계약만기 못채운 임차인의 중개수수료 부담 2012년 12월 9일 일요일

 임대차계약 만료전 임차인 이사땐 특약 없는한 임대인이 부담 (06.6.스크랩 오래된 내용임)

{사례1}

2년간 전세 계약이 끝나고 묵시의 갱신이 되어 약 1년간 살던 A씨는 지방근무 발령이 나서

(즉 2년 계약에 묵시적 총 3년)

임대인에게 이사를 가야겠다는 통지를 했다. 중개사무실에서 새로운 임차인을 찾아 주어 해지 통지하고서

약 2개월 만에 이사를 하게 되었다.

{사례2}

B씨는 보증금 5000만원 월세 200만원의 1년간 임대차 계약으로 식당을 하다가 6개월 만에 영업부진으로 폐업하게 되었다.

새로운 임차인이 폐업 후 3개월 만에 들어 왔으며 임대인은 B씨에게 3개월간의 월세와 새로운 임대차계약의

중개수수료를 부담하라고 하였다.

{실무처리} 사례1의 경우 A씨는 중개수수료 부담의무가 없다. 묵시의 갱신의 경우 임차인은 해지권이 있으므로 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있는 권리가 생기기 때문이다.

여기서 통지기간 3개월을 채우지 못하고 나간다고 하여 중개수수료를 임차인이 부담하라고 요구하는

임대인도 가끔 있지만 실무에서는 임대인이 부담하라고 설득하여 넘어가야 한다. 만일 임대인이 우긴다면

다음과 같은 건설교통부 유권해석을 제시하는 방법도 있다.

즉, 임대인 부담이 원칙이며 예외적으로 수수료부담에 대한 합의가 있을 경우에는 그에 따른다는 것이다.

▶건설교통부 토지관리과 유권해석 2002.1.18 ; 중개수수료는

중개의뢰인 즉 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 게 원칙이나, 임대 기간 내에 임차인이 개인적인 사정으로 해약하는

경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당함.

그런데 사례2의 경우 실무에서는 B씨에게 중개수수료를 부담하라고 유도하고 있다. 이때 B씨가 자신이 계약기간을

지키지 못했으므로 수수료 부담을 받아들이면 아무 문제가 없다. 그러나 만약 못 내겠다고 버틴다면,

공인중개사는 과연 누구에게 수수료를 청구해야 하는가?
임대차계약의 당사자인 임대인에게 청구할 수 밖에 없다고 본다.

만약 임대인이 거래 관행을 주장하면서 수수료를 낼 수 없다고 한다면,

다음 판례를 제시하여 설득하는 것도 한 방법이 될 것이다.

▶서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고 ; 일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에

임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한,

임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로... 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의

청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로

종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로,

임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.
위의 사례에 대한 유권해석 및 판례를 볼 때, 기간을 채우지 못하고 나가는

임차인에게 중개수수료를 부담시키는 관행을 실무에서는 조심스럽게 다루어야 한다.
즉, 나가는 임차인이 부담하겠다고 사전에 합의했거나, 합의는 없었지만 임대인의 요구에 응해 임차인이 부담하겠다고

동의하는 경우가 아니라면, 공인중개사로서는 중개수수료를 임대인에게 청구해야 할 것으로 본다.

결국 계약 해지로 인한 손해배상에 대한 문제는 임대인과 임차인간에 해결하도록 할 수 밖에 없다.
<대한공인중개사협회 이인덕 전문상담위원>