경매 근저당권 투자 2012년 7월 30일 월요일

소액투자자의 부동산 투자 사례2 : 부동산 경매에 기반을 둔 근저당권 투자

금회에는 소액 투자자의 부동산 투자 사례로 부동산 경매에 기반을 둔 근저당권 투자사례에 대하여 살펴보기로 한다. 최근 이와 관련한 다양한 교육기관들의 교육이 실시되고, 성공적인 투자사례들이 소개되고 있다. 다만 각 사례마다 상황이 모두 다르기에 이에 대한 판단에는 각별한 주의를 기울여야 할 것으로 생각된다.

부동산 경매에 대한 기초 이론은 앞서 다루었으므로 이를 재차 읽기를 권유한다. 최근 들어 은행 및 저축은행의 부실채권을 매입하여 수익을 올리는 재테크 방법에 대하여 여러 경로를 통하여 정보가 제공되고 있다. 먼저 기본적인 이론을 살펴보면 다음과

같다. 부실채권이란 은행들이 부동산을 담보로 대출하여 주었으나 이에 대한 채무자의 이자납입이 제대로 되지않아서

강제적으로 채권을 회수해야 하는 상황에 이른 채권들을 의미한다. 이러한 부실채권들은 금융기관의 현업에서는 다수의 근저당 채권들을 모아서 일괄적으로 매각하는 방식으로 처분하여 금융기관의 건전성을 유지하게 된다.

과거 외환위기 당시에는 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈 등 외국투자회사에서 부실채권을 일괄 매입한 후에 개인들에게 개별적으로 근저당채권을 매각하는 방식으로 큰 이익을 남긴 사례가 있었다. 반면 최근 들어서는 이러한 부실채권을 유동화회사, 제2금융권인 저축은행 등에서 대규모로 매입하여 환가하는 작업을 하고 있다. 그런데 최근 저축은행들의 구조조정과 더불어 부동산

가격 하락으로 인하여 자금운영상 근저당채권을 개별 또는 몇 개의 부동산을 묶어 블록단위로 저렴하게 매각하고 있는

실정이다. 경매로 진행되는 모든 종목들의 근저당권이 거래되고 있으며, 옥석을 가린 근저당권 매입은 투자자에게 상당한 수익을 남겨준다. 실제 사례를 살펴본다.

A씨는 언론 등을 통해서 얻은 정보를 바탕으로 근저당권 투자에 도전하게 된다. 경매가 진행중인 물건의 채권자가 유동화회사로 변경된 사실을 대법원 경매사이트를 통해서 알게 된 후 해당 유동화회사에 방문하여 유동화회사가 보유하고 있는 근저당권을

매입하였다. 이와 관련한 다양한 문헌들이 나와 있다. 인터넷을 활용하여 다양한 정보들을 체험하기를 권한다. A씨가 매수한

근저당권은 의왕시에 있는 오피스텔의 1순위 근저당권 이었다. 매입한 근저당원은 채권최고액이 2억 1천만원으로, 채권 원금이 1억5천만원이고 채권자가 청구할 수 있는 총 금액은 이자를 포함하여 채권최고액을 넘어 있는 상황이었다.

A씨는 유동화회사로부터 근저당 채권을 원금보다 낮은 1억 3천만원에 직접 매입하였다. 이후 해당 경매부동산의 경매 절차를 속행한 결과 해당 부동산이 1억 8600만원에 낙찰이 되었다. 이후 A씨는 해당 부동산의 근저당권자의 자격으로 낙찰대금

에서 배당을 받게 되었는데 근저당권자보다 배당순위가 앞서는 소액임차보증금 천만원을 제외하고 약1억 7600만원을

법원으로부터 배당금으로 수령하였다.

A씨는 유동화회사로부터 근저당권을 매입한지 약 4개월 만에 4600만원의 수익을 올리게 되었으며, 투자금액 대비 수익률은 약 35%였다. 연 평균 수익률로 환산하면 이 보다 몇 배이상 높은 수익률을 달성한 것이다.

이 과정을 좀 더 세밀하게 살펴보면 먼저 부동산 경매지식이 필요하다. 다음으로 근저당권이 매매될 수 있다는 사실을 알았어야 한다. 다음으로 유동화회사와 관련된 법률지식이 필요하다. 그리고 경매중인 부동산이 어느 정도의 가격에 낙찰될 것인지

예측할 수 있을 정도의 부동산 시장상황에 대한 분석능력 또한 필수적이라 할 것이다. 이러한 과정들을 고려한다면 부동산

초보가 쉽게 접근하기에는 다소 어려움이 있을 것으로도 생각되어 진다. 다만, 이전과 다르게 근저당권을 투자대상으로 하는

다양한 투자기법들이 온라인상에서 구전되고 있는 현실을 감안한다면 앞으로도 상당기간 동안은 훌륭한 투자대안이 될 수 있을 것으로 생각된다.

위의 사례와 비슷한 물건들이 공동투자의 형태로 진행된 경우들을 쉽게 접할 수 있다. 여러명의 투자자가 모여서 하나의 근저당권을 공동명의로 매입하여 투자수익을 올리는 경우이다. 소액 자본을 가진 투자자들이 투자하기에 상당한 메리트가 있을

수 있는 대안으로 생각된다. 여러분들도 대법원경매정보 사이트나 사설 부동산경매정보 제공업체에서 제공하는 경매정보를

접하는 과정에서 경매신청 채권자의 이름에 유동화라고 하는 용어가 들어가 있다면 얼마든지 위의 A씨와 같은 수익을 창출할

수 있다는 자신감을 가지기를 희망하는 바이다.

계절은 봄이 다시 찾아 왔지만 부동산시장은 아직도 한 겨울인 것 같다. 이러한 시기에는 공부가 제일이다. 실력을 쌓아가다

보면 예전에 안 보이던 것도 보이고 예전에 안 들리던 소리도 무슨 이야기 인지 들린다고 한다. 그러다 보면 근저당권 투자 등도 접하게 될 수 있지 않을까? [자문]백민석 세명대학교 부동산학과 교수