상가주택과 원룸주택 비교구입과 시세차이 2013년 7월 14일 일요일

현재 직장생활을 하고 있으며, 사랑스러운 가정을 그늘이고 있는 가장입니다 (11.11.8.펌)

다름이 아니라 저는 38살이며 40살에 상가주택/원룸 구입을 목표로 열심히 노력중입니다
현재 하나의 아파트(전세끼고)와 2층 주택을 소유(물론 가족명의)하고 있읍니다
2곳의 부동산을 쳐분하면 3억5천 정도 준비할수 있을것으로 판단합니다
이금액으로 약3~4층 규모의 상가주택나 원룸에 대한 궁금한 점을 문의 드립니다.
1.현재의 아파트/주택을 팔고 상가주택을 투자할 만큼 상가주택/원룸의 투자 가치가 있는지
(물론 위치나 금액에 따라 다른 겠지만~~~)

2.현재 투자할 곳으로 동래지하철역 주변의 상가주택/원룸을 물색중인데

현재의 금액으로 구매 가능여부나 구입가능방법
(은행1.5억,보증금 1억, 투자금액 3.5 -> 총6억정도 생각)
3.6억정도의 투자로 월세 월250~300만원 정도의 상가주택 구입이 가능할지(원룸은 알아봐서는 더나올것 같은데~~)
(아니면 월세250~300만원 가능할려면 어느정도의 상가주택/원룸 구입해야 할지)

4.아니면 아파트/빌라를 전세로 살고 남는 여유 자금으로 상가나 원룸을 구입할지
(아파트면 1.8억/빌라 1억정도 전세, 남는 여유자금 (1.7~2.5억 정도)
현재 여러가지 안을 가지고 검토 중입니다.여러분의 좋은 고견 부탁드립니다


상가구매를 추천합니다.
상가의 경우 입지가 좋다면 향후 월세 수익뿐만 아니라 상당한 시세차익을 볼 수 있습니다.
그러나 원룸의 경우는 당장은 월세수익 좋을 것 같지만
(수익률 20~25% 정도 나온다고 하지만) 실제 건물감가상각이나 공실률, 운영비 등 을 따지면
수익률은 더욱 떨어질 것입니다.
대부분의 경우 2~3억이라는 목돈을 넣어놓고 야금야금 푼돈 빼는 것과 다를바 없는 경우가 많습니다.
왜냐하면 건축업자 건축시 그 수익을 모두 가져가버리는 경우가 대부분입니다.
예를 들어 현재 성행하고 있는 경우를 예를 들어보면
대지 100평에 건축연면적 150평이며 대지가격이 약 120만원일 경우
신축 원룸의 가격은 대지100*1,200,000=1억2천
건축비 150*2,500,000=3억7천5백
(실제는 평당230내외의 건축비가 드는데 평당20만원은 건축주 인건비로 보면됩니다.)
건축원가가 약 4억9천5백입니다. 
근데 매매시장에는 이정도 원룸이 6억5천정도 형성됩니다. 약 1억5천의 시세차익을 건축주가 빼가지요.
건축비에 인건비 넣어 빼먹고 팔면서 시세차익을 빼니 그걸 구입하는 매수인은 어찌 되겠습니까?

6억5천(매매가)- 보증금(5천4백만) - 3억(대출금) = 인수가2억9천6백만
취등록세 대략 2.75% = 1780만정도 총 인수금액 : 3억1천3백만원입니다.
이 경우 방이 18개 월세 수입30만(지방경우 보증금 300/월30)으로 가정하면 18*30만 = 540만(전부 월세일 경우)
540만원이 남으면 얼마나 좋게습니까 만은 공실률 1개 정도 보고,
운영 및 유지관리비 약 월 40만원(수도세, 인터넷, 유선방송, 청소비 기타등등)
대출금 3억*6%= 년1800만 월 150만입니다. 년도에 따라 5%
540만-30만(공실)-40만(운영유지비)-150만(대출이자) = 320만
3억1천만원 투자해서 월 320만수익입니다.

이 320만원에는 본인의 자본수익(3억1천만)과 원룸을 관리하는 본인의 사업수익이 모두 포합된 겁니다.
사업수익은 본인의 인건비(가만히 있다고 월세주지 않습니다. 18개의 방이 나가면 청소부터 광고까지 모두를
주인이 스스로 한다는 가정입니다.)-만약 이것도 누구를 맡긴다면 비용이 증가하므로 수익은 더 떨어집니다.
그럼 한번 살펴보겠습니다.
초기 투입비용을 모두 뽑는데 까지 드는 시간은 8년입니다.
8년 후 당신이 6억5천에 원룸을 되판다면 8년간 당신은 3억을 번 겁니다.(당신의 인건비 포함)
만약 가격이 떨어진다면 떨어진 만큼은 당신 돈을 빼먹은 것에 불과합니다.

자칫 잘못하면 목돈 넣고 푼돈 빼먹는 것이 원룸투자입니다. 이런 ㄱ ㅏㅣ같은 경우가 있나
그럼 방법은 ??????.

1. 원룸 매입시 위에서 계산한 것을 참고하여 최대한 싸게 구입하는 것이 좋으며
   (원금회수 기간이 4~5년 정도)
2. 입지상 향후 지가가 가격이 오를 수 있는 곳에 사며(건물 감가상각보다 더 많이 지가가 오를 수 있는 곳)
3. 자신이 직접 관리한다면 매입해도 좋습니다.

 

헤헤 부동산 중개료 1방당 3십만원 계산 18개 허허 시세차이 없다고 본다 물론 아니올시다 또 있겠지요