상가권리금 2012년 6월 9일 토요일

권리금, 상가 권리금이란? 권리금 산정하기.
* 권리금이란? *
권리금의 사전적 의미는 '토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서
임차인이 임대인에게 지급하는 금전'이라고 나와 있다.
일반적으로 용익권·임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전을 말한다.
즉, 상가권리금이란 기존의 영업상에서 발생하는 영업권의 일종으로 통상적으로 상가매매. 임대 거래시 인정되고 있는

권리로서 임차인이 상가 주인에게, 또는 前 상가 운영을 하던 임차인에게 지급하는 금전적 급부를 말한다.
상가권리금에 관한 법률적 규정은 없지만, 관행적으로 이루어지고 있으며, 일반적으로 인정되어지는 것이 현실이다.

상가 권리금을 산정하는 방법은 다음과 같다.
이때 상가 권리금은 '입지조건', '영업상황'에 따라 아래와 같이 몇 가지로 설정 할 수 있다.
인정되는 시설비
시설비 = 1년(2/3), 2년(1/2), 3년(1/3), 4년(1/4), 5년이상(10~20%정도)

1. 입지조건도 좋고 장사도 잘 되는 곳
[상가 권리금 = 순수권리금(1년간 순이익의 합) + 시설비]
예시) A급 상권에 위치한 음식점-월 순이익 : 1,000만원
시설비 : 3,000만원(매장은 1년 정도 운영함)
■ 1년간 순이익의 합 : 1,000만원 x 12개월 = 12,000만원
■ 시설비 : 3,000만원 x 2/3 = 2,000만원 (시설비는 매년 1/3씩 가치가 떨어진다고 가정)
■ 상가 권리금 : 12,000만원 + 2,000만원 = 14,000만원

2. 입지조건은 좋은데 현상유지만 하는 곳
[적정 권리금 = 약간의 순수권리금 + 시설비]
예시) 강남 A급 상권에 위치한 음식점-월 순이익 : 100만원(인근유사음식점 600만원정도)
시설비 : 3,000만원 (매장은 1년 정도 운영함)
■ 약간의 순수 권리금 (1년간 인근점포 순이익의 1/2) : 300만원 x 12개월 = 3,600만원
■ 시설비 : 3,000만원 x 2/3 = 2,000만원(시설비는 매년 1/3씩 가치가 떨어진다고 가정)
■ 상가 권리금 : 3,600만원 + 2,000만원 = 5,600만원


3. 상가 권리금 계산 하기 - 입지조건이 좋음에도 불구하고 손해나는 곳
[적정 권리금 = 약간의 시설비]
예시) A급 상권에 위치한 음식점- 월 순이익 : -200만원 (손해)
시설비 : 3,000만원 (매장은 1년 정도 운영함)
■ 약간의 시설비 : 3,000만원 x 2/3 = 2,000만원
■ 상가 권리금 : 2,000만원

사실 A급 상권과 같은 경우에는 아무리 손해가 나도
주인이 인근 점포의 순이익을 들먹이며 상가 권리금 이상의 수준을 요구하는 경우가 있다.
왜냐하면 워낙 목이 좋기 때문에 배짱을 부릴 수 있는 것.
A급 상권 보다는 B급 상권인 주택가의 경우, 주인이 약간의 시설비 이상의 권리금을요구할수없기 때문에
구매자 입장에서는 입지가 좋으면서 장사가 안되는 주택가를 노려볼만 하다.
이렇게 입지가 비교적 좋은 곳에 있지만 장사가 안 되는 곳은 인근 다른 점포에 비해서 싼 가격에 살 수 있기 때문에
구매자 입장에서는 가장 좋은 점포라고 할 수 있겠다.

4. 입지조건이 나쁨에도 불구하고 장사가 잘 되는곳 』
[적정권리금 = 주변점포 권리금 + 시설비]
예시) C급 상권에 위치한 호프집 -월 순이익 : 800만원 (인근 호프집은 월 400만원 이익)
시설비 : 3,000만원 (매장은 1년 정도 운영함)
■ 주변점포 권리금 : 400만원 X 12개월 = 4,800만원
■ 시설비 : 3,000만원 X 2/3 = 2,000만원(시설비는 매년 1/3씩 가치가 떨어진다고 가정)
■ 적정 권리금 : 4,800만원 + 2,000만원 = 6,800만원

입지조건이 나쁘지만 장사가 잘 되기 때문에 일반적으로 좋은 점포라고 착각할 수 있다.
하지만 이는 점주의 경영능력이 반영된 것이지 점포의 입지가 좋은 것은 절대 아니다.
권리금을 계산할 때, 절대로 기존 주인의 경영능력이 반영되어서는 안된다.
점포를 구매할 때, 가장 주의해야 할 사례이다.
기존 점주는 수익이 나던 것을 들먹이며 높은 권리금을 요구할 수 있음에 주의해야 한다.

5. 입지조건이 나쁜데 현상유지만 하는 곳 = 약간의 시설비 정도만 받을 수 있다.
여기서 입지가 좋고 나쁨에 따라 권리금의 차이가 확 다르다.
6. 입지조건도 나쁘고 장사도 안되는 곳 =시설비조차 없고, 그나마 보증금이라도 챙겨 나오면 다행이다