다가구 운영 참고사항 2013년 7월 14일 일요일

현재 다가구(원룸)를 운영 중에 있습니다.(13.6.15.펌)

처음에는 완공된 건물을 매입하여 운영하다가, 매입자금도 줄이고, 입지나 설계에 나름의 생각도 반영하고자

지금은 도급형태로 건축하여 운영하고 있습니다.
지금까지는 만족하고 있습니다. 물론 이런저런 신경쓰이는 일도 있었지만, 지나고나면 다 해결되어 잊혀지고,

 그래도 남는건 지속적인 수입과 이에 따른 자산의 증가더군요. 이건 진행형이고, 불변하니까요.
각설하고,
지금까지 운영해오면서 느꼈던 점을 몇 가지 말씀드리고자 합니다.
매입과 관련해서 가장 좋은건 좋은 입지에 토지를 저렴하게 구입해서 직접 짓는 것이겠지요.
하지만, 여기서 정보를 찾고있는 일반적인 분들에게는...

긴 설명드리지 않아도 쉽지 않은 일이라는 것을 짐작하시리라 생각합니다.
그럼, 기존 건물을 매입해야 하는데, 대부분이 이런 방법으로 원룸을 시작하게 되시죠.
그런 경우, 가장 우선해야 할 것이 입지선택이라고 생각합니다.
첫째, 수요가 지속적으로 발생하는 곳이 좋겠죠. 대구에서는 일반적으로 공단이나 대학인근이 가장 선호되는 곳이지요.

하지만, 대학의 경우 앞으로 학생수의 계속적인 증가를 기대하기는 어렵고, 기숙사 등의 건축이 확대될 것으로 보이는데,

이로 인한 수요감소도 고려해야 할 것 같습니다. 공단의 경우도 외국인노동자가 주로 거주하는 곳의 경우 열악한 주거환경으로 임차료의 인상이 제한적일 수 있다는 것도 고려하셔야 할 것 같습니다.
둘째, 원룸공급이 어려운 곳이면 좋겠죠.

아무리 수요가 있다고 하더라도 주변이 지가가 낮은 오래된 단독주택 위주의 주거단지거나,

오피스텔 등의 공급이 비교적 쉬운 상업지구라면 공급이 쉽게 이루어져서 곧 공급포화상태에 이를 수 있겠죠.
이런 두가지 요인을 충족하는 곳이 서울로 친다면 강남 테헤란로 인근이겠죠. 양질의 수요는 넘치고,

평당 수천을 호가하는 단독주택 지가로 인해 공급은 제한적이니, 원룸운영이 안정적이고 따라서,

수익율이 투자금의 6%가 되지않아도 거래가 되는 것이죠.
대구에도 그런 곳이 있을까요? 전 개인적으로 혁신도시 인근을 그리 보고 있습니다.

수요는 지속적으로 증가하나 공급은 어려운 곳....
입지선택이 끝났다면 어떤 건물을 구입하는 것이 좋을까요..
앞서 말씀드린 것처럼

직접 건축하면 제일 좋지만,

차선으로 건물을 구입한다면 신축보다는 2년 이상 지난 구축을,

그렇지 않으면 건축 중인 건물을 구입하는 것이 비교적 유리할 것이라 생각합니다.
신축은 매매을 위해 지은 건물로 매도조건에 맞추어져 있는 경우가 있습니다.

이미 말씀드린 적이 있어서 자세한 설명은 생략하겠습니다.

구입당시 그 조건이 지속되면 좋겠지만 그렇지 않은 경우는 낭패를 볼 수 있지요.

한 2년 정도 지나게 되면 처음 들어왔던 전세계약이 갱신되어야하는 시점으로

어느 정도 임대조건이 현실화되어있을 것이고,

건축초기 하자에 대한 보수가 완료되어 건물도 안정화되어있을 가능성이 높습니다.

매도자가 1주택이라면 양도세가 비과세가 되는 시점이어서 그만큼 유리한 조건에 매입할 수 있는 기회도 될 수 있습니다.

그렇지 않으면 건축 중인 건물을 매입하는 것도 괜찮다고 생각합니다.

건축하는 분들은 자금회전이 중요하므로 유리한 조건으로 협상 될 여지가 있으며,

건축주는 취득세, 양도세 등이 절감되는 만큼의 매도가를 낮출 수 있겠지요. 건축 시 본인의 의사가 반영될 수 있고요..
하지만, 무엇보다 중요한 것은 충분히 공부해서 기본적인 상식을 가지고 있는 상태에서, 발품팔며 조사하고 분석하셔야겠죠.
또 하나, 원룸은 상가와 달리 동일한 입지에서 위치는 크게 중요하지 않습니다.

상가처럼 대로변이나, 코너 등이 임대료에 크게 작용하지 않습니다.

같은 값이면 대로변, 코너가 좋겠지만 금액차이가 크다면

이면도로나 소방도로변이라도 상대적으로 수익율이 높은 곳을 고려해보시기 바랍니다.
그리고, 불법 건축물은 두고두고 짐이 될 수 있으니, 반드시 피하시기 바랍니다.
급하게 적다보니 두서가 없습니다. 이해해 주시고요, 즐거운 주말들 보내세요.

 

저희집이 혁신도시 인근에 있습니다. 그런데 신기동 신서동 각산동 인근 지역을 보니까요? 제가 보니까

다 원룸 지을 부지입니다. 부동산 말에 의하면 낡은 집들이 계속 가격이 올라간다고 하네요.

우리집 옆에 2층 주택이 팔렸습니다. 제가 보기엔 별로 좋지도 않는 땅인데 얼마 얼마에 팔렸는데, 작은 원룸하나 나오겠지요.

그런데 가격은 후덜덜... 가격은 계속 올라가는데, 저는 좀 거품처럼 보이네요. 더 넓은 반야월은 전부 구주택 아니면 빌라

아니면 나홀로 아파트 그리고 천지에 깔린 원룸... 신축원룸 산지 3년이 넘었는데요. 샀는 해만 공실이 약간 있었구 공

실은 여지껏 없었습니다. 그런데 그런 영광이 지속될까요

 

원룸이 임대 잘되어도 이걱정 저걱정입니다. 원룸만 직업이라면 가볍습니다. 하지만 저는 이번에 또 직장에 나가야합니다.

더 넓은 반야월땅은 원룸짓을 곳은 무한정있으며 하나 둘씩 들어서고 있습니다. 제가 보기엔 혁신도시내 단독주택 부지내 원룸들이 천년학님이 말씀하시는 그런 땅입니다. 그런데 그 쪽은 이미 지가가 너무 올라서 정말 가격이 후덜덜할 겁니다.

제가 알기엔 평당 150에 분양했다고 하는데~~ 지금은 엄청나게 올랐다고 하네요. 후덜덜... 반야월도 원룸지을만한 땅

계속 오르고 있다고 하네요. 그런 신축원룸은 정말 후덜덜한 가격이겠죠