김해·창원지역 ‘방 쪼개기’ 기승 2013년 7월 17일 수요일

 

김해·창원지역 ‘방 쪼개기’ 기승(13.5.펌)

다가구주택들이 원룸으로 불법 구조변경 많아

세입자 횡간소음 등 피해…붕괴 사고 우려도

창원과 김해지역 다가구주택들이 ‘원룸’으로 불법 구조변경하는 ‘방쪼개기’가 기승을 부리는 가운데 이를 모르고

입주한 세입자들이 횡간 소음과 주차난에 시달리고 있어 당국의 대대적인 단속과 처벌이 시급하다.

김해시 부원동과 삼정동에는 다가구주택이 밀집해 있고 이곳에는 대학생, 이주노동자, 회사원 등이 주로 살고 있다.

이곳 상당수 다가구 주택은 불법 구조 변경을 통해 여러 개의 방을 새로 만들어 원룸 임대를 하고 있다.
A(32·김해시) 씨는 두 달 전 부원동의 한 다가구 주택 원룸으로 이사를 왔다.
하지만 옆방에서 변기 물을 내리거나 샤워라도 하면 방음이 되지 않아 불면증에 시달릴 정도다.
참다 못한 정 씨가 시청에서 준공 허가 서류를 확인한 결과

1층 총면적 109.1㎡엔 2가구로 허가된 상태였지만

현재 4가구로 불법 구조변경된 것으로 드러났다.

다가구주택의 방 쪼개기 불법행위는 김해시 장유면과 진영읍 신도시 등

도내 상당수 신도시 지역 근린주택지를 중심으로 기승을 부리고 있다.
대학가에도 방 쪼개기가 성행하고 있다.

창원시 의창구 창원대학교 인근에서는 다가구주택들이 방 쪼개기를 한 것을 쉽게 찾아볼 수 있다.

한 주택은 집주인이 1층을 아예 원룸 방으로 개조해 5개의 문을 만들어 운영하고 있다.

이곳은 총면적 133㎡ 3가구로 허가됐지만 5개 원룸으로 집주인이 불법 구조변경했다.

이곳 원룸에 사는 B(23) 씨는 “원룸 월세가 20~25만 원 정도로 싼 편이어서 입주했는데

원룸 대부분은 불법개조한 것으로 보인다”고 말했다. 불법 방 쪼개기가 성행하는 것은 일부 집주인들이 원룸 수요가

여전하자 원룸의 면적을 줄이고 가구 수를 늘려 임대수익을 노리기 때문이다.

특히 불법 구조변경으로 적발되더라도 개조된 원룸을 원상복구하도록 하는 강제성이 없는 것도 ‘방쪼개기’를 부추기고 있다.
창신대 부동산학과 정상철 교수는 “원룸 수요가 늘면서 원룸의 면적을 줄여 수익을 챙기는 집주인이 많은데, 잘못하면

집이 붕괴되는 등의 안전사고가 발생할 수 있다”며 “안전사고 발생 시

불법건축물이란 이유로 보험사 등으로부터 불이익까지 받을 수 있어 세입자들의 피해도 우려된다”고 말했다.
해당 지자체 관계자들은 “매년 계획을 세워 불법 구조변경을 단속하고 있지만 단속 인원 부족으로 적발에 한계가 있다”고

말했다.

 경남 김해시 진영 신도시 내에 수많은 원룸이 있는데, 제가 그쪽에 투자를 해볼 생각을 가지고 있습니다.

그런데 대부분 원룸투자 하면 수도권이나 경기도 지역, 아니면 구미, 경산 등 일부지역에 집중되어 있어

제가 원하는 지역인 김해 진영에 관련된 정보를 얻을수가 없네요~

나름대로 인터넷과 지역부동산 두어 군데 통화를 하여 기본적인 부분은 파악을 하였는데, 아무래도 그것만으로는

불안하기도 하고, 정보가 많지않아 적극적으로 나서기가 힘든 상황입니다.  제가 궁금한 것은

 

1. 김해 진영 신도시 내에서 원룸 사업이 괜찮을 지(공실률 , 향후 전망 등) 

2. 진영 내 원룸들이 거의 대부분 불법건축물인데 과연 매입해도 문제가 없을지

    - 과태료는 원 건축주가 내는 거니까 상관없고,

       이행강제금은 소유주한테 부과 된다는데 최대 5회까지로  알고 있습니다.

 

3. 그리고 제가 현재 아파트에 살고 있는데, 이 아파트를 팔아서 2억정도 마련하고, 현금 4-5천만원 정도를 합해서 2억 전후로

    하여 투자를 할 생각입니다.  이러한 방식의 투자가 가능하며 괜찮은지....

 

    그러니까 당연히 주인세대가 있는 원룸을 매입을 해야겟죠~  대충 시세를 보니까 5억중반에서 6억 5천정도 이던데

    융자가 보통 2억정도, 전세보증금이 1억 정도이기 때문에 가능 할것도 같은데~~~

    융자 2억의 이자를 월100만원으로(6%) 계산했을때 순수익이 월 250만원에서 300만원 정도 되는 것 같습니다..

 

4. 기타 원룸 매입시 소용되는 취등록세 및 기타 비용 등이 구체적으로 얼마나 드는지 (6억 기준으로)

 

5. 부동산 중개 수수료는 얼마나 드는지

 

6. 요즘은 매물이 많아서 매수자 우위의 시장이라고 하던데, 어느분의 글을 보니까 2억 5천까지도 깍았다고 하는데 어느정도

    가격 할인이 실제로 가능한지( 매도자가 원 시세에 보통 1억- 2억 정도를 높게 측정해서 매물을 내 놓기 때문에

    10%-20% 할인을 해야 정상가 라고 이야기를 하시던데 현실적으로 맞는 이야기인지??)

 기타 원룸 매입시 주의사항 등을 알고 싶습니다.

 

이상입니다.. 너무 많은 질문을 정신없이 적었네요~ 그래도 고수분들의 현명한 답변 부탁드립니다.

저에게는 인생의 큰 전환점이 될수도 있는 큰 문제라서요~~~ 꼭 좀 부탁드립니다..^^

안녕하세요

 

1.원룸 임대사업시 공실 발생율이 문제입니다, 따라서 지속적인 임대수요의 공급이 가능한 산업단지의

   배후세력지가 구축된 지역의 원룸선택이 중요합니다. 

2. 불법이 아닌 위법 건축물로 강제이행금이 부과되는데 중요한 점은 강제이행금을 초과하는 수익률을

     얻을 수 있으면 큰 문제는 없겠지요. 

3. 주인세대로 입주시 수익률에 반영 및 금융비용 및 관리비 제외한 실 수익률 계산이

   필요합니다 

4.취등록세는 5% 로 계산 하시면 됩니다 

5. 부동산 수수료는 법정 수수료 한도 내에서 협의 하면 됩니다. 

6. 가격은 동일한 조건의 물건(세대수/방구조비율/수익률/대지평수/연면적/건축연도)과 비교 해보면

    가격은 알 수 있습니다. 

7. 원룸구입시 주의 사항은 다음과 같습니다

• 임대수익과 투자수익을 동시에 얻을 수 있는 물건
• 공실비율을 최소화하기 위해서는 지속적인 인구유입으로 임대공급이 가능한 배후지가 구축된 물건
• 실 투자금에 따른 실수익률(금융비용 및 관리비제외)검토 와 동일한 조건에서의 타 지역 물건과의 수익률비교
• 하자보수관리범위의 구체적인 사항
• 위법건축물인지 파악 (방쪼개기/주차법위반사항등)

 경남 진영지역 보다는 그래도 중심지가 좋지 않을까 생각됩니다

언제나, 유행을 타게되면, 공급이 활발해지고, 과잉공급이 되어,

공실율이늘어나게 됩니다. 

저는 바른공인중개사 소장 이강희입니다 

소재지는 부산입니다 

부산은 대한민국 제2이도시입니다

현재는 해양수도로서 발돋움하기 위해 수많은 개발이 이루어지고 있습니다 

수도권이 3~4년간 계속해서 하락할동안 부산은 5년동안 계속해서 부동산 가격이 상승하였습니다

 인구유입도 많이 일어나고 있는 상태이며,

해양수도이자 관광수도이기도 한 대한민국 제2의도시에 투자를 하심이 좋겠습니다

 

현재 원룸 수익율은 14~18%정도 보시면 됩니다

수익율 계산에는 모든 총체적인 비용을 다 뺀 나머지를 계산하셔야 바람직합니다

공실율까지 계산한다면, 10~14%정도 보시면 됩니다

임대사업자등록(취득세면제), 공실율-중개수수료-관리수수료 등 모든 금액을 뺏을때 수익율입니다

 

그리고, 대학가보다는 부산의 중심지 지역인 서면지역을 추천드립니다 

그리고, 원룸수익 투자에는

지난번에도 서울에서 투자자분이 내려오셔서 설명해 드렸습니다만. 

통원룸을 구입하는 방법과,

오피스텔을 개별로 구입하는 방법이 있습니다 

수익율은 당연히 통원룸이 무조건 좋습니다

그러나, 5년후 또는 10년후를 볼떄 향후가치 부분에서 차이가 많이 날것입니다

 

관리부분에서도 원룸은 부동산에 관리수수료를 주면서 맡겨야 하지만,

오피스텔은 관리사무소에서 관리를 다 합니다 

부동산 관리수수료가 보통 한달에 50~100만원정도 받습니다

이 비용을 아끼는 것이구요~ 

오피스텔 투자시, 수익율은 7~8%정도 보시면 됩니다.

 그러나, 4~5억으로 실투자금으로 원룸을 구입하였으나,

실제 매매가는 14~15억정도 됩니다

이 매매가가 5년후에 얼마에 팔수 있을지가 의문이 되는것이구요.

안팔리는것도 문제가 되겠지만, 향후에 상황에 따라서 개별 매도는 불가능하니 이부분도 단점입니다

 

오피스텔, 또는 원룸 모두 장단점이 있습니다. 

아래 네임카드로 전화한번 주세요~ 

그리고, 경매도 전문으로 합니다.

오피스텔 또는 원룸 경매로도 구입가능합니다.

대략적인 모든부분에서 투자컨설팅 가능하시니, 많은 정보 많이 들으시고,

좋은 투자처에 투자 잘하시길 바랍니다 감사합니다

 

원룸 임대사업 이라 하면 일단 가장 중요한건 수익률 이겠죠.

경남 진영도 몰론 갠찮지만 왜 사람들이 임대사업 하면 구미를 이야기하느냐...

그기에는 다이유가 있겠죠...

전국에서 원룸 수익률이 가장 많이 나오는 지역 중에 하나가 구미 입니다.

임대 사업을 하기 위해선 가자 중요한건 지역과 위치입니다.

구미는 젊은 소비 도시입니다.

삼성전자 라던지 LG계열에 수많은 회사들 4공단 지역으로 자리잡고 있는 외국인 기업들까지

더 이상 이야기 안해도 구미에 대해서는 조금만 관심을 가지고 알아보시면 잘 아실꺼라 생각합니다.

원룸에 소비층들이 젊은 사람들이란걸 감안 하시다면 평균나이 30살에 구미가 아주 제격이죠

물론 그렇다고 구미 모든 원룸이 다 그렇게 수익률이 잘 나오는건 아니죠...

원룸에 그렇기  위치가 아주 중요하죠 그렇기 때문에 신중이 잘 검토 하셔서 하셔야 합니다.

주변 환경이라던지 이런것들....위치가 갠찮다면 다음은 추후 관리가 중요하죠

이러한것들을 사실 잘 모르는 사람들이 보신다 하셔도 잘 알아보기가 힘듭니다.

글로서 몇마디 적는다고 이해하기도 힙듭니다.

그래서 신뢰할수있는 부동산에서 알아보시는게 좋습니다.

그럼 어떤 부동산이 신뢰할수있느냐...

한자리에서 같은 간판으로 10년째 부동산업을 하고있는 대중부동산입니다..

부담없이 연락주세요 친절히 상담 해드리겠습니다...