원롬 2012년 6월 8일금요일

우리나라 원룸이야기를 할까 합니다. (스크랩)

우리나라 원룸실태를 보며 까마득하게 멀어진 느낌이다. 대구 경북쪽 원룸실태를 잠시 짚어보면 다음과 같다.
일부 몇군데는 수익률이 괞찮지만 그것도 모를일이다. 월룸업자들이 미친 듯이 집을 짓는 이유는 무엇일까?
그것은 3~4개월만에 일억원을 벌수 있다는 기대심 때문이다.
땅값 70평~200평, 평당 20~200만원,
건축평수 70~199평, 건축단가 180~280만원
방갯수 6개~19개
각호실당 임대료 200/20~200/80만원
예)상급지(대구수성구 00동일대, 경남 통영, 거제 등 남해안, 전남광양 등 공업지 부근)
순수원룸(전용5평내외) 보증금500/40만원
미니투룸(전용8평~10평) 보증금1000/50만원, 또는 500/50만원
정투룸(12평내외) 보증금 1000/월50만원
쓰리룸(전용18평) 보증금2000/월80만원

예제) 1종일반주거지역 100평 평당120만원 땅값1억2천만원
건축 180평(전용135평), 건축단가 230만원 = 4억1천4백
합계 5억3천4백 + 부대비용 3000만원 = 5억6천400만원
원룸15개(전용75평) + 미니투룸4개(전용40평) + 쓰리룸1개(20평=주인세대)
보증금9500~1억1500만원, 월세800만원, 공실10% = 보증금9000만원/월720만원
관리비30만원(주인이 직접함)

보증금9000만원/월690만원 = 현시세 6억7천만원~7억
원룸에는 일억이상 대출이 쉽지 않지만 금융기관에 이야기만 잘하면 2억4천까지 6%이내에서 대출가능함.
퇴직금 + 현금(다른담보로 대출금포함) 해서 4억원이면 월700만원 수입가능한데 누구가 마다하겠습니까?

중급지(대구에서 10%내외, 경북 20%내외지역)
투자하면 금융이자 정도에 생활비 빠듯하게 유지됨.
가급적 진출을 피해야 할 곳입니다.

하급지(대구 전체의 80%, 경북의 60%가 여기에 해당함)
투자하면 죽을때까지(팔릴때까지) 금융비용도 모자라서 생돈 까먹게 되는지역.

예)순수원룸(전용5평내외) 보증금100/20만원
미니투룸(전용8평~10평) 보증금200/30만원, 또는 100/30만원
정투룸(12평내외) 보증금 200/월35만원
쓰리룸(전용18평) 보증금500/월40만원

예제) 1종일반주거지역 100평 평당50만원 땅값5천만원

(20~200까지 다양하게 많지만 비싸다고 달라질게 없는 지역임.)
건축 90평(전용70평), 건축단가 250만원 = 2억2천5백
합계 2억7천5백 + 부대비용 1000만원 = 3억8천500만원
원룸12개(전용60평) + 미니투룸1개(전용10평)
보증금1400만원, 월세270만원, 공실70% = 보증금500만원/월90만원
관리비30만원(주인이 직접함)
보증금500만원/월90만원 = 현시세 7천만원

임대수익에 따른 건물시세는 7천만원인데 원가방식으로 계산한 시세는 3억8천5백만원이 나온다.
이런 원룸에 손댔다하면 한순간에(도장찍는 순간)3억원을 잃게 된다.
이런곳에는 뭘해도 적자일 수밖에 없다.
방법이 있다면 손절매 하더라도 좋은친구 꼬득여서 반값에 팔고 튀는길이 최고이다.
그 친구야 죽던살던 나만이라도 살아야 하니까.
근데, 부동산은 팔자가 바뀔 수 있다는 기대감에 손 못 털고 부도나서 경매 떨어질 때 까지 손절매 못하시는 분들이

부동산 소유자의80%라는 사실 믿으시겠습니까?
우리 육육들은 이런 우매한짓 하지 마시기 바랍니다.