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위법건축물, 불법건축물 2013년 7월 15일 월요일

부동산경공매

by 수호자007 2013. 7. 15. 21:58

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 위법건축물

 

1. 이행 강제금의 부과
 - 건축법을 위반하여 건축된 건축물 중 시정명령을 받고도 이행하지 않는 경우
 - 건폐율 또는 용적률초과시, 무허가 또는 무신고 건물
 - 부과액 : 1m² 당 시가표준액의 50% X 위반면적
2. 부과횟수의 제한
 - 1년에 2회 이내
3. 시정명령을 이행한 경우
 - 이미 부과된 이행강제금은 모두 납부해야 함

4. 예외
 - 국민주택규모 이하의 주거용건축물(85m² 이하)이나기타대통령령으로 정하는 주거용건축물의 경우

 - 해당 금액의 1/2범위 안에서 지방자치단체의 조례가 정하는 금액을 부과하여 감액
 - 총 부과회수 5회 이하

5. 불법 건축물 중 과태료 대상
 - 92년 5월31일을 기준으로 나누어지며, 92년 5월 31일 이전에 생긴 불법 건축물
 - 금액 : m²당 시가표준액의 30% X 위반면적

 - 1회만 부과
 - 과태료 처분을 받은 이후에는 건축물대장에 위법건축물 부분이 등재되어 합법화 됨 
 - 현재 쓰는 용도대로만 사용가능사

전 소유자와 중개인 모두를 상대로 할 수 있을것 같습니다.

전 소유자는 자신이 위법한 베란다 공사를 하여 건축법을 위반한 책임이 있으므로 그 자신이 이에 대한 책임을 져야함에도

 불구하고 지금 질문자 님에게 책임을 전가하고 있는 샘이기 때문입니다.또한 중개인은 그 주의의무를 다 하지 않은 것

같습니다.

위법건축물임을 알았거나 쉽게 알 수도 있었음에도 불구하고 이를 살피고 알리지 못한 것에 대한

과실이 있을 수도 있기 때문입니다.

2. 이행강제금은

불법건축을 한 경우 이를 원상회복 시키라고 행정청이 명령을 할 수 있는데 이를 따르지 않는 경우 장래에 향하여

그 의무이행을 확보하기 위하여 부과시키는 것입니다. 그래서 그 의무를 이행하지 않으면 계속해서 부과할 수 있는 제재입니다.
관할 관청에 확인해 보시는게 좋을 것 같습니다. 이행강제금의 1회 납부로 끝나지 않을 수도 있습니다.

결국 불법 건축된 부분을 원상회복 시킬 때까지 계속 부과될 수 있으니까요.

3. 전 소유주와 중개인에 대한 청구권의 행사와 관련해서
6개월이 지나서 책임이 없다. 는 말은 무슨 근거에서 그런 소리를 함부로 할 수 있는지 모르겠습니다.

아마 민법 제582조를 염두에 둔 말인 것 같습니다만, 법적으로도 도의적으로도 너무하신 말씀 같네요.

민법 제582조에서는 매매목적물의 하자담보책임에 기한 권리의 행사는 그 하자 있음을 안 날 로부터

6개월 내에 행사해야 한다고 규정하고 있기는 합니다만
사실관계가 위와 같다면 하자 있음은 올 초 구청으로부터 이행강제금 부과 처분을 받았을 때 안 것이 되군요.

따라서 중개인 말에 의해도 6개월 내에 권리 행사를 하실 수 있습니다.
하지만 그것 말고도 손해배상청구권의 발생근거는 또 있어 보입니다. 바로 불법행위입니다.

물론 위와 같은 이야기만 듣고 속단하기는 어렵습니다만, 만약 매도인이 불법건축물임을 알았고 이는 철거대상이며

이행강제금이 부과될 사정을 알고 있음에도 매수인을 속이고 매도했다면, 그런 악의적인 행위가 불법행위를 구성할 수도

있을 것입니다.마찬가지로 중개인은 중개인으로서의 주의의무를 다 하지 못한 과실이 있으므로

이 또한 불법행위에 해당할 수 있으며 질문자님이 입은 손해에 대한 책임이 일부 있을 것으로 생각됩니다.

4. 주변에서 법률적인 자문을 더 구한 다음에 전 소유자나 중개인을 상대로 법적 대응도 불사하겠다고 강하게 주장하셔야

할 듯 싶습니다.분명히 질문자님에게는 잘못이 없어 보이기 때문입니다. 설사 질문자님에게 자세히 살펴보지 않은 과실이

있다고 하더라도 이는 과실상계의 사유가 될 수 있을지언정 모든 부담을 질문자님이 떠안는 것은 법을 떠나

상식적으로도 말이 안된다고 생각됩니다.




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