월세를 밀렸을 시에 임대인의 대응, 대책2012년 11월 13일 화요일

<<임대차 계약 시 임차인이 월세를 밀렸을 시에 임대인의 대응에 대해서>> (스크랩)

민법 640조에 의해서 모든 임대차에서는
월차임 연체액이 두달분에 달하면 임대인에게 해지권한이 생깁니다.
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는

임대인은 계약을 해지할 수 있다.

단순히 2번 차임을 밀린 것이 아니라 차임을 내지 않고 점유한 기간이 2달이 되는 것이 좋습니다.
위 설명처럼 차임을 내지 않고 점유한 기간이 2달이 된 다음날부터 임대인에게 해지의 권한이 생깁니다.
만약 이 시점에서 임대인이 더이상 계약을 유지하고 싶지 않다,

즉, 해지권을 행사하고 임차목적물을 명도 받고자 하신다면,

다음 절차를 따르시면 됩니다.
-임차인이게 해지를 통보함으로서 해지권을 행사하시고,
-명도에 대한 최고날짜와 함께 밀린 월차임에 대한 지연이자 청구,

 또한 명도 지연시 밟은 법적 절차에 대한 통보
-임차인이 해지후에도 임차목적물 반환을 거부하거나 지연할시에는 명도 소송 등을 통해서
 임차목적물 반환을 받으셔야 합니다.

1. 임대차 계약 해지권 행사
통상적으로 구두로 통보도 해지권 행사의 효력은 가지나, 차후 법적 절차를 위해서는

내용증명등 확실한 수단을 통해서 통보하시는 것이 좋습니다.

**내용증명이란
같은 문서를 3부를 작성해 우체국에 가서 수신인(임차인이겠지요) 에게 발송합니다.
우체국에서 도장찍어서 한부는 바로 발신인에게 주고, 한부는 우체국에서 3년간 보관하면
한부가 수신인에게 발송됩니다. 송달 결과는 등기조회서비스를 통해 인터넷으로 확인가능합니다.

>>내용증명에 들어갈 내용은
수신인, 발신인을 먼저 밝혀주시고 (발신인은 임대인인 님이 될 것이고 수신인은 임차인이 되겠죠)
-발신인과 수신인간의 임대차계약에 관한 설명
-차임연체에 대한 사실 설명
-민법 640조에 의해 발생한 해지권한에 대해 설명 한 후에
-해지권을 행사한다는 내용
즉, 송달받는 시점부터 계약은 해지되었다는 통보
-명도를 요구하는 날짜 (언제언제까지 명도해주십시오)

-명도 불이행시 취할 조치
(언제언제까지 명도를 이행하지 않으면 법적절차를 밟을 것이고 그로 인한 소요경비는

임차인의 의무 불이행으로 인한 것이니 임차인이 부담해야합니다)
-연체된 차임에 대한 지연이자
(송달 전까지는 연5%(법적으로 표기가 없어도 받을 수 있도록 정해진 이자) 송달 후부터는 연 20%를 지급하셔야 합니다.)
이런 내용으로 작성해 가셔서 발송하시면 임차인이 내용증명을 받는 순간부터 계약은 해지된 것이고
그 순간부터 임대인이 통보한 날까지 임차목적물을 반환할 의무가 생깁니다.

2. 임차인이 명도 불이행 혹은 해지 거부의사를 밝혔을 경우
민법 640조항에 근거한 계약 해지권 행사였다면, 해지권의 행사는 타당하므로
임차인의 해지 거부는 옳지 않습니다.
그러나 해지권 행사가 타당하다 할지라도 타인이 점유한 목적물에 대하여 함부로 집행할 수 없으므로
명도 소송을 제기해 판결문을 부여 받은 후 명도를 집행하셔야 합니다.
내용증명을 통해 통보한 날짜 이후에도 명도를 불이행 한다,
혹은 그 날짜 이전에 거부의 의사를 밝혔다면,
법원에 명도 소송과 함께 점유이전금지가처분신청을 하셔야 합니다.

3. 명도 소송
명도 소송은 민사 소송 신청서 양식에 맞게,
원고, 피고, 청구취지, 청구 원인, 입증방법, 첨부서류 등을 작성하셔서 법원에 제출하시면 됩니다.
-원고가 소장을 접수하면 피고에게 부본이 전달됨으로써 소송이 시작됩니다.
-피고는 정해진 기일내에 답변서를 낼 것이고,
-그 뒤 서면공방이 2번정도 오간다음 변론기일이 잡히거나 조정이 잡힐 것입니다.
소송에는 3개월 이상 소요 되므로 소송까지 갔을 경우에는 어느정도 시일이 걸리는 부분에 대해서는 감수하셔야 합니다.
통상 2달이 지나면 조정기일이 잡히는데, 조정에서 양쪽 주장을 받아들여 타협점을 제시하면서 재판이 종결 될 수도 있습니다.
단, 조정문은 판결문에 갈음하는 정본으로서 양쪽이 조정내용을 이행하지 않으면 바로 집행을 할 수도 있습니다.
그런데 애매모호한 문구로 작성이 되면 집행이 안될 수 있으므로 잘 참고하셔서 조정에 임하셔야 합니다.
조정전 어느정도 까지 양보할 것인지에 대한 심리적 마지노선을 정해두고 참석하시는 것이 좋습니다.
*** 피고가 주소지 불명일 경우***
간혹 피고인 임차인이 잠적해서 주소지가 불명일 경우,
법원은 1차적으로 소장에 표기된 주소로 부본을 발송합니다. 그런데 송달 되지 않으면,
원고에게 주소 보정 명령이 떨어지게 됩니다.
이때 원고가 주소 보정 명령을 이행하면서, 공시 송달을 신청하게 되면
법원은 공개적인 방법으로 피고에게 소송제기 사실을 알리려고 노력할 것이고 공시 송달이 완료되면
완료시점으로부터 1개월내에도 피고의 답변서제출이 없다면, 무변론으로 원고 승소 판결이 납니다.


4. 점유이전금지 가처분 신청
위 가처분 신청은 필수 사항은 아닙니다.
그러나 피고 A씨를 상대로 명도 소송을 제기했는데,
세달이상의 소송기간 동안 피고가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해버리면
소송의 승소 판결이 난다 하더라도 판결문 자체가 무효가 되어버리므로
그를 방지하고자 신청, 집행하는 가처분입니다.
통상적으로 소송과 함께 신청, 집행까지는 한달정도의 기간이 걸립니다.
법원에 따라 소송과 함께 신청하지 않으면 기각 시키거나 보정명령이 떨어지기도 합니다.
또한 가처분 신청만 먼저 했을 경우 그 집행까지 마무리 되었는데
3개월이 경과되도록 본 소송이 진행되지 않으면 가처분이 자동으로 무효가 되어버립니다.

5. 그외에 미리 계약 단계에서 취할 수 있는 조치
작은 건물이나 주택의 임대료로 생활하는 생계형 임대인의 경우
임차인이 월세를 연체할 경우 생활이 곤란해집니다.
또한 생계형 임대인의 경우, 이런 상황에 대한 정보나 법적으로 취할 수 있는 조치에 대해서

자세히 알고 있는 경우가 드뭅니다.
또, 알고 있다 하더라도 "좋은 게 좋은 거지..." 하는 식에다 임차인의 간곡한 사정까지 겹쳐지면서
임대인이 두달 이상 봐주다 보면 보증금에서 월세는 다 공제한 상황에 명도는 받지 못하고
오히려 관리비나, 수도요금 등이 밀려 있어서 손해가 더 커지는 경우가 많습니다.
제일 좋은 것은 위 내용에 대해 미리 숙지하고 있는 것입니다.

그리고 임대차 계약 체결 시 임차인에게도 민법 640조 내용을 알리는 것이 좋습니다.
임대차 계약서에 "월차임 2달이 밀리면 계약이 해지된다" 는 내용이 들어가 있어도
임차인은 그것이 민법상 조항인지 모르는 경우가 있기 때문입니다.

덧붙여 조금더 강제력을 두고 싶으시다면,
차임지연이 2회 이상 될 시에는 지연이자에 대해서 표기하시는 것이 좋습니다.
위 설명했듯 다른 표기가 없어도 법적으로 5%까지는 받을 수 있으니,
그 이상의 연이율을 표기해서 강제력을 주는 것도 좋을 수 있습니다.