임야가 대세 2012년 7월 28일 토요일

임야가 대세(12.5월)

지난달 16일 국토해양부가 발간한 ‘2012년 지적통계연보’에 따르면 2011년 말 우리 국토의 면적은 10만148.2㎢로 서울 여의도(2.9㎢)의 40배가 전년보다 새로 늘어났다.
강원도 철원 비무장지대(DMZ)의 토지대장 복구 및 신규등록으로 여의도의 30배 면적에 달하는 숨은 땅을 찾았고, 전남에서 농업 및 공업용지 확보를 위해 간척지를 매립해 신규등록한 것이 국토가 늘어난 주요 요인이다.
국토 전체 면적 대비 아파트 등 집합건물의 면적이 1990년 대비 4배 정도 늘었는데 이는 거주방식 변화와 아파트의 거래가치

상승에 의한 것으로 분석됐으며, 임야가 국토의 약 64%에 해당하는 6만4336㎢를 차지해 산림국가의 명성에 걸맞게 가장 비중이 큰 토지다.

우리가 통상적으로 부르는

임야란 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등을 의미하는 것으로 번지 앞에 ‘산’자가 붙는 것은 임야대장에, ‘산’자가 없는 것은 토지대장에 등록되고 지목(地目)은 임야로 표기돼 있다.

흔히 토지 투자란

토지의 주된 사용용도인 지목을 기준으로 하면 농지나 임야에 투자하는 것을 말하는데, 임야는 농지에 비해서 대부분 토지의

규모가 크고 투자금액도 커서 일반인들이 재테크 차원에서 하는 투자로는 농지에 관심이 많지만 공장이나 창고부지 등 토지의 개발과 관련해서는 임야가 차지하는 비중이 훨씬 크다.
또 농지는 취득 시 ‘재촌자경’ 및 ‘농지취득자격증명’ 등의 까다로운 요건이 있지만, 임야는 ‘자경’의무가 없고 양도시에 중과세를 피하기 위한 사업용 토지로 인정받기 위한 재촌(在村)의 요건만 갖추면 된다.
임야 취득 시 ‘재촌’은 임야가 소재한 지역 또는 연접한 시·군·구에 거주하거나 임야 소재지로부터 직선거리 20㎞ 이내에 거주하면 되고 최소 20개월 이상의 보유기간을 충족하면 된다. 통상 임야에 대해서는 ‘산지관리법’의 규율에 따라

이용이 제한되는데 산지관리법에서는 산림을 보전산지와 준보전산지로 구분하며 해당 여부는 토지이용계획확인서를

보고 판단한다.

보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 구분되며 공익용 산지는 임업 생산과 함께 재해 방지 및 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익기능을 위해 필요한 땅이며, 임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업 생산 기능의

조성을 위해 필요한 땅으로 산림청장이 지정한다.

보전산지는 대부분 ‘국토계획법’상 농림지역으로 지정되며, 주된 이용목적이 임업 생산기능 및 공익기능이기 때문에 산업용지의 공급 등이 가능한 준보전산지에 비해 산지전용의 허용 범위가 좁고 엄격해 투자 대상으로서의 매력은
따라서 투자 대상은 개발행위를 위한 산지전용의 범위가 넓은 준보전산지가 좋다. 토지이용계획확인서의 산지란에 아무런 표시가 없거나 준보전산지라고 명확히 표시돼 있는 준보전산지는 용도지역을 기준으로 어떤 건축물로 개발할 수 있을 것인가를 판단한다.

준보전산지의 용도지역이 ‘국토계획법’이 정한 ‘계획관리지역’ 또는 ‘생산관리지역’으로 표시돼 있으면 해당 지역에서

허용되는 건폐율과 용적률, 건축할 수 있는 건축물의 3가지를 적용해 산지를 개발할 수 있다.

임야 투자와 관련해 보전산지와 준보전산지의 면적비율에 대한 정보를 알려주는 산지구분 현황, 산지용도별 현황, 표고(標高)와 경사도에 대한 지형정보, 토양정보, 인허가 정보 등은 산림청에서 운영하는 산지정보시스템(www.forestland.go.kr)을 활용하면 좋다.

임야 투자 시 유의할 것은

소유권자를 확인하는 것으로, 특히 실질적 소유주가 종중일 때는 종중총회에서 매각에 대한 결의를 받아야 한다. 또 묘지의 존재를 확인하고 묘지가 있을 경우 이장 조건으로 계약을 체결하는 것이 좋다. 진입도로 확보와 건설 방법도 강구돼야 하며, 경계를 확인하고 거래 대상에 수목이 포함되는지 여부와 현장의 시세도 파악해야 한다.
신록의 계절이다. 산행을 하면서 건강도 챙기고 자연과 교감하며 임야 투자에 대한 생각도 해보면 어떨까.
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