땅투자요령 2012년 7월 2일 월요일

땅투자 요령은 ..
첫째) 건축 인허가에 문제가 없는 토지...
둘째) 도로를 접하고 있는 토지...
셋째) 기반시설이 가능한 토지...
넷째) 주위 환경이 좋은 토지...
다섯째) 개발호재가 있는 토지...
여섯째) 정부의 부동산 정책에 반하지 않는 토지...
일곱째) 주변시세보다 가격이 낮은 토지......
이상은 어느 대학교수님의 돈되는 토지투자요령에서 인용하였습니다..

그런데 말입니다...
상기 투자요령은 맞기도 하지만 실전투자자들이 보기엔 많은 모순을 갖고 있습니다.
왜냐하면, 상기 일곱가지 조건을 두루 갖춘 땅은 없기 때문입니다. 완벽한 조건을 갖추고 있음에도
주변시세보다 낮게 팔 지주는 없다는 얘기죠.
물론 어쩌다 급매물로 시세보다 약간 낮게 나오는 물건이 있긴하지만 그것도 가만 앉아서
인터넷이나 들여다 보는 아이쇼퍼(eye shopper)에게는 절대로 값진 매물정보는 들어오지 않습니다.

또, 부동산 중개인들도 돈되는 급매물이 나오면 바로 계약할 수 있는 여유자금을 갖고 있는 사람도 많고,
본인 자금이 없을 때 가용할 수 있는 스폰서가 얼마든지 대기하고 있기 때문에 방구석에서 궁상떠는
대기수요자들은 절대로 기회를 잡을 수 없다는 말입니다.

따라서 저 일곱가지 조건을 다 갖춘 토지는 세상에 없다 이말이지요..(한두가지씩 갖춘 매물은 있을 수 있음)
제가 저 일곱가지 투자요령을 기술한 교수님을 험담하려고 하는 것이 아니라 요지는
부동산 투자로 부자가 되려면 스스로 전문가가 되어야 한다는 내용을 전달하고자 하는겁니다.
저마다 부동산 고수를 자처하는 수 많은 사람들...
그들은 언론, TV, 인터넷 등에서 투자자들에게 좋은 잣대를 주고 있는건 사실이지만
스스로 투자해서 돈버는 사람은 많지 않습니다.
그들이 매스컴을 통해 이름 석자 알려지면 뭐좀 얻을게 없을까하여 기웃거리는 불쌍한 토지시장의 개미군단들..
전문가로 유명세 탄 사람들의 강의, 세미나, 투자설명회, 디벨로퍼 전문가과정 이수하고
스펀지처럼 모든 지식을 흡수하고 다녀봐야 실전에서 필요한건 치밀한 분석과 냉철한 판단, 그리고 종국에는
쌓은 지식을 기반으로 스스로 결정을 내려야 한다는 사실을 명심해야 합니다.
전문가라는 분들이 스스로 투자를 하지 못하는 이유는 무엇일까요.. 미국의 부동산 재벌 '도널드 트럼프' 는
직접투자를 해서 돈을벌지 책쓰고 중개해서 돈벌지 않습니다. 전문가들의 식견은 투자의 나침반정도로
참고하고 겉돌면서 생각만하다 지쳐서 포기하려면 시도조차 하지 앟는게 정신건강에라도 좋습니다.
20년 정도 부동산업계에 몸담고 그간 투자자들의 유형을 지켜보니 다음의 3가지로 나눌 수 있더군요.

첫째) 스스로 판단하고 결정하는 적극적 투자자
둘째) 누군가 평가해주고 설득해주어야 하는 미온적 투자자
셋째) 생각만하고 절대로 투자하지 못하는 우유부단형 투자대기자
(※ 세번째 유형이라면 평생 절대로 투자 생각도 하지 말것.)

땅투자 제대로 하는 방법 제방식대로 제시해 봅니다.
우선요, 책방에 가서 토지관련서적을 그냥 다 읽어보세요-그리고 가장 이해 잘되고 와닿는 책으로 딱 한권을 사세요~
그 책을 교과서로 품고 다니며 책에 나온 매뉴얼에 입각해서 행동을 시작합니다.

1) 지역설정하세요.(저평가 지역중에서 개발잠재력 우수한곳- 국토해양부 국토 정책 참고)
2) 사이트에서 도시기본계획 확인하세요. 신설 도로 및 철도, 택지지구 등 신개발지 집중분석(인입도로 중점)
3) 예산 배정된 우선순위로 바운드를 좁히세요.(연차보고서 - 예산집행 계획 참고)
4) 발로 뛰세요. 현지 부동산, 이장 등 현지사정에 밝은 사람 접촉 - 시세, 개발정보, 매물정보 확인
5) 농지(전, 답, 과수원) 와 산지(임야) 둘 중에 고르세요. (농지/산지는 현재 적성평가 중 - 보전/규제 해제대상지
는 ① 땅값 싸고, ②개발 압력 높으니 향후 개발시 수익률 최대치 예상)
6) 자금한도내에서 가능한 매물 - 현황을 파악하세요. (현황도로, 계획도로, 용도지역 등)
- 가급적 열악한 현황의 땅 위주로 매물을 파악할 것. ( 도로 개설 가능한 맹지, 해제 대상의 농업진흥지역 농지,
준보전으로 변경 대상의 보전산지- 지자체의 토지적성평가 열람할 것.)
7) 도시계획상 해당지역의 발전 방향을 가늠하고 매물과 용도 및 테마를 점검하세요.
8) 땅값은 무조건 평당 40만원 미만에서만 검토!(대부분 20만원 미만에서 매입)
9) 권리분석/수익분석 후 투자결정 !! ㅡ 계약금과 중도금은 3~6일 내에 지불!!
ㅡ 이상 제가 하는 땅 투자방식이었습니다.