원룸관리경험 2012년 11월 16일 금요일

(10.9년 스크랩)

제 명의는 아니고, 저희 어머님께서 원룸을 하시다 보니 어릴때부터 이것저것 돕고 있는 사람입니다.
이젠 원룸에 대해서는 어느정도 이력이 났다고 생각되구요.
어느 장사든지 마찬가지입니다.

지나가다 툭 물어보는 사람있고, 물건 살것도 아니면서 괜히 투덜대는 사람도 있게 마련입니다.

저는 아무래도 아직은 젊은 사람이다 보니,

방이 나오면 인터넷에도 올리고, 주변대학교 홈페이지에도 올립니다.

그러면 어느정도 정보를 얻은 뒤, 직접 와서 보는 사람이 있고, 전화나 메일로만 이것저것 묻는 사람이 있습니다.

직접 안오는 사람은, 99.9% 방 안 얻습니다. 자기가 살 방인데, 이미 정보는 대충 인터넷으로 얻었는데,

한번 와서 직접 보는 수고조차 안하는 사람은 애초에 방 얻을 사람이 아닙니다.

님도, 문자나 전화 새벽에 오면 그냥 무시하세요. 방 보고 싶다고 하면 님도 한가하신 시간으로 시간 조율하세요.

방 얻을 생각있는 사람은 자기가 편한 시간만 주장하지 않습니다. 기본적인 예의조차 안지키는 사람은

애초에 방 안얻을 사람이거나, 방 얻더라도 골치 아플 사람입니다. 걍 무시하세요. 

위의 얘기는 님께 어느정도 공감하는 얘기였습니다만, 님께서 너무 본인생각만 하시는 듯해서 한말씀 더 드리자면,
님께 원룸은 돈을 얻기 위한 수단이고, 세입자는 그저 잠시 있다가는 사람이겠지만, 님의 방을 얻고 사는 사람에게는

그 기간동안 가장 소중한 공간이 됩니다. 원룸에서 신혼살림을 꾸미는 사람만을 지칭하는게 아니라, 이제 막 사회에

첫발을 딛는 직장인에게도, 처음으로 집을 떠나 혼자 자취하는 대학생에게도, 원룸은 하나의 '스위트홈'입니다.

그저 거쳐가는 곳이라구요?? 소소한 것에 목숨걸지 말라구요?? 그런 식으로 생각하시면서

원룸 관리는 제대로 하시는지 모르겠군요.

몇맘원짜리 물건 하나를 살때도 이것저것 보고 고르는 건 기본입니다. 하물며 방을 구하는데, 여러군데 둘러보는 건

당연한 일입니다. 가격이요?? 당연히 방보러 와서 "가격이 좀 쎈데, 좀 싼방은 없을까요?"하고 물어볼수도 있는거 아닌가요?? 저는 저희 집 와서 방을 구하는 사람이 좀 더 저렴한 방을 찾으면 "우리건물이긴 하지만, 이 근처는 가격이 좀 쎄다.

저쪽으로 역 건너 걸어서 10분만 가도 가격이 확 내려간다. 그쪽 건물도 괜찮으니 싼 방을 찾는다면 그 쪽도 알아보시는게

좋겠다"하고 얘기를 해주기도 합니다. 저희 건물이야 저희 원룸 원하는 다른 세입자 만나면 되고, 그 사람에게는

그 사람이 원하는 원룸이 따로 있을테니까요.
십년이 넘게 원룸이 하다 보니, 초반에는 저희 어머니께서 학생들과 다툼도 많으셨습니다. 하지만 이제 연세도 있으시고,

조그만 일들은 그냥 우리가 손해보자 하고 생각합니다.
앞서 썼듯, 님의 생각에 공감하는 부분도 있고, 젊은 사람들이 경솔한 부분도 있겠지만,
나이도 어느정도 있으신 듯한 분께서 다른 이에게 주거공간을 제공하는 원룸임대라는 것에 대해,

너무 자기중심적으로 생각하시는 듯 하네요.

 

 

아직 부동산 거래라든지...인생 경험이 조금 부족하신게 아닌가 합니다. 

원래 거래라는게 그렇습니다. 돈받고 도장찍기 전까지는 아무것도 아닌겁니다. 

 부동산 거래를 하다보면 그정도 약속 어기는건 아무것도 아닙니다. 괜찮다는 

얘기가 아니라 그런 사람들이 많다는 것이죠...그건 나이하고 별 상관 없습니다. 

 저도 임대도 주고 있고 전세도 주고 하는데 기본적으로 세입자 구할때는 

전화로는 흥정은 안한다고 잘라서 얘기합니다. 계속 흥정 얘기를 하면 전화로는 

가격 얘기는 안하고 그게 싫으면 다른 집을 얻으라고 하시면 됩니다. 어차피 그런  

사람들하고는 계약이 안될 가능성이 높기 때문이죠...

 

 그리고 방문약속을 지키지 않는게 잘한건 아니지만 당연히 그런일이 많다고 보고  

시간을 잡아야 합니다. 건물주가 편한 시간으로 약속을 잡으면 그만입니다. 그 시간에 

못온다고 하면 어쩔수 없죠 하면 그만인 문제입니다. 

 님 입장에서 처리할수 있는 좋은 방법이 있는데 너무 젊은 사람들만 나무라지는 마세요... 

물론 약속을 어기고 예의가 없는 사람들이 문제가 없다는 것은 아니지만....자신이 처리할수도 

있는거니까요...새벽에 문자오는 것도 그냥 무시하세요...아니면 밤에 잘때는 진동으로 하시던지요... 

 별것 아니라면 별것 아닌 일이랍니다.

 

이번에 원룸신축을 매매를 했는데요

첫세들은 파시는분들이 다 놓아서 넘겨주신다고 했는데요  

1]저희가 인수를 해서 기간이 되어서 세를 놓게 된다면 부동산에 수수료를 한껀당

   다 주면서 세를 놓아야 하는지... 

2] 혹 세를 놓을때 수수료를 주인이 수수료를 안주고 할수 있는 방법이 있는지

    (부동산과 합의해서 원룸측에선 수수료없이 세를 줄수 있는지 궁금) 

3] 6억7천500만원에 인수를 했는데 처음에 취득세및 체권 등등 총 내야 하는 돈이

   얼마인지 궁금합니다  

4]도로를 물고 있는거라 도로에 4장(일반 작은벽돌이 아님)을 깔아서 도로사용로가 있다고 하더군요

1년에 얼마씩 나라에 도로세를 내야 하는지 궁금합니다  

5] 원룸매매후 청소아줌마를 안두고 저희신랑하구 같이 청소를 할려고 하는데

    힘들거나 관리 잘하는 방법 등등 알려주셨으면 합니다  

6]원룸 월세&전세를 둘때 1년씩에 1-2만원씩 가격을 따운해서 세를 둔다고 하던데요

   안깍구 그냥 3년 쭉 해도 되는지 원룸/투룸/쓰리룸 있는데 가스쿡하구 에어콘 전자키 설치해 두었구여

  월세는 300/38

  투룸은 500/50

  쓰리룸은 전세 6500/10만원 처음에 받는다고 하더라구요 이대로 3년 쭉 해도 되는지 궁금합니다

 

 

1) 당연히 한 건당 다 합니다. 부동산이 중개수수료로 먹고사는데 그걸 안주실려면

직거래밖엔 없지요. 뭐 따로 계약 하실순 있겠죠. 원룸의 모든 중개계약을 한 부동산에 몰아주어서

중개수수료를 할인하는 방법도 있을거구요. 계약하기 나름이라고 생각하네요.

보통원룸이 많이 몰려 있는 지역에서는 부동산중계업소가 몇 채의 원룸의 월세징수, 관리, 세금까지 다 알아서 정리해줍니다. 그 댓가로 많이 지급받는 것이 있겠지만요

 

2) 앞서 말한것 처럼 수수료 안주고 직거래 하시면 됩니다. 정보지에 광고를 내시거나

전단을 붙이시거나 인터넷 중개업소에 회원가입하셔서 일정의 회원가입비용 내시고 이용하시든 방법이 있겠죠.

그런데 말입니다. 왜 중개업소가 생겼는지 생각해보신다면 그렇게 안할겁니다.

세를 드는 사람은 부동산임대비용이 상대적으로 거금이기 때문에 안정성 또한 매우 중요하게 생각하고 그 안정성을

부동산중개업소가 담당하는 측면이 큽니다.

내가 세드는 부동산에 저당권 같은 불안요소의 유무와 있다면 얼마나 큰지, 보증금을 떼이지는 않는지 등등...

부동산에 대해 경험이 많으신 분들은 혼자서 잘 하지만 아직 주위엔 부동산임대계약 어떻게 하는지 모르는

사람이 태반입니다. 특히 원룸같이 젊은 사람들이 주수요층인 경우엔 더더욱 그렇죠.

 

3) 세금은

(1)취득세 = 취득가 * 2%

(2)농특세 = 취득세 * 10% = 취득가 * 0.2%

(3)등록세 = 취득가 * 3%

(4)교육세 = 등록세 * 20%= 취득가 * 0.6%

세금 모두 합쳐서 625,000,000 * 5.8% = 36,250,000 원이구요

(5)채권매입금액 = 지방자치단체에 따라서 틀리므로 정확한 답변은 힘드네요

대충 추계할때는 취득가의 0.14% 정도 손해보신다고 생각하면 됩니다.

왜냐하면 채권 이자율이 연 3%인데.... 그 금액을 이자율 낮은 은행 적금에 넣어도

연 3%보다는 많이 나오니 모두 할인해버립니다. 그 할인할때 손해보는 비용이

대충 취득가 0.1%~0.15%.... 그냥 제가 추정한거니까 정확한건 아닙니다.

중개업소에 물어보면 다 가르쳐줍니다.

(6)등기비용 = 159,000원(매매가 1억~10억이하)

(7)법무사수수료 = 약 30만원이하, 법무사에 따라 틀려요.

(8)중개수수료 = 매매가의 0.9% 이내에서 협의에 따라 틀려요. 앞으로 원룸임대는

여기 부동산에 맡기겠다는 둥의 뉘앙스를 풍기면 좀 깎아줄지도 모릅니다.

영악한 중개사는 그런 것에 속지 않겠지만요....

 

넉넉잡아 매입가의 6.9%정도는 더 들어간다고 봐야합니다.

나중에 양도할때 양도소득세 공제를 받을려면 위의 모든것들을 증빙할만한

영수증 꼭 보관해야합니다. 

4) 잘 모르므로 패스... 많아도 얼마 안나올겁니다.

 

5) 자가소유집을 관리하는건 매우 힘듭니다. 그래서 다들 아파트를 선호하는거구요.

힘든점이라 한다면

월세 잘 안내는사람들,

옵션형 원룸이라면 옵션 비품들(냉장고,세탁기,붙박이장 등등) 훼손,

공유시설물(세탁장, 다림장,정수기)관리... 특히 정수기는 필터 꼬박꼬박 갈아주셔야하고 공용세탁기인 경우에는

임차인들이 세탁물을 며칠씩 놔두는 경우도 있습니다. 냄새가;;;;

관리인 따로 안두시므로 임차인들의 우편물이나 택배들 수령하는 것도 신경 쓰셔야하고

여성입주자분들 많은 경우엔 범죄예방에도 신경쓰셔야합니다. 원룸에 혼자 거주하는 여성분들 대상한 범죄가 많거든요...

소문나면 나중에 세놓기 힘듭니다.

보안을 위해 건물현관자체를 카드키로 하신다든지, 무인카메라 설치하신다든지...무인카메라 설치 안하셨더라도 건물현관에 "무인카메라 단속중" 이라고 종이로 대충 써서 붙인게 아닌 업체에 맡겨서 아크릴재질로....진짜 있는것 처럼 붙여놓는것도

팁이라면 팁이겠네요.... 또 마찬가지로 "사설경비업체 경비중" ... 왜 세콤처럼 그런것 유사하게 말이죠...

청소는 건물규모에 따라 틀릴거구요... 원룸건물이라면 당연히 힘들거에요.

쓰레기 분리수거, 음식물 분리수거..... 분리수거하는 날짜. 쓰레기봉투 사용안하는 사람들 교육....혼자 사는 사람들 이런거

잘 안하거든요... 그걸 입주자들에게 잘 교육시키지못하면 아주머니 혼자서 다 해야합니다. 분리수거 안하면 쓰레기 안가져가서 건물앞에 계속 쌓이는 경우도 있거든요

그리고 뭐니뭐니해도 가장 중요한 관리는 세금관리...

본 원룸건물을 제외한 다른 부동산의 기준시가와 합산하여 주택공시가격이 6억원 이상이라면 종합부동산세가 나옵니다.

물론 재산세도 많이 나올겁니다.

남편분이 다른 소득이 있다면 부동산임대소득과 합쳐서 종합소득으로 소득세를 매기므로 잘못하면

엄청난 누진소득세율을 적용하여 세금을 내야합니다.

세무서에 부동산사업자등록도 하여야하고 연간 임대매출액 기준으로 법에 정해진바에 따라서 기장도 하여야하구요.

그리고 부가가치세도 신고 납부하여야합니다.

세무관련해서 잘 모르신다면 세무사에게 맡기시면 일년에 몇십만원 정도의 비용으로 세무관리 해줍니다.

절세방법도 알려줄거구요. 그 몇십만원 아낄려다 머리는 머리대로 아프고 잘못하면 세금도 왕창 먹습니다.

일단 몇년간 세무사에게 맡기고 하는방법 잘 알아뒀다가 자신이 생긴다 싶으면 그때 혼자해도 늦지 않습니다.

그리고 자본적지출이라고 해서 나중에 양도세 산정할때 공제되는 항목이 있습니다.

섀시비용, 보일러 교체비용 등등.... 도배비용이나 비품교체비용 이런건 안되구요...

이런것도 세무사한테 물어보셔서... 영수증과 계약서, 무통장입금증명 같은거 꼭 보관해두셔서

나중에 양도세 공제 받을때 써먹으시기 바랍니다.

 

6) 보통 임대차 계약은 전세는 2년 , 월세는 1년 단위로 합니다.

1년 지나면 가격 다운 하는건. 재계약 쉽게 하기 위해서죠. 다른사람구하면 중개수수료 들어가고

공실에 따른 손실도 발생하니깐요. 그래서 가격 조금 깎아주는 건데...

그리고 꼭 관리비를 월세와 분리해서 받으셔야합니다. 3~4만원 정도....

그걸로 공용전기비, 공용수도세, 청소하는 아주머니 임금, 기타 여러 써비스(택배수령, 비품관리 등등) ... 댓가로가...

보통 관리비는 소득세면제하는거구요. 기타소득입니다. 그리고 아는 분께 부탁하셔서 청소아줌마로 계약하시고

(실제 지불하지않지만) 비용지불하는걸루 하면 비용처리하여 세금깎을수 있죠...뭐 이런건 세무사가 다 알아서 해줄 겁니다.

 

==> 뭐 알아서 하시겟지만 연세가 좀 있으셔서 노후대비겸 소일거리겸 하신다면 모르겠지만 연세가 40대 이시라면 ....

같은 금액일때 펀드가 수익율이 더 좋지요.... 요즘 대부분의 펀드들이 연간 10% 이상의 수익율 보장할 정도니깐요...

많은건 50%까지. 부동산임대업이 나중에 양도차익까지 노린다면 괜찮지만 집값이 계속 오르리란 보장이 없다면

실제 월 수입을 연간으로 환산한 수익률은 투자비용 대비 연간 10% 넘기가 무지 힘듭니다. 순수익률만 따지면

8%넘기도 힘들지요;; 대신 이런저런 비용으로 지출되는건 많구요. 신경도 많이 써야하고...여튼 이왕 사신거

대박나시길 바랍니다.