 신고하겠다고 하여 해약을 유도한 뒤 배액의 해약금을 가로챈 행위.

④ 허위 개발정보 또는 가상의 개발이익 및 등기부상 실거래가 등재를 미끼로 이용한 유형
이 같은 유형은 주로 기획부동산이나 경매브로커 등이 사용하는 수법이다.

사례1)

OO컨벤션센터 인근 부지 6만6900여㎡가 158억원에 경매로 나올 테니 이를 개발해 2배로 보상하겠다는 말에 16억 원을

투자해 피해를 당하거나 OO동 부지의 시세가 3.3㎡당 400만원인데 3.3㎡당 100만 원씩에 등기 이전시켜주겠다고

속여 6억원의 피해를 입힘.

사례2)

기획부동산이 새만금지역의 임야를 분할 매도하면서 등기부상 실거래가액이 등재되는 것을 이용하여 자전거래를 통해

실거래가를 고의적으로 높인 뒤 이후 허위개발정보를 유포함과 동시에 급매물건인 양 매도하여 다수의 매수자에게 피해를

입힘(이 과정에서 투자자들을 펀드 형태로 모집해 진행시킨 사례도 있음).

⑤ 금융기관의 업무 관행을 교묘히 이용한 유형
    금융기관들이 대출관련 업무처리상의 관행이나 타성 또는 허점을 이용한 유형으로 사례를 보면 다음과 같다.

사례1)

금융기관이 중개사무소에서 체결한 임대차계약을 공정증서로 신뢰하고 또한 문제가 생길 경우 공인중개사에게

금융기관이 대위청구권을 행사할 수 있다는 점을 역이용한 것인데
▲중개업소에 2사람이 나타나 집주인과 세입자라고 하며 월세를 전세로 전환하는 계약서를 작성해달라고 하고

   중개수수료도 준다고 하여 정상대로 임대차계약서를 작성해 주었는데 얼마 뒤 금융권에서 공인중개사에게

   대출금반환청구소송이 들어옴.

사례2)

토지 매매 계약 후 계약금만 치른 상태에서 잔금 일을 며칠 앞두고 매수인이 잔금이 모자란다고 하여 매도인으로 하여금

소유권 이전 및 대출서류를 지역 신협에 제출하게 하고, 대출금이 매도자에게 일단 통지가 된 뒤 매도자와 매수자가 다 있는

자리에서 처리해야 함에도 불구하고 바로 매수자의 통장에 입금시키는 지역 신협의 관행을 이용해

대출로 잔금을 치르겠다고 한 뒤 대출금을 가로챘고 매도자는 이미 소유권이 매수자에게 이전된 뒤이므로

신협이 이를 경매 진행시킴.

⑥ 급전 대출 또는 급매물 처리 등을 미끼로 한 유형
이 같은 유형은 급전이 필요하거나 급매가 절실한 사람들의 심리를 이용한 수법으로 사례를 살펴보면 다음과 같다.
사례1)

급매물을 좋은 값에 신속히 팔아주겠다고 한 뒤 마치 손님이 있는 양 급매도자에게 전화만 하다가 매수인이

부동산실거래확인서 등을 △△기관에서 발급받으면 바로 매수할 것이라고 하여 매도인이 발급비용을 송금하면

발급비용만 떼먹고 잠적.
사례2)

부동산작업대출사기라고도 하는데 급전대출이 필요한 사람의 명의와 신분증 등을 이용해 부동산의 매매나 임대차계약을

진행시키면서 대항력과 저당권간 효력 발생일 하루 차이를 이용해 신, 구 임차인의 임대차보증금이나 또는 급전대출자

명의로 진행된 대출금 등을 사취하고 상환은 급전 대출자에게 떠넘기는 수법도 발생했으며, 토지의 경우 2~3인이 연극을

하며 토지를 살 것처럼 한 뒤 계약금을 치르고서는 다른 자가 계약금의 배액을 물어주고서도 더 비싼 가격으로

꼭 해당 토지를 사야할 것처럼 하여 매도지가 2배로 물어주게 한 뒤 잠적.

⑦ 직거래(인터넷포함)를 활용한 유형
이 같은 유형은
▲ 공인중개사가 개입할 경우 임대인의 권리관계가 낱낱이 드러나는 것을 꺼려하여 임대인들이 부동산 권리상 하자가 있거나
▲부동산 관련 법률의 이해가 미숙한 임차인들을 대상으로 일어난다.
사례1)

전신주나 인터넷 등에 ‘주인 직접 임대’라고 광고하는 집들은 선의로는 중개보수 비용절약으로 이해될 수 있으나 악의인 경우

임대인이 보증금 상환능력이 없거나 권리에 문제가 있는 경우가 대부분이므로 이때 중개보수를 아끼려고

직접 임대차 계약을 했다가 퇴거 시 임대인에게 도둑으로 몰려 보증금을 떼이거나 보증금반환을 제대로 받지 못하거나

경매로 넘어가 피해를 보게 되는 경우가 빈번하게 발생함.

사례2)

인터넷 직거래로 만난 사람들끼리 하우스메이트를 형성한 뒤 집주인과 월세 계약을 체결하고 다른 하우스메이트가 없는

사이에 남는 방들을 남녀 3명에게 다시 전세를 놓아 보증금 1억원을 떼먹고 달아난 사례가 발생함.

⑧ 신탁이 된 토지상에 건축하는 구분건축물인 아파트 상가 등의 분양, 매매, 임대 등에서 일어나는 유형
이 같은 경우는 일반인들이 ‘신탁’에 대한 개념과 이해 부족으로 발생하거나 계약서 작성 시 ‘대지권’ 등에 대한 이해

부족과 부실검토 등에서 발생하는 유형이다.

사례1)

분양계약서, 매매계약서, 임대차계약서 등의 주체가 신탁회사이므로 매도자 및 임대자의 지위가 신탁회사에 있음에도

불구하고 시공사, 시행사, 분양대행사 등이 자신들과 계약을 해도 된다고 속인 후 거래대금을 챙긴 후 부도를 내거나

잠적하는 사례가 있음(이 경우 계약도, 거래대금의 입금도 반드시 신탁회사와 해야 함).
사례2)

상가, 아파트 등 구분건축물 등에 대한 계약서 작성 시 토지의 소유에 관한 권리 이전을 할 때 ‘소유권인 대지권’을 같이

병기하여 작성해야 하는데 이를 소홀히 하여 구분건축물만 소유권이 이전이 되고 토지에 대한 소유권이 이전되지 않음으로써

이 토지의 소유권이 경매 등으로 타인에게 이전될 경우 구분 건축물 소유자들이 토지 소유자에게 토지사용료를 지불해야

하는 사례가 발생.
⑨ 기타
▲ 잔금선납조건부할인이나 과도한 할인 분양은 사기나 부도의 전 단계이므로 유의해야 하며,
▲경매 물건을 낙찰 받거나 또는 급매물건을 싸게 매수한 뒤 매수금액보다 더 높게 전세보증과 대출금을 받은 뒤

   이를 연체하거나 보증금을 반환하지 않아 다시 경매로 날리는 사례도 발생한 바 있다.
   이상과 같이

부동산 거래활동 (매매, 임대차 등)에서 발생하는 다양한 형태의 사건을 유형별로 정리하고 각 대처방안 등을 기술하였으나

평범한 사람들이 이 모두를 완벽하게 대처할 수는 없을 것이다. 따라서 가급적이면 주변에서 공신력 있는

공인중개사들이나 전문가들의 도움을 받는 것이 최선의 방법이라 하겠다.
이상은 대전교차로닷컴 부동산컬럼에 실린 글입니다.

 

장가계 세자매봉