부동산 임대업 원룸사례 2012년 11월 14일 수요일

 

원룸사례(스크랩) 본애기는 참고 및 다른분의 의견으로 말 그대로 참조입니다.

나두 지금 하고있는데 500/40짜리 인간들
막장인생들인데 애내들한테 월세받아내는게 참
더럽다 별별 인생궁상들 다 받아줘야하고
옵션 새로놔야하고 수리할거 생기고
거기다 공실 몇달나면 은행이자보다 마이너스다

병진같은 은퇴자들이 건축업자가 지어논 원룸사서
사장행세 하는데 3년만 지나봐라 싸구려 자재 다 떨어지고
옵션 꾸졋다고 공실나고 세입자색히들 막써서
방 걸레되고 ...............;;;

요즘 원룸건물 않팔리는거 알제?
건축업자가 딱팔면 끝이다 호구는 사면 다시 팔려고 해도
않팔려 공실방에서 소주먹고 자살밖에 답이없음

허허 너무심한 얘기 죠

 

원룸의 풀옵션형 원룸텔 
원룸의 풀옵션형인 원룸텔은 최근 들어 셀프형 하숙집과 생활고시원, 종량제 사무실 등으로 분화하면서

다양한 사업방식으로 발전하고 있다.  
셀프형 하숙집은 원룸텔에 간이 뷔페식으로 음식을 비치해 입주자에게 식사를 제공하는 곳이다.  
개인 생활을 중시하는 미혼 직장인이나 대학생들에게 매력적인 시설이다.

생활고시원은 10㎡대 작은 공간에 TV와 침대 등 각종 가구를 설치한 공간이다.

종량제 사무실은 사용 인원을 기준으로 월세를 받는다. 45만원 수준인 1인 실부터 2~10인 실까지 만들 수 있다.
 
1인 회사, 벤처기업, 인터넷쇼핑몰 운영업체 등을 겨냥한 사업이다. 

원룸텔의 진화 형태인 이들 상품은 대부분 10억 원 이하의 금액으로 투자할 수 있다.
석촌역 5분 거리에 원룸 임대사업을 하는 O씨는 건물 외관을 정비하고 내부 인테리어를 새롭게 해

여성 전용 리빙텔로 개조한 뒤 호황을 얻고 있다.  
그 전에는 건물이 약간 낡은 평범한 원룸주택이어서 임대료를 제대로 받지 못했으나

트렌드를 읽고 과감히 투자한 뒤 공실률 제로에 임대료도 주변 원룸주택들에 비해 10% 이상 받고 있다. 
O씨는 다소 비싸더라도 안전하고 깨끗한 원룸을 선호하는 직장여성들이 늘어나고 있다는 점을

남보다 먼저 간파했던 것이다.
대지면적 400㎡에 연면적 900㎡의 3층짜리 이 리빙텔은 60여개의 객실에서 월 2,500만 원 정도

(세입자는 보증금 없이 월 40만∼52만 원 지불) 수입이 발생한다.

운영비와 금융비용 등을 제외해도 투자 대비 20% 이상의 수입을 올리는 알짜 원룸주택이다.  

저가형 B&B 여인숙은

여관과 모텔 틈새를 파고든 상품이다. 숙박과 아침식사만 제공하며, 침대와 TV, 냉장고 등은 기본적으로 갖춰져 있다. 
혼자 사는 직장인이나 동남아 관광객이 대상이다. 위클리 맨션은 1주일 단위로 사용료를 받는 틈새상품이다.

주로 지방에서 수도권으로 올라온 사람들이 대상이며 15∼45㎡ 소형 면적에 가구를 설치해 방을 꾸민다.

환자 가족들을 위한 풀옵션 원룸도 인기를 끌고 있다. 대표적인 곳이 서울 강남구 일원동 삼성서울병원 인근에서

환자 가족들을 대상으로 한 원룸들이다.  
이 병원의 하루 평균 입원환자는 무려 1700여명으로 지방에서 올라오는 장기 입원환자 가족들 대부분

근처에 머물며 간호를 하기 때문에 병원 근처 중개업소에는 1~2개월짜리 단기 월세를 알아보는

수요자들의 발길이 끊이지를 않는다.

 이 일대 원룸 및 다가구주택 주인들 중에는 지방에서 올라온 환자 가족들이 원룸에서 생활하는 것이 안정적이기 때문에

단기 월세를 선호하고 있다는 사실을 알고부터는 상가나 빌라 등을 원룸으로 개조하는 일이 늘어나고 있다. 이 근처

원룸들은 환자 가족들이 보증금 없이 계약할 경우 평균 100만원 수준의 월세를 받고 있다.
서울 노원구 공릉동 원자력병원 근처에도 환자를 대상으로 한 원룸들이 늘어나고 있다.

말기 암환자 치료를 전문으로 하는 원자력병원은 입원환자를 500여 명밖에 수용할 수 없어 입원 허용기간이 다소 짧다. 
따라서 퇴원 후 일정 기간 이상 방사선 통원치료를 받아야 하기 때문에 지방에서 올라온 환자와 환자 가족들은

근처에서 거주하면서 치료를 받는 것이 편할 수밖에 없다.
 
이 일대 원룸은 보통 보증금 1000만원에 월세 40만원 수준이지만 환자 가족들은 보증금 없이

월세를 20만원 정도 더 주고 계약하고 있다. 건물 시세가 강남 등 다른 지역보다 저렴하기 때문에 수익률도 높다.

 

(12.2-11.3월사이 의견)

구미에만 아파트 5채를 샀는데 -_- 그래서 거기 부동산에 대해서 대충 들어본 이야기로 하자면..거기 원룸 잘못

잡았다가 큰일난다고 하네요-_- 일단 팔아먹을려고 공실없이 어거지로 다 채워서 판다음 나몰라라 연락두절-_-

 잘 생각해보세요....

저도 봄에 구미 원룸에 관심을 가지고 알아본봐 매물로 나온

7억짜리 방 16개인 원룸을 우리쪽에서 비싸다고 하니

6억3천까지 해줄테니 사라고 하더군요 ..

그래서 6억이면 생각해보겠다고 하니 연락 없더군요..

그런데 나중에 알고보니

원주인이 5억3천에 내놓은 물건이

부동산에 6억3천에 팔려고 했다는 사실을 알게되었습니다...

친척중에 부동산 중개업을 하시는분이 하필이면 그 건물을 잘 아시더군요...

그리고 구미에서는 원룸은 하지 말라고 하시더군요..수요에 배해 넘치게 많다고....

참고하시고 결정하세요

 

구미에서는 원룸사업하지마세요 이미 초기투자자들이 다뽑아먹고 껍데기만 남아있읍니다.

수익율 높다는이야기 원룸초기대 이야기이죠 지금은 끝물입니다. 아파트 위주로 매매하시거나

 20평형대소형으로 월세가 좋아요.지난하반기 이후 매매가격3~4천올라있는것으로알아요.

 

지금은 구미 포화 상태입니다.
아직도 계속 군대군대 짖고 있더군요
이제는 주춤할때라고 봅니다.

 

  2003년 대학가 원롬 얘기 참조

 

새학기를 맞았지만 대학가 주변의 원룸·오피스텔 임대시장에 봄기운이 느껴지지 않는다.

예년 같으면 빈방을 구하는 대학생과 직장인들로 붐볐을 부동산 중개업소에도 이따금씩

문의전화만 걸려올 뿐 거래는 부진하다.
5일 서울 서대문구 창전동의 연세대 정문 맞은편 골목길. 도로 양편에 늘어선 중개업소에는 ‘

신축원룸, 즉시 입주가능’ 등의 문구가 새겨진 매물광고가 빼곡하게 나붙어 있었다.

대부분 지은 지 1~2년된 신축 원룸주택의 입주자를 구하는 내용이다.

신촌에서 중개업을 하는 강상철(34)씨는 “작년 하반기 다가구주택 건축규제가 강화되기 이전까지

원룸주택 건설 붐이 일었다”면서 “공급은 크게 늘었지만 수요는 오히려 줄어든 느낌”이라고 말했다.
이 때문에 연세대·이화여대·서강대 등 신촌 대학가 주변의 원룸주택은 공실률이 평균 10~20%에 달한다는 게

현지 중개업자들의 설명이다.
물론 빈방이 넘쳐나는 강남 테헤란로보다는 사정이 나은 편이다. 임대료도 크게 떨어지지 않았고,

가격을 조금만 낮추면 거래가 이뤄지기 때문이다.
현재 신촌 일대 원룸주택은 10~13평을 기준으로 보증금 1000만원, 월세 40만~50만원을 받는 보증부

 월세가 많은 편이다. 하지만 최근 빈방이 조금씩 늘면서 보증금 비중을 높이거나 월세를 낮춰서 내놓는 매물이 적지 않다.
오피스텔도 사정은 비슷하다. 13평형 기준으로 보증금 1000만원, 월 55만원대에 임대료가 형성돼 있지만

세입자 맞추기가 쉽지 않다.

신촌의 부동산플라자 관계자는 “올해는 개강을 앞두고도 매기가 살아나지 않는다”면서

“전세를 찾던 사람도 자금부담 때문에 하숙이나 고시원으로 눈을 돌리고 있다”고 말했다.
서울대 인근 봉천동과 신림동 일대 원룸촌도 거래가 활발하지 않은 편이다. 경기침체로 주머니 사정이 나빠진

대학생은 월 20만원대의 4평 안팎 고시원이나 주방이 없는 미니원룸을 선호한다.
이에 따라 일반 원룸의 60% 이상이 독신여성과 직장인들로 채워지고 있는 실정이다.

신림동과 봉천동의 경우 전세는 5000만~6000만원,

월세는 보증금 1000만원·월 40만원 선에 임대료가 형성돼 있다.

신림동의 수도부동산 관계자는 “임대매물이 오랫동안 적체되지는 않는다”면서 “다만 대학생 수요는 눈에 띄게 줄었다”고

말했다. 특히 주차여건이 떨어지고, 초고속 통신망 등이 설치되지 않은 노후 원룸은 공실률이 50%를 넘는 곳도 있는 것으로

알려졌다
강북에서 대학가가 밀집한 동대문구 휘경동 일대는 원룸주택의 과잉공급으로 오피스텔 수요마저 줄어들고 있다.
휘경동 U오피스텔은 지난해 신학기에는 빈방이 없었지만 올해는 임대매물이 7~8개쯤 나왔다. 그나마 임대료도 떨어졌다.

지난해 보증금 1000만원, 월 50만원을 받았지만 올 들어 월 40만원을 받아도 임대수요는 더 줄어든 것.

휘경동의 ‘텔공인’ 김주연 사장은 “주변의 원룸으로 수요가 지속적으로 분산되고 있다”고 말했다.
아직까지 대학가 주변 원룸과 오피스텔 시장이 강남권보다 사정은 나은 편이다. ‘원룸텔’ 조기행 사장은 “공실이 다소 늘어나고 있지만 아직까지 공급과잉은 아니다”며 “오피스텔 같은 경쟁상품이 적고, 직장인과 대학생 등 수요층도 두껍다”고 말했다.

오피스텔 역시 도심이나 강남권보다 공급량이 적어 상대적으로 인기가 높은 편이다.

지난달부터 입주한 신림동 ‘e-샤르망’ 오피스텔은 현재 입주율이 90%를 넘어섰다.
전문가들은 대학가의 원룸과 오피스텔에 투자하려면 수요층이 누구인지를 확실히 알아야 한다고 말한다.

세중코리아 한광호 정보실장은

 “학생이라면 가격이 싸야 하며, 직장인이 많은 곳이라면 가격보다 편의시설과 서비스가 좋아야 한다”고 말했다