아파트 건축비 공공연한 비밀2013년 10월 19일 토요일

 

 아파트 건축비 공공연한 비밀입니다(12.8.21.펌)

여기 건설사 직원도 계실것입니다. 아파트를 짓는 건설사 다니면 이것은 공공의 비밀입니다.
현장에 소장님,공무담당자, 아님 건축과장, 아님 본사에 공무의 주임이나 대리급도 다 알것입니다.
말그대로 공공의 비밀이란 것이지요....
건설사에서 큰 회사에서는 사업팀이 좀 작은 건설사에서는 사장과 임원들이 젤 먼저 뽑는게 바로 원가입니다....
이건 건설사 뿐만 아니라 모든 사업하는 사람들의 기초중에 기초 아니겠습니까.
아파트 원가 너무 간단하지않겠습니까. 땅값 + 평당 건축비 + 용적률 + 금융비용 아닙니까....
전 직접 분양하는 회사 임원님에게 들었습니다..

아파트는 설계비+분양비+현장 직/간접비+건축비등등을 합쳐 분양원가가 300-330만원 전후 입니다.
작년 5월경에 들었으니 많이 올랐다고 생각되시는 분들은 %를 더하면 되겠지요.
어떤 아파트냐고요. 부산에 지어진 부산에 브랜드를 걸고있는 모든 아파트는 비슷합니다.

삼정,동원,경동,협성,일동,동일,등등등 위 정도 회사들이 부산에 꾸준히 공급하고 있겠지요.
다만 변수가 바로 이자입니다. pf를 어느정도 땡겼냐에 이자가 달라지고. 예상과는 빗나가서

pf상환못하고 재 계약 할때는 그야말로 살인적인 고율의 이자를 물게됩니다.
남는것 없는데 미쳤다고 건설사들이 아파트 짓는냐 하는데 그럴수 밖에 없는게 pf입니다...
빠르면 LH에서 택지 개발할때 부터 일으키는게 PF입니다. 땅을 PF로 매입했기 때문에 해약할려면

상상키 힘든 위약금을 물어야 합니다.
PF는 다 아시다 시피 건설사가 아무것도 없이 미래에 아파트를 지을께 돈빌려줘 하는것입니다.
회사를 보지않고 아파트 하나만 보고 돈을 빌려주는 신용 대출이지만 이자는 매우 저렴한 편입니다.
그러나 이런 고위험 고소득의 엄청난 함정은 해약이 거의 불가능 하다는것이고....
예상되로 되지 않으면 살인적인 이자가 발생한다는 것입니다.
예정되로 되지 않을때 PF가 물리는 이자율은 15-24%정도입니다..
이게 복리에 복리로 이자가 올라가니 몇천세대 PF아파트 미분양 터지면 왠만한 건설사들 아작 피박살 나는것입니다....
하여간 아파트 건축비는 순수 지어지는 평당 300-330만원 정도가 맞습니다. 33평이라도 실평주가 30평이라면 실제 분양평당
건축비는 270-300으로 내려가겠지요.
그 건축비에는 설계비 + 토목 건축 + 현장 직 간접비 + 모델하우스 + 홍보비 + 분양대행비 모두 포함입니다.
단 세대수에 따라 차이는 좀 납니다. (400세대 전후 기준입니다.)
참고로 부산에서 거의 빗없이 자기돈으로 짓는 딴딴한 건설사가 삼정/협성/경동/등입니다.
그 건설사 임원이 말씀하시더군요.
엘지가 망해도 부산의 모모 건설들은 살아남는다고요.. 바로 거의 자기땅에 자기돈으로 아파트를 짓는다고 말씀하시더군요
이번에 마산에 분양하는 모 아파트 회장님은 아예 빚없이 짓고 있다고 하더군요. 분양이 좀 늦어져도 공사가 좀 늦어져도
은행에 이자주는것 보다는 훨 낫다는게 그분의 생각이고 많이 가지고 계시는 현금 은행에 넣어 이자받는니 아파트 지어
팔면 백배 낫다는 생각이십니다.

많은 분들이 말합니다 그렇게 이익이 좋은데 왜 건설사가 망하냐고요..
정말 알고 말씀들 하시는지 모르고 말씀하시는지.
건설은 재투자 사업이 아닙니다 공장을 새로 지어야 되는것도 아니고요. 말그대로 사무실 건설면허증 사람이 전부입니다.
대표적으로 삼정은 땅을 삽니다. 십년이고 이십년이고 가지고 있다가 때 되면 자기땅에 아파트 짓습니다.
부산에 삼정아파트는 거의대부분 삼정 회장님들 소유의 자기땅입니다.
부산에 건설사는 작아도 그 건설사 회장님은 어마어마한 부자들 많습니다, 아파트 500세대 한단지 정도는

자기자본으로 지어버릴 만큼 말이지요.
옛날에 수천세대 분양성공해서 몇백억 몇천억 벌었니 하는 건설사도 너무 이상하게 부도나면 아무것도

정말 이상하게 아무것도 없습니다..
바로 벌면 버는대로 미래를 위해 일정부분 유보시켜야 하는 삼성/현대차/같은 설비회사가 아니기에

벌면 버는데로 털어내 버린다고 봐야 하겠지요...
건설사는 돈이 없어도 건설사 회장님 사장님은 어마어마한 부자분들 많습니다. S건설만 하더라도 회장님들

모두 골프장 소유하고 있지요. 학교 소유하고 있지요. 협성, 동원. 저 경남쪽의 한림, 등등등

입이 쩍 벌어질 만큼 현금 동원력이 잇다고 하더군요.
바로 대기업들이 앞다투어 건설사 부터 만드는 이유 더이상 말씀드리지 않겠습니다.
원가 300짜리를 원가 500이라고 70%이상 계상해도 너무나 당연한게 이 업계입니다. 남들은 평에 1인들어갔는데

우리는 2인 들어갔다 해도 서류만 맞추면 검증불가능한 산업이다 보니 모두 앞다투어 만드는것 아닌가 모르겠습니다.
말이 너무 장황했네요..
솔직히 우리끼리라도 있는 사실은 사실 그대로 말좀 하길 바랍니다.
지금 어려운 건설사들이 어려운건 분양가격이 내려가서 그런가요.?????
미분양이 많이 생겨서 그런가요?????
아닙니다. 바로 PF때문 아닌가요. 기간내 돈을 상환하지 못하면 사업을 성공하지 못하면

복리에 복리의 초 고율의 이자로 변해갑니다. 심하면 연 25% 이상 올라갑니다.
아파트 원가에서 PF관련 금액이 20%이상 형성된곳이 많기에 가격이 상승된 측면도 사실 무시할수는 없을것입니다. 

부산에 돈있는 건설사들 돈없이 PF일으키는 1군 건설사들이 부산에 분양했던 2-3년사이

상상을 불허하는 이익을 챙겼다고하더군요.. 

그들은 PF때문에 올려놓은 분양가에 몇몇 근사한 옵션이나 단지 내부공사 아님 무이자등으로 조건 조금 좋겠해서 팔았고...

그기서 남은 이익은 정말 상상을 초월 한다고 하더군요.  (눈치빠른분 계산 했지요. 엇 비슷할것입니다.)

 그리고 매년 원자재가 폭등할수 밖에 없다는 분들이 계십니다.

지금까지는 사실 그랬습니다. 인건비.자재비 많이 올랐습니다. 그런데 앞으로도 그럴까 싶습니다. 

건설 공사에 가장 많이 쓰이는 철근은 현재 세계적으로 2억톤 정도 과잉공급이랍니다.

- 중국에 대부분 모여있고 중국이 대규모

  건설 경기부양을 하는 이유중 하나입니다

- 중국에는 건설 자재 기업 상상을 초월합니다.

- 그러나 이것도 한계아닌가 싶습니다. 

아직까지는 철강 회사에서 가격을 떨어뜨리진 않지만 고철가격은 이미 50%정도 다운되었다 하니

결국은 가격조정을 받는다고 하더군요.

전선의 구리값/등등도 많이 내리고 있다고 합니다. 

그담이 시멘트 인데 이것도 공급과잉국면으로 접어 들었다고 하더군요. 

그다음 기타 자재인데 근데 건축자재 인건비는 아주 처절한 만큼 수요와 공급의 원칙에 따른다고 하더군요.

건설경기가 급랭하면 자재비 인건비의 시장가격이 없다는 뜻이랍니다. 

일년전에 100을 받았던 인건비가 60-70까지 떨어지는건 비일비재 하다고 하더군요.  

쓰다보니 안좋은쪽 같습니다만 사실만큼은 정확히 알아야 하지 않을까 싶네요. 

하여튼 아파트의 건축비 원가는 현재 부산에 브랜드를 달고 있는 아파트 모델하우스 가보시고 그 수준 보세요.

그 수준으로 건축비 원가는 300-330정도입니다 

이 금액에는 설계비+토목비+건축비+현장인건비등의 직 간접비 + 모델하우스 + 분양홍보비 + 분양대행비 전부 포함입니다.

또한 이것은 실평수 가격입니다, 분양평수가 아니구요. 그럼 분양평수로 환산하면 더 내려가겠지요. 

단 본사 인건비 관리비 부분은 들어간건지 헷갈리구요...

또한 정확히 몇세대 기준인가도 헷갈립니다. 그런데 당시 그분 회사가 계획했던게 300세대 왔다갔다 했던걸로 기억합니다.

 

그리고 끝으로 전 이 계통이 아니라서 이정도 입니다만.

확실한것은 제 말은 더하고 뺀것 전혀없이 아파트를 분양하는 모 건설사 사업전반을 컨트롤 하는

임원에게 직접 들었다는 사실입니다.

그리고 그 분이 제게 사기칠 이유도 전혀 없기에 전 그 금액이 어느정도 맞다고 생각합니다.. 

나머지는 각자 판단하시길 바랍니다. 

추신 : 저도 집을 소유하고 있고 또한 조그마하게 세가 나오는 상가도 하나 가지고 있습니다.

상승론자도 하락론자도 아닙니다.  집이나 상가에 세가 아니라 제 사업을 해서 먹고 살기에

그냥 현실적인 측면에 더 관점을 두고있을 뿐입니다.

다만 부동산 투자에는 관심이 있기에 여기에 자주 오는 편입니다.

상승론자 하락론자도 아닌 투자의 관점에서 보고자 하고 그렇기에 상승이니 하락이니를 떠나서

어떤 현상에 대한 정보만큼은 양쪽 모두 공평하게 올바른 정보를 공유해야 한다는것이 저의 생각입니다. 

그리고 진짜 상승이니 하락이니를 떠나서 인신을 공격하는 듯한 글만큼은 제발 사라져 주었으면 하는 바램입니다.

재차감사합니다.