단희이쌤 특강 수익형 부동산(펌)

 

단희이쌤의 직장인을 위한
평생 돈걱정없는 안전한 현금흐름 만드는
수익형부동산 재테크의 비밀

 

부동산을 이야기 하지만 가정의 행복을 먼저 생각합니다

[ 소책자를 내며..] 안녕하세요!
㈜단희부동산연구소의 이의상 대표입니다.
이 소책자를 통해서 행복한 부동산재테크를 이루시기를 기원합니다.
사실 가능한 많은 부동산재테크의 노하우를 담고 싶었습니다.
그러나 “지면의 한계” 그리고 “공개적으로 담을 수 없는 내용”들을 담을 수 없어서 많이 아쉬웠습니다.

 

 

소책자를 보시고 부족함과 아쉬움을 느끼시는 부분도 있으리라 생각합니다.
그런 분들을 위해서 그 부족함과 아쉬움을 채워드릴 특별한 선물 2가지를
준비 했습니다.
[ 단희이쌤의 특별한 선물 2가지 ]
저의 작은 재능의 나눔을 통한 따뜻한 삶을 실천하고자 합니다.
.매주 10명까지 무료로 부동산에 대한 고민에 대해서 상담해 드립니다.
전화 또는 블로그 , 밴드에서 신청하시면 무료상담을 하실 수 있습니다
.
한 달에 2~3번 부동산재테크 세미나를 합니다.
이 소책자에 담지 못한 다양한 비법을 공개하는 세미나입니다.
참가비는 1만원 입니다.

 

부동산재테크 초보자를 위한 부동산재테크 공부
건폐율
건폐율을 정해놓는 목적은?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

왼쪽 녹색 동그라미 안에 있는 건축물은 수직으로 높이가 1M 미만으로 건폐율에 는 포함되지 않습니다.

참고로 요즘 주택가에서 가장 많이 지어지고 있는 용도지역이
제2종 일반주거지역인데요! 서울의 경우 지자체 조례로서 건폐율이 60%입니다.
아파트단지는 예외적으로 건폐율이 작을수록 가치가 높아진다고 말씀드렸으나,
그외의 상업지역이나 단독주택지등의 주거지역에서는 일반적으로 건폐율이 높을수록 유리합니다.

 

최소한의 공지를 확보하여 채광, 일조, 통풍을 확보하고,
화재시의 인접한 건축물과의 연소방지와 소방, 재해시의 피난등을 용이하게 할뿐 아니라 도시의 평면적인

과밀화를 억제하여 도시의 쾌적한 생활환경을 확보하기 위함으로 용도지역, 용도지구에 따라서
그 기준이 각각 달리 정해 집니다.
건폐율만 가지고서 땅의가치를 논하기에는 좀 부족합니다.
건폐율은 항상 용적율과 함께 실과 바늘처럼 따라 다니죠
용적율과 건폐율의 상호관계를 통해서 가치를 파악해야 합니다

 

 

 

 

 

 

 

저금리, 저성장시대의 부동산재테크 전략은?
세상은 우리가 생각하는 것 보다 빠른 속도로 변하고 있습니다.
스마트폰의 출현은 이 세상을 획기적으로 바꾸어 놓았습니다.
그리고 또 하나 큰 변화가 있습니다.
2008년 글로벌 금융위기 이후에 세상은 노멀시대에서 뉴노멀(New Normal)시대로 바뀌었습니다

 

뉴노멀시대! 그것은 무엇인가?
금융위기 전에 우리가 알고 있는 세상은 "지속적인 성장" 이었습니다.
즉 경제는 계속 성장하고, GDP(국내총생산)도 계속 상승하는 것이지요
그리고 이와 동반하여 인플레이션이 계속해서 발생한다는 것이지요
즉 이것이 우리가 그동안 경험한 세상 즉 노멀(Normal)시대의 상식이었습니다.
그런데 이 상식이 금융위기 이후로 완전히 바뀌었습니다.
바뀐 세상은 바로 저성장, 저금리의 시대인 뉴노멀시대 입니다.
앞으로 우리는 그동안 경험해 보지 못한 새로운 세상에 적응하며 살아야 합니다.
그런데 우리가 오랫동안 살아오면서 굳혀진 습관을 바꾸는 것은 매우 어렵습니다.
그러나 이 습관을 바꾸지 않는다면 새롭게 바뀌어진 세상에 생존할 수 없습니다.
힘들고 어렵지만 새롭게 바뀐 경제환경에 적응해 가야 합니다.
뉴노멀시대! 어떻게 준비해야 하나?
가장 중요한 것은 우리의 소비행태를 바꾸어야 합니다.
우리가 소비하는 것 중에 가장 큰 소비는 무엇일까요? 바로 "집" 입니다.
뉴노멀시대에 집은 "사는 것"이 아니라 "사는 곳" 입니다.
우리는 그동안 소득대비 너무 큰집에 살고 있었습니다.
.
경제성장기에는 고금리의 이자를 내고도 매매차익이 훨씬 컸습니다.
그때는 아파트가 가장 훌륭한 투자였습니다.
그리나 저성장시대에는 예전처럼 매매차익을 기대하기 어렵습니다.
이제 당신이 사는 집은 더이상 재테크의 수단이 될 수 없습니다.
오르지도 않는 큰집을 몇억의 대출까지 껴서 이자를 내고 사는 것은 피해야합니다
이제 주거비를 줄여야 합니다.
자신의 분수에 맞게 줄어야 합니다.
그리고 남는 여유자금으로 미래을 준비해야 합니다.

 

 

그럼! 주거비를 어떻게 줄일 수 있을까요?
이 질문에 대한 답은 너무 간단합니다.
40평에서 30평대로 30평 대에서 20평대로 줄이세요
아강남에서 강북으로, 강북에서 경기도로 이사가세요
아파트에서 다세대주택으로 옮기세요
물론 자신이 살던 거주환경을 바꾼다는 것은 받아들이기 힘들 거예요
그러나 부자가 아니라면, 이 선택을 해야 합니다.

저금리, 저성장, 100세 시대를 살아가야 합니다.
이제 주거비를 줄이는 것은 선택이 아니라 필수입니다.
뉴노멀시대! 부동산재테크 전략은?
저금리시대 저성장시대에는 예적금으로는 생존할 수 없습니다.
이제 기준금리 1%대의 시대에 살고 있습니다.
은행에 5억을 저금하면 매월 이자가 얼마나 될까요?
이자소득세를 떼고 나면 100만원도 채 안 된다고 합니다.
이제 적극적인 투자활동을 하지 않고서는 100세 시대를 살아갈 수 없습니다.

그럼 뉴노멀시대 가장 좋은 재테크수단은 무엇일까요?
그것은 바로 "수익형부동산" 입니다.
뉴노멀시대에는 시세차익을 바라는 부동산투자는 기대하기 힘듭니다.
이젠 매달 안정적인 현금흐름이 발생하는 수익형부동산에 관심을 가져야 합니다.
배우자로 사업을 하는 사람보다 대부분 공무원을 선호합니다.
왜 공무원이라는 직업을 선호할까요?
그것은 연봉은 많지 않지만 안정적인 직장이기 때문이지요
수익형부동산은 바로 공무원과 같이 안정적인 월급을 만들어 줍니다.
이제 세상이 바뀌었습니다.

아직도 예전의 시세차익 방식의 부동산투자를 기대하고 계신 분이 많습니다.
이 과거의 경험으로 굳어진 습관을 이제 바꾸어야 합니다.
뉴노멀시대의 부동산재테크 전략은 바로 수익형부동산입니다.
어떤 수익형부동산에 투자해야 할까요?
특히 수익형부동산 중에서도 안정적인 주거용수익형부동산이 좋습니다.
상가, 사무실 등은 경제성장기 때에는 선호하는 부동산이었습니다.
그러나 경기에 민감한 상가 또는 사무실은 저성장시대에는 공실의 위험이 높아집니다.
따라서 안정성과 환금성이 높은 주거용수익형부동산이 좋습니다.

 

앞으로 우리나라의 65세 이상의 노인인구가 전체의 13% 가까이 된다고 합니다.
65세 인구의 특징은 전체 자산 중 부동산자산이 차지하는 비중이 높다는 것인데요.
또 한가지 특징은 그 동안 적극적으로 부동산 재테크를 위해서 투자를 해왔다면,
나이가 들면서 이제는 적극적으로 매도를 하는 비중이 더 커지고 있다는 것 입니다.
그리고 베이비부머의 은퇴로 인해 부동산 수요자 보다는 매도자가 많아지고
4인가구 보다는 1, 2인 가구가 전체 가구수의 50% 넘어 이제는 한집 건너

한집은 혼자 살거나 둘이 사는 가구 구조로 바뀌고 있습니다.
이러한 인구구조의 변화는 4인가족 기준의 중.대형 아파트는 더 이상 투자로서의
가치가 없어져 갑니다

이런 여러가지 이유로 앞으로 아파트는 투자용이 아니라 실수요자 위주의 시장으로
개편 되어가고 있고, 앞으로 더욱 가속화 될 것입니다.
그리고 아파트의 가격도 그에 맞춰서 조정될 것입니다.
그런 면에서 앞으로 아파트 가격이 오르는 것은 기대하기 점점 더 힘들 것 입니다.
더 쉽게 확실하게 말씀 드리자면 중.대형 평형의 아파트 가격 상승을 기대하기는
어려워 질 것입니다.

 

지금 제 고객들은 나이, 직업, 성별, 지역별로 다양한 층의 고객들이 있는데요.
그 중에서 거의 30% 이상은 아파트 한 채를 보유하신 분으로 이 아파트를 매도 또는 전세를 주고
나서 확보한 자금으로 거주와 동시에 안정적인 임대소득을 위한 수익형부동산에 투자하는 고객들
입니다.
오늘 제가 말씀 드리는 내용은 대부분의 40대~50대 가정에 해당하는 얘기입니다.
끝까지 잘 읽고 이해하시면, 앞으로 어떻게 해야 할 것인지 느끼시는 점이 있으실 거예요.
조용한 곳에서 나의 상황이라고 생각하시고 보시기 바랍니다.
어떻게 하면 아파트 한 채로 돈 걱정 없는 노후를 만들 수 있을까요?
돈 걱정 없는 노후뿐만 아니라 기존의 아파트 만큼, 아니 더 좋은 자신의 집을 가질 수 있을까요?
실제로 저에게 컨설팅을 받으시는 많은 고객들이 이런 경우에 해당하셨는데요.

그 중에 2009년 당시에 있었던 한 예를 말씀 드리겠습니다.
2009년도 말에 강남에서 OO은행 PB고객들을 대상으로 "수익형부동산 투자전략 세미나"를 했는데
요. 그 당시에 세미나가 끝나고 나서 50대 초반의 여성 두 분께서 상담을 요청을 했습니다.
두 여성분은 오랜 친구였습니다.
두 여성분의 남편은 대기업의 부장으로 정년 퇴직을 3~4년 정도 앞두고 있는 공통점이 있었지요.
당시에 그 분들이 보유한 도곡동 소재 아파트 43평짜리의 시세는 약 16~17억 정도 였습니다.
저는 두 분의 상황을 충분히 듣고 아래와 같이 부동산 자산을 재구성 하는 것으로 컨설팅 해드렸습니다.

첫째, 앞으로 대형평수의 아파트는 가격이 떨어질 것이므로 매도를 권했습니다.
둘째, 남편의 정년 퇴직 후 소득이 없게 되므로 주거가 가능한 수익형부동산에 투자를 권했습니다.
세째, 지금 즉시 아파트를 팔고 부동산 자산을 수익형부동산으로 리모델링 할 것을 권했습니다.

 

친구였던 두분 중에 한 분은 그래도 지금까지 아파트 가격이 올랐듯이 계속 더 올라갈 것을 기대
하시고, 그냥 아파트를 보유하기로 결정 하셨구요.
다른 한 분은 저의 제안데로, 바로 얼마 후에 아파트를 매도를 진행 하셨습니다.
그 당시 급매로 팔면서 매도가격은 시세보다 조금 싼 16억에 매도 하였습니다.
그리고 대출금 3억 원을 갚고, 남은 현금은 약 13억 이었습니다.
그 13억 원으로 이 고객의 돈 걱정 없는 노후를 만들어야 했습니다.
2009년 말 마포구 연남동 쪽 홍대입구역 주변 사업부지 70평을 평당 약 1300만원에 구입하였습니다.
약 9억 원 정도 였죠. 지금 현재 4년이 조금 안되었는데요.(2013년)
지금은 그 땅의 평당 가격이 2000만원 이상합니다. (평당 700만원정도 올랐지요^^)
그리고 그 땅에다 지상 5층 규모의 수익형 원룸 건물을 신축 하였습니다.
제일 윗 층인 5층에는 부부와 대학생 아들이 거주할 테라스가 있는 멋진 집을 만들었습니다.
옥상을 5층에서 이어지는 복층 형식의 공간으로 만들어서 너무나 좋아했었지요
이렇게 만드는데 들어간 총비용은 아래와 같이 15억 9천만원이 들어갔습니다.

원룸사업부지 구입비 : 9억원
건축비용 : 약 6억원
기타 세금 및 제비용 : 9천만원
부족한 자금 3억원은 당시 2%의 정책자금을 받아서 충당하였습니다.

지금 이 여성고객의 남편은 2012년 3월에 정년퇴직을 하였습니다.
오랜 직장생활에서 퇴직을 하시면서 직장에서 받는 소득은 없지만
현재 직접 거주하면서 주거형 수익형부동산으로 부터 한달에 이자를 제하고도
약 800만원 정도의 임대소득이 나오고 계십니다.
2주전인 7월말에 이 부부의 저녁식사 초대로 홍대 부근 한식집에서 저녁식사를 했습니다
그리고 다음과 같은 대화를 나눴습니다.

 

여성고객 : 지금 제 건물의 가격이 얼마 정도나 하는지 알아 보았는데요,
               20~ 21억 정도에 매매가 가능하다고 하네요.
단희이쌤 : 2009년 당시에 16억 정도로 투자하셔서 신축 하셨으니까, 거의 4억~ 5억정도 올랐네요 ^^
여성고객 : 네! 그래서 지금 팔고 좀더 좋은 곳에 수익형부동산을 신축할까 생각하고 있어요,
               아니면, 현재 보증금 2억하고 대출 6억~7억 정도해서 또 하나 수익형부동산 신축에
               투자하려고 하는데요. 어떻게 생각하세요?
단희이쌤 : 지금 사모님의 보유한 부동산은 아직도 가격 상승이 충분히 있는 곳이예요.
                팔아야 할 급한 이유가 있지 않으시면 그냥 보유하고 계시는게 좋을 것 같네요.
                그리고 대출을 통한 수익형부동산 투자는 고려해 볼만 합니다.
                투자 가능한 금액에 맞는 수익형부동산 신축 가능한 사업부지를 알아보겠습니다
여성고객 : 네! 그럼 좋은 땅 나오면 바로 알려주세요.
단희이쌤: 네! 알겠습니다.
               그건 그렇고 2009년 당시에 저에게 같이 컨설팅 받으셨던 친구분은 요즘 어떠세요?
여성고객 : 아휴~~ 말도 마세요! 그 친구 지금 굉장히 힘들어졌어요!
단희이쌤 : 왜요? 무슨 일이 있으신가요?
여성고객 : 남편이 작년에 정년 퇴직하면서, 작년에 저처럼 수익형부동산에 투자하려고 하는데,
                당시 16억하던 아파트가 지금은 12억에도 안 팔리고 있어요.(2009-2013)
                또 소득은 없어서 아파트로 대출 받아서 대출이자와 생활비로 쓰고 있다고 하네요
단희이쌤 : 네 정말 힘드시겠네요, 소득 없이 계속 지출만 생기면 정말 힘들 텐데..
여성고객 : 더군다나 내년에 아들 장가 보내는데, 전세집이라도 마련해 줘야 한다면서 내년에 지금
               아파트로 또 대출로 3억정도 받으려고 하는데, 정말 앞으로의 생활을 어떻게 해야 할지
                막막해 하고 있어요.
단희이쌤 : 힘드시겠지만, 지금이라도 방법은 있으니, 조만간에 저를 찾아오시라고 하세요.
여성고객 : 그렇지 않아도 다음주에 전화 드리고 찾아 뵙는다고 하네요.

                2009년 당시에 제 말씀대로 도곡동에 보유한 아파트를 파시고 수익형부동산에 투자하신 여성고객은
                현재 그 부동산의 사장가격이 20억~ 21억 정도가 되었습니다
                2009년 당시 13억 원으로 시작한 것에 비하면 거의 7억 원 이상의 시세차익은 물론
                매달 약 800만원 정도의 임대소득으로 경제적으로 안정된 노후를 보내고 계십니다.
                그리고 그 동안 월세를 받아서 착실하게 모은 약 2억원과 보증금 2억원과 대출 3~4억으로 자금을
                확보하여, 또다시 수익형부동산에 투자를 계획하고 계십니다.
그러나……
지금도 도곡동 아파트에 사시는 그 사모님의 친구분은
2009년 당시 똑같은 상황이었던 그 사모님 가족은 지금 어떤 상황일까요?
불과 4년 만에 아파트 가격의 하락으로 거의 5억 원의 손해를 보시고
정년 퇴직후에 소득이 없으셔서 은행대출이자와 생활비를 걱정 해야 하고
자녀의 결혼으로 또다시 대출로 아들 전세자금을 만들어 줘야 하고
지금 그 아파트를 팔아도 이것저것 제하고 남는 돈은 8억 정도 밖에 안되지요.
당시에 제가 제안 한데로 했다면 지금처럼 재산이 줄어들기는 커녕
자본가치 상승과 안정적인 임대소득으로 돈 걱정 없는 노후를 보낼 수 있었을 텐테..
정말 안타깝습니다.
현재 제 고객의 상당수는 정년을 앞두고 계신 고객분들로
남편의 은퇴 후에 일정한 수익이 없으신 분들입니다.
지금은 이런 비슷한 상황에 있는 분들에게 보유아파트를 처분하고 다시 거주와 임대소득이 가능한
수익형부동산으로 신축 또는 리모델링하는 것으로 자산을 재설계 해드리고 있습니다.
55세~ 60세에 은퇴 후에 소득 없이 최소 30년~40년을 더 살아야 하는 지금의 현실.
경제적으로 안정적인 노후설계가 되어 있지 않다면 적극적으로 미래를 설계해야 합니다

 

 

 

이 사례는 2014년도 5월경에 저에게 메일로 문의를 하신 분입니다.
위 메일을 받고 그 다음날 바로 미팅을 했습니다.
아내 분은 전업주부이고, 남편께서는 안산공단 직장을 다니고 계셨습니다.
아직 정년은 10년 이상 남아 있지만, 직장 생활을 불안하다고 하셨습니다.
위 질문 내용과 같이 본인의 아파트를 처분하고 거주와 임대수익을 함께 누릴 수
있는 다가구주택을 구입하고 싶어하셨습니다.
그런데 아파트를 처분하고 손에 쥘 수 있는 현금은 대략 4억2천만원 정도였죠
이 자금으로 이 분의 소원을 완성시켜야 했습니다.

 

 

 

위 사진에서 보시는 것처럼 구리시에 있는 2층짜리 오래된 상가주택을 4억8천에 매입하였습니다.
그리고 올해 봄에 준공되어서 오른쪽 사진에서 처럼 1층 필로티 주차장을 포함해
지상 5층짜리 원룸건물로 건축하였습니다.
5층은 주인이 거주할 수 있게 만들었죠. 그리고 1층 상가와 2층, 3층, 4층은 모두 임대를 주었습니다.

 

 

 

위에서 보시는 것 처럼 건축비용이 1억 정도 부족했습니다
이 부족한 자금은 시공사와 계약시 준공 후 세입자의 보증금
으로 지급하는 조건으로 하여 계약을 하였습니다

 

 

지금 소개 해드리는 고객의 사례는 2015년 1월에 제 세미나를 참가하셨던 분입니다.
이번 사례는 고객 분께서 자세한 내용의 노출을 꺼려하셔서
사진 자료는 보여드릴 수 없음을 이해해 주세요
제 세미나 부부가 함께 참가 하셨습니다.
남편께서 2014년도에 직장에서 은퇴를 하셔서 현재는 수입이 없는 상태였습니다.
이 부부는 현재 강남에 40평대 아파트에 거주하고 계셨습니다.
시세 약 8억원 정도 했습니다.
이것이 이 부부의 전 재산이었죠
세미나 이후 3번의 상담을 통해서 구체적인 계획을 세웠습니다.
그리고 그 계획대로 해서 지금은 매월 260만원의 현금 수입으로 풍족하지는 않지만 부족하지도 않은 돈이지요
어떻게 이런 상황이 되었는지 다음 장에서 설명해 드릴께요 ^^

 

 

이 부부가 소유한 아파트를 그 해 3월에 매도계약을 하였습니다.
아이들도 모두 교육을 마친 상태라서 더 이상 강남에 있을 이유가
없었습니다. 집값이 비교적 저렴하고 살기 좋은 일산으로 이사했습
니다. 일산에 있는 30평대 아파트를 3억5천에 계약했습니다.
강남집을 8억에 처분하고, 일산에 3.5억 아파트로 거주지를 옮겼지요
그래서 그 차액인 4억5천 만원의 여유자금을 확보 했습니다.
이 부부는 강남구, 영등포구, 서교동 등에 원룸과 다세대주택 투룸을 분산 투자하였습니다.
그래서 지금 현재 260만원의 월세 수입이 나오고 있습니다.
단지 주거지역을 강남에서 일산으로 옮겼을 뿐인데 매달 260만원의 현금 수입이 발생하고 있습니다.
4.5억으로 대출과 보증금을 끼고  총 6채를 분산투자를 하였습니다.
현재 이 주택들은 그 사이 가격이 올라서 현재 총 가치는 5억이 넘습니다. 매달 월세 수입도 생기고

자본가치도 상승하였죠 ^^내년에는 일산의 아파트에서 1억 정도 대출을 받으셔서 한채 더 매입하려고 준비 중이십니다

 

 

서울 지역에서 5억~6억 정도의 현금을 확보할 수 있다면
안정적인 월세가 나오는 3~5층 규모의 건물을 소유할 수 있습니다.
은퇴 전후에 자신의 보유한 아파트로 5억 정도를 마련할 수 있다면
돈 걱정 없는 노후를 만들 수 있습니다.
다음 장에는 자신의 부동산으로 투자자금을 확보할 수 있는

현실적인 5가지 방법에 대해서 간단하게 적어 보았습니다
자신에게 맞는 방법을 선택해 보시기 바랍니다.

서울에 아파트 한 채를 가지고 있다면 여유자금을 확보할 수 있습니다.

 

첫째, 강남에서 강북으로
강남의 30평대 아파트에 거주하시는 분이시라면, 아파트 가격이 대략 10억 이라고 가정
할 때 강북의 은평구, 중랑구, 도봉구, 서대문구 등으로 아파트로 이사하면 약 4억~5억원
대에 입자가 가능하지요. 그래서 여기서 생기는 차익 5억~6억을 확보하는 방법입니다.
둘째, 자가에서 전세로
이 방법은 아파트를 팔고 다세대주택 전세로 이사하여 사업자금을 확보하는 방법입니다.
자신이 아파트가 약 7억~8억 이라고 할 때 신축빌라 전세 1억 5천만원 정도를 구하시면
약 5.5억 ~6.5억의 자금을 확보할 수 있겠지요.
셋째, 자가에서 월세로
실제로 40대 분들이 이 방법을 많이 선호하는데요.
예를 들어 5억~6억 정도의 아파트를 팔고 월세로 아파트나 신축빌라를 선택하는 방법인 데요.
보증금은 2000만원~3000만원으로 하고 나머지는 월세로 하는 것이지요.
넷째, 50평대에서 20평대로
지금 아파트의 가격이 대형평형으로 갈수록 가격 하락폭이 큽니다.
대부분 자녀들이 있지만, 결혼, 직장 등의 이유로 같이 살고 있지 않은 경우가 많아서

대부분 부부 둘이 사는 경우가 많습니다.
그래서 큰 평형에 작은 평형으로 이사하면서 남은 돈을 사업자금으로 활용하는 것이지요.
다섯째, 아파트를 팔고 임시 거주 후 신축한 주택으로
이 방법은 자신이 살고 있는 아파트를 팔고 따로 거주할 주택을 구하는 것이 아니라
한 개 층을 자신의 가족이 거주할 주택으로 만들고 나머지는 임대를 주는 형태로 건축하는 것 입니다.

즉 거주와 임대소득을 한 건물 내에서 해결하는 것으로 실제로 가장 많이하는 방법이기도 합니다.
단, 신축을 하는 동안 넉넉하게 1년 정도는 임시로 다른 곳에 월세 형태로 거주하셔야 겠지요.

 

 

이 고객의 사례는 아직도 기억에 남는 고객이시네요
남편께서 몸이 불편하여 아내가 힘든 일을 하며 어렵게 지내셨던 분이지요
그런데 남편의 병간호 때문에 더 이상 일을 하기가 어려운 상태였습니다.
저와 처음 상담을 한 것은 2011년 4월 따뜻한 봄날이었죠
재산 상태는 은평구에 보유하고 있는 4억 2천 만원짜리 아파트 한 채가 전부였습니다.
이 부부의 나이는 50대 후반으로 이 아파트 한 채로 노후를 준비해야 했습니다.
오랜 상담 끝에 결론은 현재 거주하고 있는 아파트를 팔고, 오랜 된 단독주택을 사서 원룸주택을 짓기로 했습니다.
그 해 가을 미아동에 있는 대지 27평 짜리 오래된 단독주택을 구입했습니다.
구입한 가격은 3억 5천만원 입니다. 평당 1300만원 정도 되지요
그리고 그곳에 원룸주택의 한 종류인 다중주택을 신축 했습니다.
4층짜리 다중주택을 짓는데 건축비는 3억원 정도 들어 갔습니다.
부족한 건축 자금은 1금융권에서 대출로 확보하였고, 그래도 부족한 건축자금은 시공사와 합의하여

준공 후 보증금이 들어오면 지급하는 조건으로 다중주택을 신축 하였습니다.
다음 장에 건축관련하여 내용을 정리하였습니다.

 

 

 

 

결과는 어떻게 되었을까요?
위 그림에서 보시는 것처럼 제일 윗 층은 건축주가 거주를하고 나머지 3개 층은 월세를 놓았습니다.
매월 임대수익은 330만원이고, 매월 대출이자는 65만원 정도입니다.
그래서 결국 매달 손에 쥐는 임대수입은 265만원 입니다
생활비가 없어서 노후가 막막했던 부부는 현재 작지만 예쁜 새집에 거주하면서

매달 나오는 현금 수입으로 행복하게 잘 살고 계십니다.

 

 

고객의 현황 및 요구사항
 중구 신당동 아파트 42평을 보유한 김모씨 (아파트 시세 : 9억원)
 1년 전 자녀 결혼으로 분가 후 넓은 집을 처분하고 축소하길 원함
 정년 퇴임을 앞두고 노후를 위한 안정적인 고정 수입이 필요함
 매달 일정 현금수익과 부부가 거주할 새집이 필요로 함

 

 

고객 해법 (Solution)
 강북구 미아동에 개발사업부지 매입 후 원룸 신축개발
 4층 건물 신축 후 4층에 직접거주(30평형), 원룸임대관리
 원룸 19개실 : 이자 제외 월세 약 600만원 임대수익
 연 임대수익률 8.3%의 안정적 임대소득 발생
 현재 지가 상승으로 자본가치 상승 (8천만원 상승)

 

자세한 입ㆍ출입 내역 및 수익률

 

 

 

고객의 현황 및 요구사항
 강남구 도곡동 아파트 43평 보유한 이모씨 (당시 아파트 시세 17억원)
 수익형부동산과 본인가족 주택의 분리를 원함
 매월 안정적인 현금 수입을 원함
 원룸 건물은 직접관리하지 않고 위탁업체에 관리를 원함

 

고객 해법 (Solution)
 강동구 천호동에 신축원룸 부지 매입 후 신축개발
 청담동에 8억원 대의 고급빌라 매입 후 현재 거주 중
 원룸 25개실 : 이자 제외 월세 약 840만원 임대수익
 연 임대수익률 10.23%의 안정적 고수익 발생
 현재 지가 상승으로 자본가치 상승 (1억2천만원 상승)

 

자세한 입ㆍ출입 내역 및 수익률

 

 

고객의 현황 및 요구사항
 광진구 중곡동에 2003년에 매입한 단독주택 62평 보유한 박모씨
 수익형부동산과 본인가족 주택의 분리를 원함
 매월 안정적이고 고정적인 현금 수입을 원함
 원룸 건물은 직접관리하지 않고 위탁업체에 관리를 원함

 

고객 해법 (Solution)
 중곡동에 단독주택 부지를 원룸건물로 신축개발
 구의동에 약 3.5억대의 34평형 신축빌라 거주
 원룸 24개실 : 이자 제외 월세 약 1020만원 임대수익
 연 임대수익률 235.3%의 상당한 고수익 창출
 현재 지가 상승으로 자본가치 상승 (1억1천만원 상승)

 

자세한 입ㆍ출입 내역 및 수익률

 

 

 

"세상을 내가 아는 만큼만 보인다"
당신이 바라보는 세상에는 수많은 기회가 숨겨져 있습니다.
그런데, 왜 당신은 그 기회를 보지 못하는 것일까요?
그 이유는 세상은 내가 아는 만큼만 볼 수 있기 때문입니다.
그래서 내가 모르는 세상은 그 기회를 볼 수 없는 것입니다
오늘은 많은 분들이 못 보고 계신 부동산재테크 세상의 기회를 살짝 엿볼께요 ^^
저번주 목요일에 30대 중반의 신혼부부가 부동산 상담을 받으러 오셨습니다.
이 부부는 현재 1억8천짜리 다세대주택에 전세로 살고 있었습니다.
2015년 12월이 전세 만기인데 집주인이 전세금을 2천만원 올려달라고 했다고 합니다.
그런데 현재 모아둔 돈이 없어서 이사를 가야하는 상황이었습니다.
아마 이 부부와 같은 상황에 계신 분들이 많으실 거예요
이런 분들을 위한 부동산재테크의 방법을 알아보겠습니다
왜 이렇게 전세값이 계속해서 올라가는 것일까요?
그 답은 간단합니다. 갈수록 전세 물량이 턱없이 부족해지기 때문입니다.
집주인들은 저금리, 저성장시대에 더 이상 시세차익을 기대하기가 어렵습니다.
집주인은 전세금을 은행을 넣어두고 받는 이자는 물가상승률을 고려하면 마이너스입니다
그래서 주택시장이 전세시장에서 빠르게 월세시장으로 바뀌고 있는 것입니다.

 

 

내 전세금을 활용한 부동산 재테크의 놀라운 비밀
당신의 전세보증금으로 어떻게 재테크가 가능할까요?
네 물론 가능합니다. 그리고 그 답은 간단합니다.
전세금을 상당부분을 월세가 나오는 수익형부동산에 투자하고, 나도 월세로 사는 것입니다.

무슨 말인지 잘 모르시겠나요?
좀 더 자세히 설명해 드려볼께요 ^^
현재 대부분의 주택이 전세에서 월세시장으로 빠르게 바뀌고 있습니다.
그래서 월세가 전세 보다 월세전환률이 낮습니다. 그래서 저렴하게 월세물건을 구할 수 있습니다
월세 보증금을 뺀 나머지 돈으로 월세가 나오는 수익형부동산에 투자하는 것입니다.
이렇게 되면 거주비용을 줄이면서 월세 수입도 생기고 자본가치의 상승도 기대할 수 있습니다.
전세로 살던 신혼부부의 실제 투자사례
2014년 여름에 결혼 3년차 신혼부부가 상담을 오셨습니다
전세 만기가 돌아오는데 전세보증금을 2천만원 올려달라고 했다네요
현재 이 신혼부부는 1억8천만원 다세대주택에 전세를 살고 있었습니다.
현금 자산은 1천만원 정도 있는 상태여서 상승한 보증금을 만들 수 없는 상태였죠
이 신혼부부는 어떤 선택을 했을까요? 자세히 알아보겠습니다.

 

1단계 : 전세거주를 포기하고 월세로 거주
전세금 상승으로 고민하고 계셨던 신혼부부는 전세 대신에 월세로 거주하로 했습니다.
인근에 이전 보다 조금 더 넓은 다세대주택에 월세로 거주하셨습니다.

 

 

 

위의 그림에서 보시는 것 처럼 전세보증금 3천, 월세 50만원의 다세대주택으로 이사했습니다.
남은 현금 자산은 전세보증금 3천만원을 제외하면 1억 6천만원 입니다.

 

2단계 : 역세권 다세대주택 2채 매입 후 월세로 운영
전세대신 월세로 사는 것을 선택하여 현금자산이 1억 6천만원 확보 되셨습니다.
이 돈으로 역세권 주변의 다세대 주택을 2채 매입하여 월세로 운영하였습니다

 

 

 

 

 

위의 그림에서 보시는 것 처럼 한채를 구입하는데 실제 투자금은 8천만원이 투자 되었습니다.

2억1천만원의 다세대주택을 대출(1억)과 전세보증금(3천)을 제외하면 실제 투자금은 8천만원이죠
그래서 보유하고 계셨던 1억6천만원으로 1채당 8천만원을 투자하여 2채를 매입하였습니다

 

3단계 : 매달 안정적인 현금 수입과 가치상승을 이루다
다세대주택 2채를 매입하신 신혼부부의 월세수입은 얼마나 될까요?

 

 

 

 

위의 그림에서 보시는 것 처럼 대출이자를 제외하고도 매달 70만원의 임대소득이 생겼습니다.
이 신혼부부도 월세를 내고 살고 있지만, 반대로 월세를 받고 사는 것이지요

 

결론 : 이 신혼부부의 전세금을 활용한 부동산재테크의 결과는?
          현재 이 신혼부부는 월세로 산지 1년이 조금 넘었습니다.
          그런데 이 부부가 투자한 다세대주택의 매매가격이 1년 동안 대략 1천5백만원 올랐습니다.

 

 

 

앞에서 보시는 것처럼 2채에서 1년만에 3천만원의 시세 차익을 이뤘습니다.
요즘 역세권 주변의 방 2개의 다세대주택의 가격이 계속 상승하고 있습니다.
왜냐하면, 수요대비 공급이 부족하기 때문입니다.
이 신혼부부는 월세 외에도 1년만에 3천만원의 시세차익을 볼 수 있게되었죠
현재 이 부부는 월세 50만원에 살고 있습니다
그러나 2채에서 발생하는 월세 수입이 70만원 입니다.
그래서 70만원 - 50만원 = 20만원의 수입이 생깁니다.
물론 20만원의 수입이 큰 수입은 아닙니다.
그러나 저금리시대에 매월 20만원의 현금 수입은 작지 않습니다.
또한 본인이 투자한 다세대주택의 매매가격은 물가상승률 이상으로는 상승할 것입니다.
만약에...
이 신혼부부가 위와 같은 선택을 하지 않았다면 어떻게 될까요?
전세보증금은 인플레이션에 의해서 보증금의 실제가치는 점점 더 떨어지게 됩니다.
그래서 3~4년 뒤에 보증금의 가치는 더 떨어지겠죠
거주비를 줄이고 안전한 주거용 수익형부동산에 투자한다면
전세보증금으로도 얼마든지 부동산재테크가 가능합니다

 

 

2천만원 이상으로 재테크 할 수 있습니다.
전세가격의 고공행진 속에서 도시의 서민은 전세값을 쫒아가기 버겹습니다.
그래서 전세 난민이 되어서 여기저기 싼곳을 떠돌아 다니게 됩니다.
도심의 전세를 시간이 갈수록 점점 줄어들고 있습니다.
도심 역세권에 신축으로 지어지는 주택의 경우 준공전에 전세계약이 되고 있죠
심지어 일부지역에서는 전세 자체가 전혀 없는 지역도 많습니다.
그래서 다세대주택의 전세시세가 매매가격의 80% ~ 90%가 되는 곳도 많습니다.
이런 상황 속에서 더이상 전세에 당하지 마세요!
이젠 거꾸로 전세보증금을 활용하는 부동산재테크를 알아보겠습니다.
올해 1월에 상담을 오셨던 예비부부가 이야기 입니다
예비부부는 둘이 합쳐서 약 1억 2천만원의 현금을 가지고 있었죠
이 자금으로 전세집을 구하려고 알아 보았으나, 치솟은 전세시세에 마음에 드는 집을 못 구하고 있었습니다.
합정동, 서교동, 연남동 주변에서 마음에 드는 다세대주택은 대부분 전세가 2억 정도 했습니다.
이 예비부부는 이 상황에서 어떤 선택을 할 수 있었을까요?

 

[전세보증금을 활용한 부동산재테크 비밀]
기본적으로 부동산재테크를 위해서는 주거비용을 낮추어야 합니다.
예비부부가 거주하기 원하는 합정동, 서교동, 연남동 입니다.
두분다 직장이 종로쪽에 있어서 3호선을 이용할 수 있는 은평구 쪽으로 알아보기로 했습니다.
왜냐하면 직장도 가깝고 전월세가 많이 저렴했기 때문입니다.
1단계 : 은평구 쪽에서 월세 다세대주택을 선택
도시의 서민들에게 주거비는 큰 부담입니다.
서민들에게 재테크의 첫단계는 주거비를 줄이는 것입니다.
예비부부는 마포구 쪽에서 신혼전세집을 알아보았습니다.
그러나 1억 2천만원 정도로는 집구하기가 현실적으로 어려웠습니다.
종로쪽에 직장을 둔 예비부부에게는 은평구에서 출퇴근이 오히려 편했습니다.
그래서 은평구에서 집을 구하기로 했습니다.
단 전세가 아닌 월세로 구했습니다.
은평구 역촌동 쪽 방2개 짜리 15년 정도 된 다세대주택을 선택했습니다.
보증금 4천만원에 월세 50만원짜리 조금은 작은 주택이었죠
예비부부는 본인들의 주택자금인 1억2천에서 보증금 4천을 제하고 8천만원이 남았습니다.
월세를 선택하여 확보한 8천만원으로 어떤 부동산재테크를 할 수 있을까요?

 

2단계 : 역세권 다세대주택 2채를 전세끼고 매입
이 예비부부는 본인들이 거주하려고 했던 마포구 쪽에 다세대주택을 2채 투자했습니다.
어떻게 8천만원을 가지고 2채를 구입할 수 있었을까요?
바로 전세를 끼고 구입하는 것입니다.
전세 시세는 지금도 계속 상승중이지만, 앞으로도 계속 상승할 수 밖에 없습니다.
왜냐하면 월세 물건이 점점 없어지고 있기 때문이죠
마포구 연남동에 신축 다세대주택을 2억 4천만원에 전세 2억1천만원을 끼고 구입.
마포구 서교동에 신축 다세대주택을 2억 5천만원에 전세 2억2천만원을 끼고 구입.

 

위의 그림에서 보시는 것 처럼 다세대주택 2채를 전세를 끼고 구입하여 6천만원에 투자할 수 있었습니다.
전세로 살 형편도 안되었던 분들이 자신의 집 2채를 구입할 수 있었죠
그럼 자신은 월세로 살면서 전세를 끼고 2채나 구입했을까요?
그 이유는 아래의 이유 때문입니다

 

 

 

위의 그림에서 처럼 올 3월에 구입한 다세대주택이 현재 2천만원씩 올라서 4천만원의 시세차익을 만들었습니다.
왜, 다세대주택이 이렇게 많이 올랐을까요?
현재 강남지역 영등포일대 마포지역에는 다세대주택의 수요는 지속적으로 늘어나고 있습니다.
그러나 이에 비해서 다세대주택의 공급은 수요에 비해서 부족하기 때문에 가격이 상승하는 것입니다
너무나 당연한 얘기지만 가격은 시장의 수요와 공급에 의해 결정됩니다.
현재도 주요 역세권 지역의 빌라의 가격은 계속 상승하고 있습니다.
그럼, 앞으로도 더 상승할까요?
반드시 알아야 할 것이 있습니다.
그것은 모든 지역의 다세대주택이 모두 다 상승하지는 않습니다.
수요가 몰리는 지역은 앞으로도 더 상승할 것입니다.
왜냐하면 수요는 지속적으로 늘어나는데, 주요지역에 주택을 지을 수 있는 부지가 별로 없기 때문이죠
앞으로는 몇년 후에는 신축할 부지가 없어지게 될 것입니다.
그래서 주요 역세권 지역에서는 새주택이 아닌 기존 주택의 거래가 많아질 거예요

 

결론 : 조금만 관점을 바꾸면 삶이 바뀐다
세상은 내가 아는 만큼만 볼 수 있습니다.
내가 모르는 것은 생각할 수도 없고 행동할 수도 없는 것이지요
이 예비부부 처럼 관점을 조금만 바꾸면 남이 못 본 새로운 기회를 만들 수 있습니다.

 

평온하고 순탄한 나의 인생
저는 평온하고 따뜻한 가정에서 크게 부족함 없이 초.중.고 그리고 대학까지 평범하게 보냈습니다.
대학 졸업 후 공채시험을 통해 남들이 부러워하는 한국전력공사에 입사 했습니다
입사 2년 후 따뜻한 5월5일 봄날에 사랑하는 여성과 결혼 했습니다
이때까지의 저의 인생은 평탄하고 순조롭고 행복한 삶이었습니다.
한국전력공사에 입사 후 10년 차가 되면서, 직장생활의 한계와 권태를 느꼈습니다.
모두가 부러워 했던 한국전력에서 36살에 나와서 사업을 시작 했습니다.
그러나 그 선택은 제 인생에서 불행의 시작이었습니다.
지옥같은 삶이 시작되다
사업을 시작할 때 사회에서 우연히 알게 된 두 사람과 동업을 하였습니다.
그 당시 그 분들은 사업에 대해 잘 몰랐던 저에게 이것저것 많은 것을 도와 주었습니다.
그 분들을 친형처럼 의지하면서 완전히 믿게 되었지요
그러나 그들은 처음부터 저의 돈을 보고 계획적으로 접근한 사기전과 8범의 사기꾼들이었습니다.
결국 사업시작 1년 만에 저의 사업은 완전히 망가지고, 빛도 10억 이상을 안게 되었습니다.
그것만이 아니었습니다.
저의 사랑하는 아내는 경제적 어려움을 견디지 못하고 이혼을 요구 했습니다.
저는 제 아내의 요구를 들어줄 수 밖에 없었습니다.
그리고 그 해 여름 세상에서 가장 존경하는 아버지께서 혈액암 판정을 받으셨습니다.
당시 저는 사채업자와 빛쟁이들에게 쫓기며 살았던 찜질방을 전전하면서 살았습니다.
아버지의 병을 치료하는데 많은 돈이 필요 했습니다.
그러나 돈이 없어서 아버님을 제대로 치료해 보지 못하고 하늘나라로 보내드려야 했습니다.
자식 된 도리를 하지 못한 저는 죽을 만큼 괴로웠습니다
그 당시에는 살아있는 1분 1초가 죽음보다 더한 고통이었습니다.
삶을 포기하려고 자살을 결심하고 2번의 시도를 했었습니다
그러나 저승사자는 저를 쉽게 받아주지 않았습니다
이놈의 끈질긴 생명은 저를 놓아주지 않았습니다

 

하루 2500원 쪽방 생활! 그리고 절망에서 희망을 보다
사업 실패, 10억 원의 빚, 아내와의 이혼, 사랑하는 아버님의 임종..
저의 삶은 정말 최악이었습니다.
내 인생에 더 이상 탈출구가 없어 보였습니다
저는 37살에 영등포시장에 있는 칙칙하고 어둡고 악취가 진동하는 1평 정도의 아주 작은 쪽방에서 생활했습니다
그래도 지금의 생활은 얼마 전과 비교하면 많이 좋아진 상태입니다.
이전에는 2500원의 돈이 없어서 역전을 돌아다니며 노숙생활을 해야 했으니까요
쪽방 생활을 할 때 하루하루가 전혀 희망도 없는 삶이었습니다.
그 당시에는 잠을 자다 그냥 죽기만을 바랬습니다.
그러나 혼자 계신 사랑하는 어머니를 생각하면서 버티어 갔습니다.
몸은 여기저기 아프지 않은 곳이 없었습니다
몸 상태가 조금이라도 좋은 날에는 막도동을 하러 인력시장에 나갔습니다.
그곳에서 일용잡부로 나갈 수 있기를 기다렸습니다.
운이 좋아서 막노동 잡부로 나가면 하루 일당 7만원 중 소개료 1만원을 떼고 나면 6만원이 생겼습니다
막노동으로 모은 돈이 30만원 정도되면 그때마다 고급승용차를 랜트 했습니다.
사랑하는 어머님을 찾아 뵙기 위해서죠
빌린 자동차로 어머님을 모시고 좋아하시는 횟집에 가서 식사를 했습니다.
돌아올 때는 어머님께 약간의 용돈을 드리면서 사업이 번창하고 있다고 거짓말을 했습니다.
같은 쪽방에 살고 있는 분은 그 당시 저의 이런 행동을 이해할 수 없다고 했습니다.
그러나 저는 꼭 해야만 했습니다
왜냐하면 어머님은 제가 사업으로 완전히 망한지 모르시기 때문이었죠
아들이 사업에 잘 되어서 행복하게 잘 살고 있는 모습을 보여드리고 싶었습니다.
그 당시에 저는 매일 밤을 눈물로 보냈습니다.
그러면서 죽을 생각도 수없이 많이 했습니다
그러던 어느 날 내 인생을 완전히 바꾸는 전환점이 찾아 왔습니다

 

절망 속에서 만난 낡은 제본된 책의 비밀
2005년 7월초 5일째 계속 축축한 비가 내렸습니다.
나의 삶을 연명할 막노동을 나갈 수 없었습니다.
얼마 전 어머님을 뵙고 용돈을 드리고 온 뒤라 돈은 거의 없었습니다.
하루 두끼를 라면으로 해결 했습니다
그렇게 몇 일을 짐승처럼 먹고, 자고, 싸며 보냈습니다
그러던 어느 날 화장실에서 일을 보다가 낡은 제본된 책을 발견했습니다.
겉표지도 없는 매우 낡은 책이었습니다
아마 누군가 휴지 대용으로 갔다 놓은 것 같았습니다.
책이나 신문이나 잡지도 읽지 않았던 제가 뭔가 모르는 힘에 이끌려 읽기 시작 했습니다.
일본의 어느 성공한 마케팅 전문가의 이야기가 있었습니다.
그 책을 들고 제 쪽방으로 돌아왔습니다.
중간 중간 찢겨져 있었지만 천천히 첫 장부터 읽기 시작했습니다.
몇 장을 넘기니 이런 문장이 있었습니다.
그 제본된 책의 저자도 한때 사업이 실패하여 지금의 저처럼 어려운 생활을 했다고 했습니다.
그런데 우연한 기회에 마케팅과 사업전략을 배우게 되었고, 그 힘으로 지금은 성공하여 풍요롭게

잘 살고 있다고 했습니다.
저는 이 책의 저자의 삶에 공감하고 감동하였습니다
저는 밤새도록 그 책을 읽고 또 읽었습니다.
그날 이후 저의 인생은 완전히 바뀌었습니다.
저는 절망 속에서 희망과 성공을 보게 되었습니다

 

 

나의 모든 것을 바쳐 미친듯이 생존 공부에 매달리다
절망의 나날 속에서 화장실에서 발견한 여기저기 찢겨진 그 낡은 제본된 책.
그 책을 통해 저는 다시 일어설 용기를 얻게 되었습니다.
나에게도 "희망"이 보였습니다.
나에게도 "열정"이 생겼습니다.
나에게도 "목표"가 생겼습니다
나에게도 "행복"이 보였습니다
그날 이후로 매일 규칙적인 생활을 했습니다.
매일 막노동 판에 나가서 열심히 돈을 벌었습니다
그 책의 저자는 경영과 마케팅 전문가가 되기 위해 필요한 공부와 전략을 대략적으로 알려주었습니다.
막노동을 하고 돌아와서 몸은 매우 피곤했지만, 저녁부터 새벽까지 그 책의 저자가 알려준 꼭 필요한 지식들을 공부하기

시작했습니다.
마케팅전략, 비즈니스 경영 전략, 세일즈전략, 비즈니스모델 구축전략 등등 다양한 지식들을
정말 미친듯이 공부했습니다.
마치 1시간을 1년처럼 쪼개고 쪼개서 쓰며 집중하며 읽었습니다.
막노동으로 번 돈 중 쪽방 생활비와 하루 한끼의 식비를 제외하고 모두 공부하는데 투자 했습니다.
관련된 책을 사서 미친 듯이 읽었습니다.
책으로는 배우는데 한계가 있었습니다.
그래서 매일 저녁때면 전문 학원 및 교육기관에서 강의를 들었습니다.
책은 항상 제 곁에 두고 이동할 때, 화장실에서 일볼 때, 식사 할 때, 잠시 쉴 때 모든 시간을 아끼며 읽었습니다.
일을 못나가서 책 살 돈이 없을 때면 광화문에 있는 교보문고에 갔습니다.
하루종일 밥도 먹지 않고 마케팅. 브랜딩. 경영 관련 책들을 읽었습니다.
마치 내 자신이 블랙홀인 것처럼 필요한 모든 지식들을 습득해 갔습니다.
그렇게 미친듯이 2년을 보냈습니다.

 

 

3년 만에 10억의 빚을 모두 갚게 된 이야기
그동안 열심히 모은 돈으로 쪽방에서 벗어나 작은 고시원에서 생활하고 있었습니다
추운 겨울날 저녁 고시원에 있는 분과 함께 라면을 먹었습니다.
그분은 오래전에 오락실용 게임기 영업을 한적이 있다고 했습니다.
한대 팔면 50만원~100만원 정도의 판매수수료를 준다고 했습니다.
영업.마케팅 할 수 있는 방법을 몰라 매출이 없어서 1년 만에 그만 두었다고 했습니다.
그런데 저는 그 얘기를 듣는 순간 충분히 팔 수 있을거라는 확신이 생겼습니다.
저는 그 분과 함께 바로 그 회사를 찾아 갔습니다. 그리고 제가 영업을 할 수 있게 해달라고 했습니다.
그동안 처절하게 공부했던 마케팅 지식과 지혜를 최대한 끄집어 내어 블로그를 운영하기시작했습니다.
한달 정도가 지나자 믿을 수 없는 일이 벌어지기 시작 했습니다.
제 블로그를 본 게임장 창업 예정자들께서 문의가 들어오기 시작했습니다.
시간이 갈수록 문의 하시는 분이 점점 더 증가 했습니다.
"정말 그 책의 내용처럼 나도 성공할 수 있겠구나"
저는 너무나 기뻤습니다.
그렇게 고객을 모으고, 상담을 하고 판매를 했습니다.
매출은 시간을 갈수록 점점 더 증가하기 시작했습니다.
밤에는 늦게까지 블로그를 관리하고, 낮에는 문의 온 고객들을 만나러 다녔습니다.
그렇게 영업을 하면서 이론으로 배운 것을 실전에 계속해서 접목시켜 갔습니다
그럴수록 저는 더욱더 마케팅.브랜딩 공부를 열심히 했습니다.
마케팅 관련 강의라면 금액이나 지역을 따지지 않고 모두 찾아다니며 배웠습니다
국내에 발행된 모든 마케팅.브랜딩 관련 책들을 사서 읽었습니다.
인터넷을 통해서 해외 마케팅 관련 지식도 습득해 나갔습니다.
돌이켜 보면 그때 저는 정말 마케팅에 완전히 미쳐 있었던 것 같네요
"불광불급(不狂不及)" 이란 사자성어가 있지요
"미치지 않으면 미치지 못한다" 란 뜻이지요
저는 온몸으로 느꼈습니다. 이 사자성어의 진실을...
내가 얻고자 하는 것에 미쳐서 산다면 얻을 수 있다는 것을요.

나를 신용불량자, 노숙자, 패배자로 만들었던 빚을 모두 갚다
하루를 1년 같이 정말 열심히 살면서 3년 만에 빚을 거의 다 갚아 갔습니다
너무나 행복 했습니다. 눈물이 났습니다.
인생의 패배자에서 성공자로 반전을 이루기 시작했습니다
무엇보다 이제는 제 삶의 자신감이 생겼습니다.
이제는 내가 무엇을 하든 성공할 수 있다는 확신이 생겼습니다
사업의 실패 이후에 이혼과 빚 등으로 모든 것을 체념하고 살았었죠
"못난 놈, 죽일 놈, 형편없는 놈, 능력없는 놈" 등으로 제 스스로를 학대했었죠
그러나 제 힘으로 빚을 모두 갚게 되면서, 제 자신이 너무 멋지고 대견하게 느끼게 되었습니다.
이제 저는 진심으로
제 자신을 사랑하게 되었습니다.
제 자신을 존중하게 되었습니다.
제 자신을 믿게 되었습니다.

 

부동산 분야에 몰입하여 부동산 전문가로 인정받다
한국전력공사에서 근무할 당시부터 부동산에 관심이 많았습니다.
그래서 한전에 근무할 때 공인중개사 자격증을 취득했었죠
그리고 틈틈히 부동산 관련 모임에 나가서 공부를 열심히 했었습니다.
제 사업의 실패로 잠시 멀리했던 부동산을 업을 본격적으로 시작했습니다.
단 하루도, 단 한시간도 허투루 보내지 않고 저의 모든 것을 걸고 몰입해서 공부했습니다.
저의 모든 돈과 시간을 부동산 공부와 경험을 위해서 투자 했습니다.
이론은 물론 현장지식을 배우기 위해서 다양한 분야에서 실무를 경험했습니다
불과 3년도 안되는 시간에 "수익형부동산 전문가"라는 타이틀을 인정 받았습니다.
그래서 금융권, 언론사, 증권사, 방송사, 대학교, 단체, 협회등 다양한 곳에서 러브콜이 왔습니다.
부동산재태크 전무가로서 강연, 세미나, 컨설팅, 코칭을 하며 입지를 굳혀 갔습니다.
주변의 사람들은 저를 보고 힘들지 않느냐고 질문하십니다.
저는 힘들지 않았습니다. 오히려 너무나 행복했습니다.
왜냐구요?
부동산은 "제가 좋아하는 일, 잘하는 일" 이기 때문이죠
저는 깨달음을 얻었습니다.
좋아하는 일, 잘하는 일을 몰입해서 하면
남들이 10년 걸려 할 일도 1년이면 충분히 해낼 수 있다는 걸 알았습니다.

 

 

모든 빚을 갚고 어머니와 새 아파트로 이사하는 날
나의 무능력과 3번의 사기를 당하고 사업에 실패하고 밑바닥 생활을 했습니다
노숙생활과 찜질방 생활 6개월..
하루 2500원의 쪽방 생활 1년..
월세 24만원 창문 없는 1.7평짜리 고시원 생활 2년
4평짜리 반지하 원룸 생활 2년...
그 동안 홀로 외로이 가난과 외로움을 견디며 눈물로 보냈습니다.
최악의 상황 속에서도 내 자신을 믿으며 다시 일어섰습니다.
드디어 그 많던 빚을 모두 갚고, 아파트를 이사 가는 날이 왔습니다.
꿈에 그리던 30평대 아파트로 어머니와 함께 이사하는 날이 찾아왔습니다
예전에도 아파트에 살았었지만, 이사 가는 내 아파트를 생각하면 천국과도 같은 느낌이었습니다.
새 아파트로 이사하는 날, 하염없이 눈물을 흘리다
4평도 채 안되는 햇볕도 안들어오는 반지하 원룸을 떠나는 날 아침이 밝아왔습니다.
이삿짐을 정리하면서 갑자기 하염없이 눈물을 흘렸습니다.
그동안 엄청나게 고생했던 경험들이 주마등처럼 지나갔습니다.
그때 구석에 있던 낡은 제본된 책을 발견 했습니다.
그 책은 바로 나를 절망에서 희망을 볼 수 있게 만들어준 쪽방 시절 화장실에서 발견한 바로 그 책이었습니다.
그 책을 보며 다시한번 결심 했습니다.
"앞으로 더욱 더 멋지게 성장해가자"
"최고가 되자! 아니 최고를 넘어 온리원이 되자"
새 아파트로 이사를 왔습니다.
천국이었습니다.
무엇보다 사랑하는 어머니와 함께 살 수 있어서 행복했습니다.
가슴이 두근 거렸습니다. 마음이 벅차 올랐습니다.
그 날은 제가 살면서 가장 행복한 날이었습니다

 

내 인생의 비젼과 사명을 찾다!
저는 이제 과거의 제가 아닙니다.
이젠 세상의 그 어떤 험난한 풍파가 몰려와도 이겨낼 힘을 갖게 되었습니다.
그 동안 홀로 외롭게 10년 넘게 세상과 맞서면서 깨달음을 얻었습니다.
어떻게 하면 성공할 수 있는지..
어떻게 하면 행복할 수 있는지..
처절한 경험 속에서 깨닫게 되었습니다.
그 깨달음 속에서 제 인생의 비젼과 사명을 찾았습니다.
어렵고 힘든 분들에게 삶의 희망과 꿈과 목표와 열정을 심어주고 싶습니다
은퇴를 앞두고 고민에 빠져 있는 분들과 꿈과 희망을 공유하고 싶습니다.
행복한 노후를 위해 부동산 재테크로 경제적 안정을 만들어 드리고 싶습니다.
개인과 가정의 행복과 안정을 만드는 일을 도와드리고 싶습니다.

 

 

부동산재테크 전문가는 저의 천직이고 숙명입니다.
저는 은퇴를 앞둔 직장인의 경제적 안정을 만들는 일을 하고 있습니다.
경제적 안정을 넘어서 은퇴 후에 더 행복하게 사는 것에 대해서 함께 공유하고 싶습니다.
앞으로도 제 건강이 허락하는 오래도록 이 일을 하려고 합니다.
왜냐하면 이 일은 저의 천직이자 숙명이기 때문입니다.
저는 지금의 이 일을 할때
가슴이 설레이고 흥분됩니다.
삶의 보람과 열정이 생깁니다
제 몸안의 뜨거운 피가 흐르는 것이 느껴집니다.
언제부터가 사람들을 만나면 저를 이렇게 소개합니다.
"안녕하세요! 당신의 행복지킴이 단희이쌤 입니다"
마지막으로 제 수첩에 적어두고 매일 보는 글귀 하나 소개할께요
"오늘 내가 헛되이 보낸 하루는 어제 죽은 이가 그토록 원했던 내일이었다."