아파트 낙찰공부1 2016년 2월 8일 월요일 구정

 부동산 공부 1. (아파트 200채 구입 정리)

    부동산 사장에게 전세5천만원 요구 지금시세가 4천만원   후후 5천만원에 매물 맞추어 요구

    향후 3개월후 5천만원에서 7천만원으로  10년이상 중개업의 사장이 의심하는 눈초리

    단 순식간에 20채 건물 매입에 의견 무시할수없어 마지못해 대답 1-2채 정도 건물 매입 이런 얘기는 미친놈으로

    

    한곳에서 오랫동난 중개업을 했다는 이유  모든것을 아는 것처럼 착각하는 사람이 많다

    아파트 가격이 10년전과  같은곳이 있다

    - 인터넷에 매물확인 시세파악, 중고책방의 낡은 부동산 정기간행물 통해 과거 지역별 시세 분석

       후후 중고책방까지 갈 필요는 없지요 시세분석은 여러가지 방법은 생략

       나의 조용한 식사가 시작된다는 말은....

 

나락에서 빛을 보기 까지

주식으로  2000년 주식시장의 it의 거품은 많은 사람이 아파하고 좌절  마치 빈털터리가 되어 카지노장을 빠져나온 사람처럼

삶이 힘들 때는 휴식을 취할 수 있는경치가 종흔 곳으로 떠나라 힐링은 다시 희망을 품게 하는 원동력 결국 주식은...

하루 하루 술에 어떤 날은 하루 종일 베란다에서 서서  바깥을 쳐다보거나 혼자 음악을 들으면 멍하니 하루를 보냄

20평 아파트 이사준비 주인은 강남살고 아파트가 5채 6채 더 많은 사람은 50채 소유

후후 입주후 보일러 고장 전화하니 임차인 알아서 고쳐야 한다는 간단한 답변만 부품은 소모품으로 월세임대인 수리요구

그집에 살기 싫으냐 식의 답변  임차인이 알아서 해결한다고 뻔뻔한 태도로 일관

세상에 저렇게 많은 아파트를 보유한 사람들도 있구나 관리할수가 있지 호기심

 

경매

낙찰가 2천만 건물의 경우

대출 1천4백+보증금 5백

실투자금액 1백만원+제반비용 1백만원

2천만 투자로 1년지나면 연 140만원의 임대수입 주식투자에서는 상상도 할 수 없는 일

 

서산에서 3천만원으로 15채 아파트 구입

일반 매매로 2천1백-2천3백 매물상당 당시 월세 5백에 20십만원

1천6백투자 보증금제외 연간 2백4십만원 월세 수입

16평 건평 12평  5개동에 435세대

감정가 3천3백  4차 1천 6백에서  2천4백 5십으로 낙찰 사람들 웅성거림  매매가 2천3백-2천5백

이유은 경매에서는 대출을 더 많이 해준다것

낙찰가 2천4백5십만원-대출1천7백만원+보증금5백만원

실투자금액 2백5십만원+제반비용1백만원 3백5십만원

350만원 7채

총투자금액 2450만원 /월90만원(500/25기준)

 

최우선변제금액 1400만원에 월세놓고, 해당물건이 경매로 매각되더라도 임차인 안전하게 배당받을 수 있는 금액

1. 일반 매매로 대출을 놓기도

2. 최워선변제금액으로 월세 놓고

3. 전세를 놓기도 

총 15채 구입

 

투자할 때 고려한 조건들

1. 초등학교 200미터 내에

2.1995년이후 건축법이 강화 성수대교 삼풍백화점 붕괴로 1999년 건축됨

3. 임대수익율이 10가 넘는 수익률로 금융대출동원 수익률은 70프로

4.기업유치가 지속적 아파트에서 반경 5-10키로 공단 즐비

5.인구 꾸준이 유입 2020년경 20만명 넘어설것 예상

6.서산 외곽순환도로  출퇴근 공단가 가까운 위치로 변화

7.16평 아파트 값2천만원선 평단건축비가 125만원 볼과 지방의 신규아파트 분양가는 평당 6백만수준

  - 시간이 흘러 상승 2800 3000 4000 5000 5500 안정적 상승

 

원주 50채 아파트 매입

2005 24평 매매가격이 5천만원 2011년

 

2005년 도시근로자 월소득평균 3,252,090,

2011년 도시근로자 월소득평균 4,248,619

통계청 접속 가계수지항목별분야에서 고시 근로자의 월 소득을 매년 확인할수 있다  자료확인 핵심포인트

부동산 시장이 가치 평가 판단 수단 pip 아파트 각경를 연평균 도시 근로자 소득을 저굥 산출

예 pip10이면 도시근로자의 10년치 소득을 이야기

 

2005년 매매가 5천/도시근로자 연소득 3천9백

pip1.28(1년 2.8개월에만에 구입할수있다)

2011년 매매가 5천만원/도시근로자 연소득 5097만원

pip 0.98(9.8개얼만에 구입할수 있다

 

여기에서 미래 아파트 가격상승 예측하기  핵심 포인트

2015년 도시근로자 연소득5736만원곱하기 pip 1.28 일때 물론 통계청 가계수지항목별 분야에서 확인후

미래 평균 아파트 시세는 7342만원 (주의점은 산술적으로 풀이하여 감각보다는 신빙성있지만 경제사정등으로 변수는 있다)

다만 산출적으로 풀이할수있는것에 높은 점수을 부여한다

 

원주 청솔아파트

부동산 시세 5500-6000만원

전세는 5천만원 월세는 1천만원/35

경매 입찰의 이유는 경락잔금의 대출이 낙찰가의 85프로 가능

최대한 내 실투자금을 적게 투자 입찰 전에 경락대출상담사에 연락하면 낙찰가 대비 대출금액을 알수 있다

낙찰가 6천-대출 51000만원 =900만원+제반비용 200만원

총1100만 실투자금필요하지만 보증금 1000/35만원 월세 놓으면 총 100만원 실추자금으로 아파트 소유

또 6프로 대출이자를 제외하고 매달 10만원 이자가 발생하기 때문 결과적 100만원 투자 매년 120만원 임대수입

추자수익률이 100가 넘는다

경매정보 대지 10평 건물 17평 1차 6천만원 입찰1명 낙찰가 60,189,800원  후후 단독입찰

결과 웅성거리기 제주도에서 왜 원주까지 경매

저 금액이면 그냥 부동산에서 사지 바보 아냐

왜 이렇게 낙찰 받의시나요 대답 아파트 시세가 너무 저평가 그들은 단지 싸게 사려고만 집중

투자에서 가장 중요한 건 싸게 사는것만이 아니다

도시근로자 소득+임대수익률+평당시세

당시 임대수익률이 70넘고 평당시세가 2-3백원이하 거래 소득대비 저평가되고 잇다

과거흐름 파악 부동산 잡지 노력 유용활용

순식간에 매입한 아파트 20채로

전세가격상승 매매가격상승 할수 있다 처음 부동산 업자는 후후... 아이고 동네 시세라는 게 있는데

간단한 수리와 입주 청소를 한 후 전세는 쉽게 대부분의 임대인들은 수리와 입주 청소를 해주지 않기 때문

 

예

대지 12평 건물 23평 1차 7천5백 1차 78백만원 낙찰

대지7평 건물15평 1차 52백만원 낙찰 53백만원 입찰은 2명

 

집값이 오르면 임대수익률은 역사 하락 임대수익률이 5프로 미만이면 투자매력이 없다