절대농지 용도 변경건 2013년 9월 1일 일요일

절대농지 용도 변경건(12.7.9.)

 

지금은 절대농지라는 말을 쓰지 않습니다.

농지법이 발효되면서 현재 사용하고 있는 농업진흥지역이라는 개념이 과거의 절대농지와 비슷한 성격이긴 합니다.

과거의 절대농지와 상대농지는 필지별로 지정한 데 반해, 농업진흥지역은 권역별로 지정합니다.

 

농업진흥지역은

농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘어 지는데,

현재 보유중인 토지가 농업진흥구역에 위치해 있다면 증측이 불가능합니다.

그러나 농업보호구역이면 신고만으로도 가능합니다.

우선 토지이용계획확인원을 열람해서 농업진흥구역인지 농업보호구역인지를 인해야 합니다. 

농업진흥구역의 체육시설의 건축은 개인은 불가합니다

 

 

 절대농지에 농가주택 짓기(12년)

 

1. 농업인 일것

2. 위 절대농지는 예전에 사용하던 단어이며, 현재는 농업진흥지역이라 합니다.

3. 농업진흥지역외 다른 토지가 없을것

4. 무주택일것

5. 5년내 허가받은 면적이 없을것

6. 도로및 배수로등 건축법에서 정한 요건에 맞을것

7. 위 조건을 갖추고서도 각 지자체 마다 각기 상이한 조건을 거는 곳이 있습니다. 

    해당토지의 지차제 농정과 담당자에게 전화로 문의 하시면 좋을것이나, 대개는 NO 라고 할것입니다.

8. 위 조건을 갖추고 담당이 OK 하면 설계사무소로 가시면 됩니다

 

 

 농지 구입시(11년도) 

 

1. 맹지이면 안되구요..

2. 농지 시세 파악.. 

3. 농지의 용도지역 (토지이용계획) 확인을 통해.. 규제 확인. 

4. 경지정리된 농지.. 매입은 비추..        

5.  절대 농지 비추(농업진흥구역) 

6. 기타 서류 확인.. 

7. 농지는 매입시 농지취득자격증이 발급되어야 소유권이전이 가능하니. 반드시 확인.. 

8. 농지의 주변 개발 계획..~ 그럼..~

 

 절대농지 400평을 사려고하는데요(05.4.)

아무런 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.에전에 농지에 대한 투기등을 방지하기 위하여 제정된 법이나

거의 유명무실 하였읍니다.그나마 지금은 농지취득에 관한 법률이 개페정되었거나 되어가고 있습니다.

설령 저촉이 된다 하여도 농업인에게 임차한 것으로 하면됩니다. 그러니 여기까지는 이상무라고 하는데요.

어차피 님을 위하여 짚고 넘어가겠습니다. ***돈이 아주 넘치지 않는이상 절대농지를 구입하시면

그 순간부터손실이 오는것입니다.

수익성 법칙에 의한 농지의 적정가격은 잘해야 평(3.3제곱미터)당 2~3만원이면 적정합니다.

물론 농사만 짓는다는 가정하에성입니다.그러나 용도지역이 바뀌거나 형질변경이 될것을 기대하여 기대값에 의해

수도권 농지가격은 20만원에서 무려 100만원까지 가격을 요구하기도 합니다.이래서 극소수가 자신이 원하는데로 되어 토지가

형질변경등이 되어 2~3배의 가격으로 상승하는 경우도 있습니다.그러나 이러한 경우는 극소수이지요.

전체의 1~2%도 안될것입니다.나머지는 평균 1평당 30만원 이상을 주고 구입하여 겨우 상치나 배추 그리고

고구마나 심어서 수확을 하게 되지요.물론 주말농장식으로 아이들과 레저삼아 하시니 할말은 없지만 노동비는 커녕

부인 선블록 로션과 이후 돌아와 피부관리 하는데 들어가는 화장품 값도 안되지요.이런 여러가지를 따져본다면 그것도

절대농지에 투자하시는것은 손실을 입기 위하여 작정을 한것이나 마찬가지라고 볼수 있습니다.그러나

단 부자들은 사회적 책임을 지고 부의 환원을 한다고 여기시고 많은 농지를 소유하셔도 됩니다. 농지가 경제적 가치가 없기

때문에 기대값에 의하여 가격만 높게 책정되었을뿐 매매가 안되어 농민들이 힘들어 하니 부자들은

절대농지를 30~40만원대에 제발좀 구입을 하셔야 할것입니다.그러나 이들은 경제적 감각이 뛰어나고 이재에 밝기 때문에

절대 이러한 짓을 하지 않지요.그러니 깊이 생각해 보시기 바랍니다.그럼 이만 줄입니다.

 

 

 절대농지지분분할등기 관련문의(07년도)

절대농지가 몇만평 되면 몰라도 농지가 세금 많이 나오는거 보셨나여? 

농지는 말그대로 농지일 뿐입니다. 

개발이 안되었다면 특별히 세금이 많이 부과되지 않습니다. 

350평정도면 1~2만원 나오겠네여.. 땅값 비싸면요.. 그렇치 않으면  몇천원 나온답니다..

필지 분활은 시청 지적과에 가셨서 하시면됩니다.. 대신 필지 분활하면  수수료를 내는것으로 알고 있습니다.

감사합니다.

 

 그린벨트 내 절대농지에 대해 (09)

귀하의 토지는

용도지역이 자연녹지이고 

토지이용규제는 개발행위허가 제한 지역입니다. 

일종의 그린벨트입니다. 

농지는  경지정리가 되어있는 농지가 아니고  절대농지[농업진흥지역]에 속하지도 않습니다.

다만  자연녹지에 개발행위 허가 제한 지역이면  가까운 먼 미래에  지금 귀하가 소유하고 있는

토지 주변 지역 전체를 도시 계획으로 지정해서 택지개발을할 가능성이 가장 높습니다.

 

이러한 사항 들은  남양주시 2025년 도시계획도를 보면 미리 가늠해볼수 있을겁니다.

원래 자연녹지 지역은  차후에  도시계획으로 편입을 시켜서 개발을 할려고 지자체에서

지정하기도 합니다.

그린이 없는데도 개발제한 구역으로 지정된것을  경기도에서  적극적으로 도지사가 정부에

건의를 했지만

그린벨트도 단계적으로 해제되는 그린벨트 총량제가 있다고 합니다.

제가 알기로 정부에서  개발행위 허가제한 지역[그린벨트]에  재산권 침해로 인해서

올해안에 법이 통과되면  보조금을 준다는 기사를 본적이 있습니다.

현재로서는 그것 밖에 기대할수 없을듯 싶어지네요...

 

 농업진흥구역(절대농지) 나무 심기 외 (13.5.)

1. 대추나무나 매실나무 추천드립니다.......

   배수로 정비는 잘해야 합니다.

2. 농막시설(면적 20㎡이하 이동식주택형,컨테이너형 관계없음)은 가능합니다......

   단, 농막내부에 전기,수도,정화조시설은 불가능합니다......외부에 전기,수도시설은 합법임.

[생활용 농막설치 방법]

1. 가장먼저 농업용지하수개발신고후 지하수를 판다....자동적으로 농업용전기는 설치됨.

2. 전기내부시설이 되어있는 농막을 신고후 갖다 놓는다(편법)..

   반드시 농막으로 신고할때 담당직원이 물어보면 전기시설 안한다고 하세요.

3. 정화조 대신 이동식 화장실을 갖다 놓는다....요즈음은 냄새안나고 겨울에도 난방되는 이동식화장실 있음.

4. 이후 최종적으로 농막내부에 침대도 놓고 수도도 연결한다.........요것은 불법이므로 알아서 하세요.

 

농업진흥구역(09년도) 의견