임대차관련 문제 2012년 12월 9일 일요일

 임대차관련문의 (12.9.스크랩)

임대인과2002년에 계약을 하여 2008년도6월1일에 확장하여 재계약(계약서를새로작성)을 하였습니다
그뒤로는 재계약서를쓰지않고 현재까지 평온하게 유지하여왔습니다
2012년5월경 매매문제가 나왔을때 5억정도의 가격이나왔습니다.임대인은 금리가낮으니
살아생전에는 팔지않겠다고 하면서 나중에 아들과 의논하던지 아니면조금더있다 인수를하라고 하였습니다
그러다가 도시형생활주택업자 들이돈을마니준다고하니 불과3개월만에 변심하여 건물을팔겠다고 하면서
임차인인저에게 양보하여 오히려 마니받을수있는기회니 도와달라고하면서 부동산업자를 보내서
이사비용 5백만원을 줄테니 2달안에 가게를비워줄수 있겠냐고 물어왔습니다.

전 약간흥분하여 사고파는문제는 당신들문제고 나는 법으로 보장된 임차기간있다가 나가겠다고 얘기하였습니다
지난 5월달에 건물을파실거 같으면 제가다른데로 옮길준비를할까요하니 절대팔지않는다고하면서 장사만열심히
하라고까지 하였습니다. 그러더니 이제와서 변심하여 팔려고하니 임차인인 저는 당혹스럽기 그지 없네요.
각설하고 2008년도 계약하여 재계약서쓰지않고 계속연결되어 왔으며 2012년5월에 구두로확인하였고
저는 전계약서대로 2년.2014년6월 까지생각하고 있습니다. 그리고 오늘날까지 임차료를 하루도 미룬적이 없습니다.
그리고 그동안 건물관리도 제가80프로 정도 해왔습니다.
참고로 이건물은 3층으로서 1층은 사무실.창고 2층은 주택 .3층은 종합화실 이라고 등기되어있습니다.
저는1층 15평을 임차사용하고 있습니다.
저는 상가임대차보호법에 적용될것같고요. 사업자등록이되어있고 (현주소지) 확정일자도 받아놓았습니다
이런경우 임차기간을 보호받을수 있을까요?

1)2014년까지 임차기간을 보장받을수 있을까요
2)상가임대차보호법인 5년간 갱신요구권 (청구권)을 사용할수있는지요
3)재계약서를 쓰지안으면 묵시적갱신이라고하는데 해당되어 임대인이 사용할카드가 될까요.
4)만약 법으로 간다면 언제가는 나가야되겠지만 영업권보상은 가능한가요.

 

요약하면 상가 02년계약하여 08년6월1일 재계약 그동안 묵시적 계약

02-04, 04-06, 06-08, 08-10, 10-12, 12-14 14년 6월까지 계약주장

 ○ 답변내용 1
질문글 잘읽어 보았습니다...
다만 님이 좀 착각하신 내용이 있습니다..
상가는 주택과 달라서 묵시적 갱신을 1년으로 봅니다...
12014년까지 임차기간을 보장받을수 있을까요
2014년까지 주장을 할수 없고 2013년 계약만기전 6월에서1월사이에 임대인이 계약해지를
통보할경우 그 해당 년도 만기에 상가를 비워 주어야 합니다..
계약기간을 처음에 2년으로 하였더라도 만기후 묵시적 갱신이 된경우 기간없는 임대차로서
그 기간은 1년으로 보게 됩니다.. 주택과 차이가 있습니다...

2)상가임대차보호법인 5년간 갱신요구권 (청구권)을 사용할수있는지요
  최초 계약일로 부터 5년이 지났기 때문에 계약갱신 청구 할수 없습니다..

3)재계약서를 쓰지안으면 묵시적갱신이라고하는데 해당되어 임대인이 사용할카드가될까요.
님의 경우가 현재 묵시적 갱신입니다...
임대인이 계약해지를 할 경우 상가를 비워주어야 합니다..

4)만약 법으로 간다면 언제가는 나가야되겠지만 영업권보상은 가능한가요.
영업보상또한(권리금) 임대인에게 요청할수 없습니다..

 ○ 답변내용 2

1)2014년까지 임차기간을 보장받을수 있을까요
*** 주택임대차보호법은 묵시적 갱신하에거 기간을 2년으로 봅니다.
그러나 상가건물 임대차 보호법은 묵시적 갱신하에서 기간을 1년으로 봅니다.

2)상가임대차보호법인 5년간 갱신요구권 (청구권)을 사용할수있는지요
*** 계약갱신청구권은 최초 임대차로 부터 5년입니다

3)재계약서를 쓰지안으면 묵시적갱신이라고하는데 해당되어 임대인이 사용할카드가될까요.
*** 묵시적갱신이기는 합니다. 따라서 2013. 기간만료전에 임대인이 해지통보를 할 수 있습니다.
4)만약 법으로 간다면 언제가는나가야되겠지만 영업권보상은 가능한가요.
*** 특별한 일이 없는한 영업권보상이 발생할 여지가 없어보입니다.

 ○ 답변내용 3
질문자의 경우는 상가건물을 임차하여, 사용하고 있는 것으로 보이는데, 08년도에 재계약서를 작성하였고,

2년의 기간으로 작성 한 것으로 보이는데,
상가건물은 묵시적 계약의 갱신이 되면, 계약기간은 기간을 정하지 않는 것으로 보게되는 것으로,

상가건물의 기간을 정하지 않는 계약은, 기간을 1년으로 보는 것으로, 종전 계약과 동일한 조건의 계약으로 보지 않으므로,

12년은 이미 6월이 경과 되어, 13년 6월이 계약의 만기일이 되는 것입니다.