아파트 낙찰공부2 2016년 2월 9일화요일

 아파트 낙찰공부 2

현재 중개인이라고 해서 모두 그 지역에 대해 잘 아는 것이 절대 아니다 중개인의 얘기는 참고로

너무 신뢰하면 안된다 후후 너무 안믿지도 말고...

 

강릉 100만원 투자

지방 투자는 오랜시간 운전 외로움 온몸이 아플때도 있었다 강릉은 소형 아파트 적다

현장분위기 보고 약간수정 후후 왕복교통비 숙박시 식대를 생각하여 입찰금액을 20만원 정도 높게

후후 경비를 더하여 입찰은 ....취향인가

중요한것은 입찰하여 낙찰받으러 온것은 진검승부이지 싸게 입찰해 보려는 행동은 삼가 

남향에 로열층 전면동 임대 팔때도 경쟁력 있다

 

낙찰가 4500만원-대출금37000만원+보증금1000만원

실투자금액 1000만원+등기비용 200만원

3700만원의 대출이자는 5프로 수준 매달15만5천원

보증금 1000/30만 월세  매달 안정적으로 360만 현금

 

음성 공매 투자

공매로 물건 22채의 물건 한번에 공매로 진행 2003년 이후 입주 월세로 잘 나감

항상 네이버 부동산 지도 자주보면서 지방에 숨겨진 아파트 찿은 일은 매우 재미

여행 중 지인에게 부탁하여 현장조사와 미납 관리비 내역 부탁

인근 부동산의 연락 전화로 업무를 못볼정도 최소10이상의 입찰예상 여기에서 허점을 이용

로열층에 입찰생각 반대로 입찰했다  꼭대기 층 물건 4가구 입찰 사람 욕심 무주건 로열층 고집 이용

최저가격 55백만원 3명 56,188,888 56,000  55,250 후후

탑층 2개 낮은층 1개 3개는 선호도가 가장 높은층 입찰 결과는 선호도는 높은층은 역시나

임대조건이 열악  법정수수료보다 3배 더주기로 남들보다 빨리 임대

 

낙찰가 56백만원-대출44백만원+보증금 /35만원

실투자금액 200만원+제반비용 400만원

3채 낙찰 총 200만원 정도 투자 월세가 105만원, 이자가 60만 지출

2천 투자 매달 45만원 연간 540만원 현금의 흐름 연 27프로 이자율 괜잖았다

 

여기에서 월세가 35만원 곱하기 12하면 연간월세 420만원 곱하기 3채하면 1,260,000원 인데 후후

은행이자 공제하고, 사소한 비용(보일러등) 국가 세금등  하면 ,,,,,, 봉급쟁이들도 세금을 납부하는데....

 

정읍

22채 아파트 매입

정보 부재라 노래주점으로 건축업자 부동산 중개업자 수많은 남자들이 손님 정보 알수 있을 가능성 동향파악

와 이 지역에 원룸을 많이 짓고 잇는데 남아돌지 않아요

어떤 건축업자의 말 lh에서 매입한다 공실과 상관없다 나중에 lh매각하면 된다고

원룸월세는 330/30 300/25였나

젊은 사람은 어디가서 놀아요

대부분 수성동에서 놀아요

낙찰로 부동산에서 보증금 확인 1000/35 2000/35 1500 /35

보통은 1000만원에 10만원 꼴로 환산

대지 7평 건물 15평 감정가 67백만원  1차 입찰2명 낙찰 69,099,999원

2001년 완공 21평 매매가는 7천만원 수준 대출은 kb시세로 70프로 새마을 금고에서 가능 실질적 5천 가능 대출

보증금 2천 월세로

매매가 7천-대출금5천+보증금 2천만원

0+ 등기비용및 수리비     실투자금은 몇백만원 불과

문제는 신규분양입주 1000세대 정도 예정

보증금 월세 일시적 하락할수도 있다

매매가 평균 7천*22채  15억원

대출금액 평균 5천만원*22채 11억원

매매가 15억원+등기비용및 수리비 1억원-대출액 11억원 =5억원(실투자금액)

한꺼번에 여러채 작업하면 인테리어 비용 절감할수 잇다

수리는 싱킁대, 보일러 도배, 장판, 등기구, 콘센트, 스위치 페인트까지 교체

 

5억원- 보증금 4억원=총투자금액 1억원

 

대출금액 11억의 월이자는 430만원 임대료는 월 740만원 정도

22채 중 4가구는 1년치 월세를 한번받은 조건으로 두달 치를 빼주었다

 

배달 이자 비용 지불하고 1억원 투자하여 310만원의 현금흐름

세입자의 40프로 공단 직원의 숙소로 시골지역에서 온 신혼부부 발령받아온 선생님에게

1억원 투자로 3년이면 원금을 모두 회수 할수 있고 원금이 두배씩 늘어나는 재밌는 구조

 

키포인트

아파트 투자 현금흐름을 만들어 내는것은 초보자가 가장 쉽게 할 수 있는 일이다

세월이 변하여도 상가처럼 상권이 변동하지 않고 관리가 편하다

투자의 고민은 인구감소을 무시할수 없다 무조건 첫째 조건이 인구의 증가로 생각해라

근거리 위치한 공단등 본다......