재건축후 분양받고 매도시 양도소득세계산 2013년 10월 3일 목요일

 재건축후 분양받고 매도시 양도소득세계산 (연구중 무슨말인지...........)

 

현재 지방에 있는 아파트에 거주하고 있으며, 1999년 4월에 아파트를 2,600만원에 매수했습니다.
살기 위해 구입한 것은 아니구요.
전세를 내주다가 재건축논의가 이루어져 2003년 8월에 신탁등기를 했고
완공된 후 2006년 6월30일 아파트 소유권 등기신청을 했습니다.
조합원의 새아파트 시가표준액이 101,400천원이고(무상지분(25.35평,평당400만원)인데
우리는 33.16평을 선택하여 32,530천원을 더 납부했습니다. 즉 조합원 분양가는 133,930천원이구요..
분양 후 전세를 내주다가 09년 5월 30일에 163,000천원에 매도했습니다.
양도소득세가 자진신고라서 납세자가 다 계산하고 해야한다는데 좀 불합리한거 같아요..
계산이라도 쉽게 해놔야하는데...
그리고 공제금액은 06년 6월 아파트 소유권 등기이전 시 취등록세로 272만원정도 냈고,

샷시는 4백만원 들었구요. 매매중개수수료는 50만원 들었어요.
이거만 알면 계산이 가능한건가요?
지방이라서 현재거주하고 있는 아파트 공시지가가 1억이 좀 못되구요. 재건축아파트도 1억 얼마구요.
그래도 1가구 2주택이 되는거죠?
잘 아시는분 있으시면 알려주시기 바랍니다. 좀 구체적으로 세율이나 계산방법을 알려주시면 감사드리구요..
한가지 더 궁금한건 공제금액이 취등록세나 샷시,중개수수료 말고 또 어떤게 가능한지도 궁금합니다.
그리고 1999년 아파트 취득당시 취등록세도 공제대상이 되는지 궁금합니다.
많은 답변 부탁드립니다.

 

 

답변
재건축아파트 매도 시 양도소득세(도움되시기 바라며 참고하세요)
ㅁ. 대강의 계산이므로 참조만하시고 세무사와 증빙서류에 따른 정밀 계산을 하시기 바랍니다
ㅁ.수도권외 지방의 공시가격 3억원이하의 주택은
1가구2주택 중과세대상 주택보유수 판정에 합산되지 않고
1가구2주택중 1주택 매도시 어느주택이 먼저 양도되든
2년이상보유후 매도시 양도과표의 다과에 따른 누진세율로 과세되고
3년이상보유후 매도시 장기보유특별공제헤택도 있습니다.


1999년4월취득,

2009년5/30일매도
매도가액 1억6,300만원,

기존주택의 매입가 2,600만원, 필요경비90만원가정,
기존주택의 평가액 1억140만원, 납부한청산금 3,253만원, 필요경비 2,185만원을 내용으로 하는

ㅁ.[재건축주택의 양도차익]
1. 청산금을 납부한 경우의 양도차익
    ='청산금납부분양도차익'+ '기존건물분양도차익'=9,635만원

ㅇ.'청산금납부분양도차익'= A X 납부한청산금/[기존건물과부수토지의 평가액 + 납부한 청산금]

                                          =2,185만원x 3,253만원/(1억140만원+ 3,253만원)=530만7,104원

ㅇ.'기존건물분양도차익

     '= A X 기존건물과 그 부수토지의 평가액 /(기존건물과 그 부수토지의 평가액+ 납부한 청산금)]+ B
      =2,185만원x 1억140만원/(1억140만원+ 3,253만원)+ 7,450만원= 9,104만2,896원

*A=관리처분계획인가후 양도차익
    =양도가액-기존건물·토지의 평가액 -납부한청산금- 필요경비
    =1억6,300만원- 1억140만원- 3,253만원- 722만원= 2,185만원

* B =관리처분계획인가전양도차익

     =기존건물·토지평가액－기존건물토지취득가액－필요경비 
      =1억140만원- 2,600만원- 90만원= 7,450만원


[재건축주택의 양도소득계산]
= 451만1,038원+ 6,373만0,027원= 6,824만1,065원

★ 장기보유특별공제액계산 위한 보유기간계산
1.청산금납부분양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는경우의 보유기간:
관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
 = 530만7,104원x (1- 5년이상6년미만 15%)= 451만1,038원

2.기존토지분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:
   기존토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
   = 9,104만2,896원x (1- 10년이상 30%)= 6,373만00,27원


ㅁ.양도소득세 계산흐름은
ㅇ.양도차익= 9,635만원
ㅇ.양도소득= 6,824만1,065원
ㅇ.양도소득과세표준= 양도소득- 기본공제250만원= 6,574만1,065원
ㅇ.양도소득세= 양도소득과세표준 x 세율25%- 누진공제534만원= 1,109만5,266원
ㅇ.내야할 양도소득세= 양도소득세x(1- 예정신고납부공제 10%)= 998만5,739원
[매도월의 말일로 2개월이내 신고`납부시, 예정신고 납부공제10%]
ㅇ.주민세= 내야할 양도소득세의 10%= 99만8,570원

ㅁ.필요경비는 주택구입시 부담한 취`등록세 등과 법무비용,채권할인금과
    매입`매도 중개수수료, 샷시대, 확장비용, 냉난방설비설치 등을 공제 받을 수 있습니다.

ㅁ.누진세율은
양도소득과세표준(양도소득- 기본공제250만원)
1,200만원 이하-----------------:6%(2009년)
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하:16%(누진 공제 120만원)
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하:25%(누진 공제 534만원)
8,800만원 초과-----------------:35%(누진 공제 1,414만원)